1028
0
Дмитрий Синочкин

Андрей Бочков: «Работает инерция успешного проекта»

Такое случается: некоторые территории вдруг начинают притягивать к себе деньги. Например, Крестовский остров. Иногда причины такого притяжения очевидны (как в Комарово или в Дюнах). Но бывает, что и не сразу поймешь, а что такое особенное есть в десятках гектаров соснового леса, в шести километрах от города? Почему именно здесь складывается престижная зона дорогих частных домов?

- Аналитики говорят о возможности спада на рынке городского жилья, А что на загородном?

- На загородном рынке с спрос особо не изменился. Что на городском рынке возможен спад – я подозревал давно. С учетом огромного и постоянного растущего предложения не мог не возникнуть вопрос: кто же все это покупает? Объем предложения на квартирном рынке уже больше, чем до кризиса. Так что в городе спад относительный – относительно объемов предложения. На загородном рынке все как всегда: есть объекты, которые продаются, есть те, которые продаются плохо или не продаются вообще. Хотя могу отметить даже некоторый рост интереса. В «Румболово» потихонечку идут сделки (был период, когда их не было вообще). А в «Охтинском парке» – от 5 до 10 сделок в месяц…

- Для сегодняшнего рынка очень неплохая динамика.

- Да, особенно если учесть, что цена участков - от 4,5 млн рублей. Средняя цена сделки – 5-6 млн. На сегодня там продано около 300 участков (всего – 450). Сейчас идет реализация 5-й очереди, остались еще 6-я и 7-я. Строятся очень активно: возводится приблизительно сто домовладений. Причем некоторые покупали по два, а то и по три участка. Более ста – это количество выданных разрешений на строительство.

- Кто выдает разрешения?

- Управление архитектуры администрации Всеволожского района.

-То есть даже так…

- Да, и мы очень четко за этим следим. У нас участки ИЖС, и по закону проект строительства надо согласовывать. Большинство, конечно, видит возможность строить без разрешения и регистрировать по «дачной амнистии». Но мы стараемся, чтобы работы велись упорядоченно, чтобы мы сами представляли, что и как сооружается, чтобы соблюдалась некая единая концепция. Понятно, что в «Охтинском парке» нет ограничений по материалу домостроения. Но есть по фасадному забору. Все заборы, выходящие на проезжую часть, – это решетка не выше двух метров. Чтобы в результате застройки не потерялось ощущение улицы. Второй момент – ограничения по углу наклона кровли – не более 35%. Чтобы не лепили несуразных башенок. Дома находятся на положенном расстоянии от красной линии, выдерживаются противопожарные нормы и так далее. Основная часть разрешений проходит через нас, некоторые делают это самостоятельно. Вся процедура занимает месяца два…

- Генплан для вашей территории и всего поселения утвержден?

- Градостроительные документы по Бугровскому СП согласованы и утверждены. Это зона Ж2, здесь предусмотрено индивидуальное жилищное строительство.

- Таун-хаузы у вас никто не строит?

- Нет необходимости. Поселок получается довольно высокого уровня. Есть домаотносительно скромные - 150-200 кв.м. Но есть и по тысяче «квадратов»… Если идти путем, когда на участке ИЖС строятся многоквартирные дома – то, что в городе сейчас по суду сносят, чисто теоретически такая возможность есть. Человек строит у себя на участке нечто, потом начинает продавать доли и по суду регистрировать собственность. Но это история не про нас. Мы четко отслеживаем, что происходит в поселке, и если бы такие попытки были – мы бы их пресекли. Включили бы административный ресурс.

- Люди, которые у вас покупают – их что-то не устраивает в городе?

- Это люди, которые, по сути, объединяют дачу и квартиру. Некоторые продают свои дачные домики.

- Но это постоянное проживание, единственное жилье.

- Скажем так: основное жилье. Многие оставляют за собой городскую квартиру или передают ее детям.

- Судя по тому, что многие уже вышли на площадку, ваши покупатели не стремятся растягивать процесс.

- Это связано с тем, что в «Охтинском парке» практически нет спекулянтов. Покупают и строят для себя.

- Бизнесмены, чиновники? Кого больше?

- Есть и те, и другие.

- Когда планируете завершать проект?

