ВОТ НА ЭТОМ динамическом противоречии: дефицит товара при видимом изобилии — и строится пригородный рынок земли.

На оптовом рынке, где продаются-покупаются участки под коттеджную застройку, сегодня ходовой размер — от 5 до 30–50 га. (Два года назад были востребованы территории поменьше — от 2–3 га.)
Генеральный директор управляющей компании «Объединенные ресурсы» Андрей Северин делит рынок крупных участков на две категории. Первая — «сырая земля». Это фермерские хозяйства, совхозные паевые земли, земли запаса муниципальных районов, участки, реализуемые областным КУГИ и Фондом имуще­ства, и пр. Как правило, это земли сельхозназначения.
Чтобы на этой территории что-то построить, надо изменить ее предписанное назначение — добиться разрешения на дачное строительство. Местные власти, район и область блюдут свои интересы: отчисления в бюджет, предусмотренные инвестиционным договором, обойдутся застройщику от 10 до 30% от стоимости участка. Рынок постепенно цивилизуется: «дипломаты» с наличкой фигурируют на нем все реже (хотя случается), официальные платежи становятся нормой.

Организаторы проекта сами готовят проект планировки, «пробивают» необходимые согласования, получают техусловия у монополистов. («Два года назад киловатт стоил 9000 рублей, сегодня — 30 000 – 35 000», — констатирует г-н Северин.) Порой расчеты показывают, что дешевле поставить газогенераторы, чем подключаться к сетям Ленэнерго. Но это — если есть газ.

Иногда и после всех этих долгих и затратных процедур можно нарваться на отказ: например, у властей изменились представления о том, что нужно строить в этом месте. Или земля оказалась «особо ценной» (кадастровая оценка — на 20% и более выше, чем в среднем по району) — тогда остается только сельхозиспользование. Даже у опытных участников рынка эти процедуры занимают год и больше. И всегда есть риск, что проект сорвется или будет отложен на неопределенный срок.
Андрей Северин полагает, что в стоимости земли под застройку «первичная цена» (по которой участок покупают у владельца) составляет 20–25%.0 Остальное — инвестусловия, юридическая очистка, затраты на инженерию и инфра­структуру поселка.

Перевод под ИЖС — еще труднее, дольше и дороже, эта процедура возможна лишь в границах сложившихся поселений и рентабельна только в 30-километровой зоне (если строить дома для постоянного проживания). Правда, который год ходят слухи о присвоении садоводствам и ДНП статуса поселений — но слишком велика вероятность, что еще очень долго они так слухами и останутся.

Вторая категория — участки, полностью подготовленные под застройку: с проектом планировки, со всеми согласованиями и разрешениями, с подтвержденными техусловиями подключения. В природе прак­тически не встречаются. По­дав­ляющее большинство за­ст­рой­щиков занимается «самообслу­живанием» — это надежнее и, по большому счету, выгоднее.

Игорь Жданов, директор компании «Росса Ракенне» (эксклюзивного представителя фирмы Honka в России) подтверждает: участки приобретаются и у собственника, и на торгах Фонда имущества, и у местной администрации — на инвест­условиях. Основной товар — сельхозземли (муниципальные или в частном пользовании, их можно купить у приватизированных совхозов, акционированных колхозов и т.д. ).

Основная работа по «упаковке» ложится на организатора проекта.
Участки можно формировать из совхозных паев; «продвинутые» директора сельхозпредприятий предлагают уже консолидированные территории. Крупные застройщики обычно имеют «комбинированный» запас земли — из разных источников. «Всегда есть выбор, — замечает генеральный директор “ПулЭкспресс-Медиа” Марина Агеева. — Мы оцениваем перспективы уча­ст­ка, взвешиваем риски, учиты­ваем стоимость земли в соседних поселениях». Сейчас «ПулЭкспресс Групп» ведет строительство на 250 га, до конца 2008 года эта территория будет увеличена вдвое: еще 250 га, плюс около 1000 домовладений.

Руководитель «Стинкома» Сергей Феденко с «паевыми» землями предпочитает не связываться: высоки риски и результат непредсказуем. (Компания строит поселки на 128 га.) Несколько громких скандалов с паями в Подмосковье вроде бы подтверждают опасения г-на Феденко.

«Рынка крупных участков нет. Есть базар, — считает специалист “Петербургской Не­движимости” Николай Кузнецов. — Объявлений много. Но если поставить задачу что-либо купить — девять из десяти предложений отпадут. Либо уже продано, либо передумали, либо документы не в порядке. Бесконечные посредники, полулегальные продажи... Люди пытаются заработать на спекуляции, не понимая, что их время уже кончилось».

Генеральный директор «Миэль СПб» Марина Сорокина также отмечает «неадекватность» большинства предложений: «Люди предлагают сумасшедшие угодья без нормально подготовленных документов. Основная часть — сельхозземли, а если участок под ИЖС — продавцы склонны завышать цену, иногда — на порядок выше реальной стоимости». Но эта тенденция, по мнению г-жи Сорокиной, постепенно себя исчерпывает.

Генеральный директор компании «Сфера плюс» Татьяна Четвергова также отмечает, что спекуляция идет на убыль: «Тенденция скупать участки (неважно — маленькие, большие, ИЖС или садоводство) для последующей перепродажи практически изжила себя». Она объясняет это и повышением цен (за последний год — на 30–50% в зависимости от направления), и готовностью инвесторов вкладывать средства на более длительный срок. По данным «Сферы плюс», в 2005 году 80% фермерских хозяйств приобретались для перепродажи; в 2007-м доля таких сделок сократилась до 30%.0

СИГНАЛ К АТАКЕ

По словам генерального директора АН «Бекар» Ирины Гудкиной, стартовым сигналом для участников земельного рынка в этом году стали результаты торгов, организованных петербургским Фондом имущества. В апреле и в мае фонд продал три аварийных здания под снос, с небольшими участками — в Зеленогор­ске и в Комарово. Покупатели подняли цену до $15 000 за сотку.

В июле за нежилое трехэтажное здание в Репино (2200 кв.м) на участке площадью 4588 кв.м торговались 26 претендентов. Стартовая цена была превышена в пять раз, и победитель (физическое лицо) за­платил за лот 50 миллионов рублей. Таким образом, земля обошлась ему в 10 897 рублей/кв.м — более $40 000 за сотку. По словам директора Фонда имущества Андрея Степаненко, этот рекорд объясняется «дефицитом предложения в Курортном районе. Проданное здание не представляет ценности, поэтому полученную в ходе торгов сумму можно считать ценой земли».

Ирина Гудкина говорит, что после оглашения результата этих торгов спрос резко активизировался. Просматривают (и покупают!) даже те объекты, которые сами риэлторы считали переоцененными.
В Репино близка к завершению сделка по покупке участка площадью в 1,1 га. Полтора года назад известный девелопер Василий Сопромадзе предполагал построить здесь десять домов элитного класса, но затем отказался от проекта и выставил его на продажу. «Миэль СПБ» (представляет интересы покупателя) и «Бекар» (представитель продавца) договорились о сделке. Объект не бесспорный: сервитут предполагает сохранение прохода через территорию; для десяти серьезных домовладений — тесновато, а продавать оптом — цена будет ниже. Возможно, оптимальным вариантом было бы строительство корпоративной базы (когда покупают «для себя» — цены другие, замечает Мария Сорокина) или малоэтажного дома комфорт-класса на 100 квартир (по мнению специалистов «Бекара», такое жилье в Репино будет вос­требовано). По экспертным данным, цена сделки составит около $26 000 за сотку. Покупатель — московская фирма.

По нашим сведениям, в Репино готовится еще одна сделка: крупный участок (в несколько десятков гектаров) может быть реализован примерно по $20 000 за сотку. Это — новый уровень цен для продаж такого масштаба.

Об этом же свидетельствует и другая сделка, несостоявшаяся. Проект «Золотая миля» снят с продажи. Участок площадью около 15 га расположен на первой линии, у залива, на 47 километре Приморского шоссе (рядом с поселком Серово). Инвестор и организатор проекта — компания «Серо­во», участок в аренде на 49 лет (32 строения — в собственности; раньше здесь был детский спортивный лагерь). Тут планировали построить коттеджный поселок: 25 домов с на­делами от 40 до 85 соток.

Предполагаемый объем инвестиций — свыше $40 млн. Покупатели активно интере­совались проектом, но сделку за­ключать не спешили. Старто­­вая цена была определена в $13 млн. Летом нашелся покупатель, готовый уплатить стартовую цену — но теперь уже отказались продавцы, решившие, что будут реализовы­вать проект самостоятельно.

ВТОРИЧНАЯ «ПЕРВИЧКА»

Второй показатель, позволяющий судить об общей динамике цен, — стоимость участков в коттеджных поселках. К этим данным следует относиться с некоторой осторожностью: например, в прошлом году в одном из поселков продажи начинались от $2500 за сотку, затем цена повысилась до $4000; сейчас последние наделы (а остались не самые привлекательные) продаются по $5000–5500. «Это характеризует не рынок в целом, — замечает Николай Кузнецов, — а спрос в конкретном месте». Первыми продажами компании «прощупывают» спрос. Однако и эти сведения стоит учитывать.
По данным «Петербургской Недвижимости», в первом полугодии значительное подорожание земли наблюдалось во Всеволожском и Выборгском районах, новые поселки, в которых открылись продажи, предлагали более высокий уровень цен за участки, чем в уже существующих предложениях; некоторые застройщики подняли цены, чтобы соответствовать заданному новыми игроками уровню. Во Всеволожском районе, по сведениям «ПН», прирост средней цены за 100 кв.м земли за второй квартал составил 57,8% и достиг максимального значения в $10 300. Рост обусло­вили вышедшие на рынок проекты «Токкари Лэнд» и «Охтин­ское Раздолье», где предложение начинается от $11 000 за сотку. Выросли цены в проекте «Антоновка»: в апреле землю там можно было приобрести от $7720 до $11 580 за сотку, в июне диапазон составил $8500–15 450 за сотку. Быстрый рост продемонстрировал и Выборгский район, где удорожание во втором квартале составило 48% (средняя цена — $7722 за сотку). В новом поселке «Видовое» от компании «Желдор­ипотека» цены выставлены в диапазоне $21 000–25 000, в поселках «Каскад» и «Благо­датное» — от $10 000.

Эксперты «Итаки» отмечают, что в южных районах (Гатчинском и Ломоносовском) с начала 2006 года земля в поселках подорожала на 262 и 300% соответственно; в Курортном районе прирост за этот же период составил 183%.0 Южные районы специалисты считают недооцененными и наиболее привлекательными для инвестиций.

Удельная цена предложения участков в коттеджных поселках в зависимости от класса проектов (III квартал 2007 года)

Данные АН «Итака»

Динамика роста цен за 100 кв.м земли в коттеджных поселках по районам (продажа участков), $

Данные департамента маркетинга корпорации «Петербургская Недвижимость»

Дмитрий СИНОЧКИН