- В следующем году будем заканчивать инфраструктуру. Остались дороги и сети в 6-й и 7-й очередях, осенью будем асфальтировать дороги, закончим уже в будущем году, когда основной объем строительных работ на участках будет завершен. В 2014-м построим здание администрации и спортивные площадки. Есть общественно-деловая зона – 2 га, где предполагаются ресторан, фитнес-центр и магазин. Есть инвестор, который ее выкупил, в дальнейшем будет ее осваивать и эксплуатировать. По сетям: газ и электричество в 1-й очереди уже есть, ЛОЭСК заканчивает строительство подводящей линии, в сентябре уже будет электричество на весь проект. Магистральный водовод к поселку строится, осенью уже планируем дать воду для первых четырех очередей.

- Как будет выглядеть схема управления?

- Она уже существует, хотя и в несколько урезанном виде. Пока мы не завершили коммуникации, нет смысла собирать общее собрание и обслуживать территорию в полном объеме. Пока – вывоз мусора, содержание дорог, то, что необходимо. - Управляющая компания будет ваша? - Да. - А если собственники соберутся и решат поменять УК? - Наша задача – работать так, чтобы этого не произошло, чтобы всем было комфортно. Эксплуатация стоит 5000-6000 рублей с участка, без учета коммунальных платежей (электричество, газ, вода).

- Как идут дела в других проектах?

- «Солнечный берег» продается медленно: там есть проблема с подъездной дорогой, трасса от Ушкова до Полян совершенно разбита, а недавно еще мост в Полянах рухнул. То есть проехать к поселку можно, но впечатление это оставляет тяжелое. Ремонтировать 20 км федеральной трассы нам не по силам ни при каких раскладах, так что ждем, надеемся на федеральное финансирование. В 2015 году вроде бы обещали ее отремонтировать. В такой ситуации палить деньги на рекламу бессмысленно. В «Приветнинском» продажи идут, не так активно, как в «Охтинском парке», но довольно стабильно – две-три сделки в месяц. В июле мы еще вывели в продажу «Ягодное» (это недалеко от Кирилловского, 101-й километр трассы «Скандинавия»), там тоже есть сделки.

- Как вы сами объясняете феномен «Охтинского парка»? Ну не должна в этой ценовой группе, при такой конъюнктуре, быть такая динамика продаж…

- Основное – это место, плюс соотношение цена/качество. А вообще, как и в любом проекте, работает сочетание факторов. Рядом с нами есть поселки, которые тоже продаются, но гораздо хуже. Лес, возможность подъехать тремя разными путями - все вместе. Кроме того, рядом с городом застройщики все же стремятся продавать готовые домовладения или подряд. А участки всегда продаются лучше. Покупка дома – отдельная история, надо, чтобы он тебе понравился. А здесь – возможность строить под себя. Еще причина: работает эффект мультипликатора. Те, кто у нас купил, приводят за собой друзей и знакомых. Раньше в этом ценовом сегменте предложение было преимущественно в Курортном районе. Сейчас люди открыли для себя новое направление. Рядом с городом, причем значительно ближе, чем Репино-Ленинское. Конечно, нет здесь залива. Но зато и не настолько плотно все застроено. И с определенного момента начинает сказываться уже сама инерция успешного проекта. Деньги к деньгам. Такое впечатление, что «Охтинский парк» возник и закрепился в коллективном сознании, он там занял определенное место. Причем мы ведь первую очередь (87 участков) начали реализовать осенью 2009-го, на пике кризиса. И у нас были определенные опасения, но продажи пошли сразу. - Рядом с «Охтинским парком», если не ошибаюсь – заказник? То есть от соседства с многоквартирной застройкой вы вроде как застрахованы? - Знаете, строительство в заказнике, конечно, запрещено, но я уже боюсь говорить, где и что у нас возможно. Случаются самые разные метаморфозы. Пока у нас все спокойно.

- Если говорить о сложном сочетании факторов… Получается, что вычислить параметры успеха и повторить его невозможно? Ну, или маловероятно.

- Да, скорее всего, это будет напрасная попытка. Есть еще фактор времени. В каждый период возникают такие успешные проекты. До кризиса у нас таким проектом были «Золотые пески» - он случился очень вовремя. На тот момент на берегу залива почти ничего приличного не было. Вот сейчас можно ехать вдоль побережья и выбирать, выбирать… А тогда – единичные предложения. Организованных комплексов не было вообще. Так же и «Охтинский парк» появился в нужное время и в нужном месте.

- Велик ли у вас земельный банк? Рассматриваете новые предложения, планируете ли покупать еще участки?

- Мы ищем участки, изучаем варианты. Но такого, из которого можно было бы сделать нечто уникальное, пока не попадается. Больших земельных массивов на рынке достаточно, но все они какие-то не очень понятные. Начиная от местоположения и до качества. Какие-то поля – непонятно, что на них можно строить… Предлагали недавно участок в 30 км от города, но не подошел. Как дачу эту территорию использовать бессмысленно: ни реки, ни озера. По дороге садоводство, большой массив. Для постоянного жилья – далеко.

- Как вы строили рекламную кампанию «Охтинского парка»? Какие ходы в итоге сработали?

- Мы пробовали много чего. Как непосредственно рекламные носители лучше всего работают наружная реклама и Интернет. Вопрос: что там написать? И вот то, что мы написали с самого начала: «ИЖС, сосны, коммуникации» - это и сработало лучше всего.

- Где будете открывать следующий проект?

- Следующий проект - ЖК Мелодия - будет во Всеволожске. Рассчитываем открыть продажи осенью. Это будет небольшой жилой комплекс из семи трехэтажных домов всего на 77 квартир. В каждом доме - 5 однушек (45 - 48 кв.м) и по 3 двушки (65 кв.м) и трешки (82 кв.м). Подводящие сети уже готовы, это центральные городские коммуникации - электричество, газ, вода, канализация. Квартиры на первых этажах будут с отдельными выходами на собственные террасы, а из квартир на третьих этажах можно будет подняться на террасы на крыше. Планируем продавать, в среднем, по 55 тысяч за квадратный метр.

- К южному направлению присматриваетесь?

- Изучаем. Но там в оптовых предложениях много однообразного: бескрайние поля, ничего интересного пока не видим.

- В эконом-класс не планируете смещаться?

- Нет, в этот сегмент не хотим уходить. Диверсификация нужна, но эконом-класс нам не очень понятен.

- Что ж непонятного? Нарезал поле на квадратики – и продавай…

- Это уже не эконом-класс, это просто фигня какая-то. В любом ценовом сегменте должно быть полноценное предложение. Либо это участки с нормальными коммуникациями, либо готовое жилье. А «нарезка» - это вообще вне категорий, это просто квадратные метры проблем для будущих собственников. Впрочем, у наших коллег, работающих в эконом-сегменте, сейчас тоже серьезные трудности. У лидеров этого класса продажи сильно упали. Потому что за 1,5 млн сделать что-нибудь качественное тяжело. А значит – неизбежно начинаются претензии…

- Опыт «Румболово» не оттолкнул вас от идеи продавать что-то готовое?

- Нет. Там была ошибка в исходной идее: продавать в этом месте объекты, приближенные к элитке. В Мельничном ручье это бы пошло. А так – получилось некоторое несовпадение места и класса. В других проектах мы продаем готовые дома вполне успешно. На днях заключили сделку: в «Солнечном береге» продали фахверковый дом площадью около 180 кв.м за 13 млн рублей.

- «ПулЭкспресс» участвовал в создании КПД – коллегии профессиональных девелоперов. Оправдывает ли себя эта организация?

- Эта затея никаких коммерческих целей не преследовала. Это клуб по интересам. Мы и раньше друг с другом общались, но от случая к случаю и нечасто – на саммитах «Пригорода», например. А общение, обмен мнениями – это необходимо. Надеюсь, со временем рекомендации от КПД будут иметь определенный вес на рынке.

- Вы к себе в КПД всех берете?

- Нет. Зачем же нам все?

К сведению

Сегодня компания «ПулЭкспресс» продает участки и дома в одиннадцати коттеджных поселках, в общей сложности осваивает около 550 га (более 2000 участков). В активной стадии: «Охтинский парк», «Солнечный берег», «Приветнинское», «Румболово», «Ягодное».

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments