СТРОИТЕЛЬНЫЙ БИЗНЕС

В ЛЕНОБЛАСТИ находится в положении такого незадачливого туриста. Плотность застройки, соотношение постоянного и сезонного населения, да просто число домовладений в кон­кретной волости определенного района и их состояние — такие данные бизнесу жизненно не­обходимы, но, как правило, разрозненны и труднодоступны. Если вообще есть. А без этих сведений очень непросто определить уровень местного и внешнего спроса, перспекти­вы развития жилой функции в выбранном девелопером ме­сте. Пока спрос оставался ажио­та­жным, пока господствовал дефицит, эти вопросы были, наверное, не так важны. Но «сливки» уже сняты. Дальше придется считать.

Итак. Жилой фонд Ленинградской области — это 50 367 многоквартирных и 156 913 индивидуальных жилых домов (в статистике это называется «индивидуально-определенные здания»). В сумме — 40 198 600 кв.м. Из них 30 489 500 кв.м — в многоквартирных домах, 9 051 000 — в индивидуальном фонде.
Гражданам на праве частной собственности принадлежат 27 924 900 кв.м, из них 8 363 300 кв.м — индивидуальное жилье, 19 555 900 — квартиры в многоэтажках. Доля государственных отдельных домиков невелика: всего 66 500 кв.м, муниципальные власти распоряжаются 161 500 кв.м.
Данных по площади индивидуального жилья нет, но примерное представление составить можно. Однокомнатных строений в области насчитывается 38 619, двухкомнатных — 65 167, трехкомнатных — 34 582, четырехкомнатные и более — 18 545.

С материалом — более-менее понятно: деревянные строения преобладают в частном секторе с большим отрывом (132 579 строений, 84,5%). Грустно другое — и среди многоквартирных домов большинство — деревянные: 28 912 (57,4%) против 11 984 кирпичных (23,8%). И вряд ли заметную часть этих построек занимают современные дома, к примеру из клееного бруса (по финскому образцу). Скорее всего, это преимущественно двух-трех­этажные дома «барачного» типа, на несколько семей.

Картина по износу: в индивидуальном секторе 30,5% домов (47 878 штук) — в хорошем состоянии (30% износа и менее), 63,5% (99 651) — в приемлемом (от 31 до 65% износа), ветхие постройки составляют 4,3% (6679), аварийные — 1,7% (2705 домов с износом более 70%).
Дома довоенной постройки составляют 19,3% жилого фонда, больше всего строили с 1946-го по 1970-й — 68 179 домов, 43,4% индивидуального жилья. После 1995 года построено тоже немало — 24 135 домов (15,4%), и можно полагать, эти дома уже другого, более высокого качества.

ВЕКТОР

Направление развития задано рамками национального проекта с поправкой на региональную специфику. Правительство Ленобласти ставит задачу: к 2011 году индивидуальная застройка должна составлять не менее 50% в общем объеме годового ввода. За 2006-й в области построено 2849 индивидуальных домов. В Гатчинском районе — 427, во Всеволожском — 426, в Вы­боргском — 305, в Лужском — 207, в Волховском — 150, в Волосовском — 141. В администрации отмечают, что значительная доля возведенных коттеджей приходится на близкие к Петербургу районы; почти 70% из них заселяются местными жителями. Для приобретения и строительства жилья в 2006 году гражданам выдано ипотечных кредитов на сумму более 2 млрд рублей. Уже в первом квартале 2007-го аборигены позаимствовали на эти цели свыше 600 млн рублей. К 2010 году, по планам местной власти, приоритетными территориями для строительства коттеджей станут Подпорожский, Бокситогорский, Приозерский, Лужский, Кингисеппский районы. Чтобы сместить акцент застройки в глубинку, в 17 муниципальных образованиях выделены под жилую застройку 96 уча­ст­ков (1888, 5 га). На некоторых из них уже идут подготовительные работы.

Аналитики полагают, что ориентиром может служить Подмосковье: там 100 км — это уже полностью востребованная зона, и речь идет об освоении девелоперами пространства в радиусе 300 км от мегаполиса. В Подмосковье, по сведениям агентства RWay, насчитывается около 500 организованных коттеджных поселков, в фазе активной реализации — около 230. По данным «Петербургской Недвижимости», в Ленобласти и в пригородных районах (Курортном, Пушкинском и пр.) строится и продается более 160 коттеджных поселков. Еще около 50 — в стадии проектирования. Общая площадь рынка коттеджей в москов­ском регионе — 5 400 000 кв.м (порядка 15 000 домовладений), под Петербургом возводится и продается 743 000 кв.м коттеджей (в продаже — около 5200 домов и участков). В деньгах: Подмосковье — $18 млрд (данные портала IRN.ru), Петербург и Ленобласть — $1,2 млрд (данные АН «Итака»).

У нас, конечно, денег на порядок меньше, чем в Москов­ском регионе, но и природа — на порядок лучше!

В 2007 году в области планируют построить 400 000 кв.м жилой площади в индивидуальных домах, в 2008-м — 500 000 кв.м, в 2009-м — 600 000 и в 2010 году — 750 000 кв.м. Здесь необходимо сделать важную поправку: сегодня доля участков под ИЖС составляет 15–20% от общего объема застройки, остальное — дачные партнерства и садоводства, которые в жилищную статистику НЕ ПОПАДАЮТ (подробнее — см. ниже).

Губернатор Валерий Сердюков поставил перед муниципальными образованиями региона задачу: подготовить задел участков для жилищ­ного строительства в 2008–2009 годы. В прошлом году Лен­облкомимущество собрало практически по всем МО информацию о наличии свободных земель, которые могут быть предоставлены под жилую застройку в границах населенных пунктов. Получилось около 500 га. Программа затормозилась на следующем этапе: разработку техусловий на подключение участков к сетям, их формирование муниципалитеты должны были провести самостоятельно. По словам вице-губернатора ЛО, председателя КУГИ Александра Дрозденко, эта работа осталась невыполненной, за исключением некоторых муниципальных образований (Выборгский, Приозерский, Ломоносовский, Всеволожский районы). Основных причин — две, и они взаимосвязаны: нет потенциальных поку­пателей и нет средств на формирование участков. КУГИ предложил муниципалитетам закладывать землю в банках и использовать полученные деньги для финансирования организационных работ. Законодательство разрешает. Прецедентов пока нет.

НЕУЧТЕНКА

Огромный массив существующих и строящихся объектов находится вне поля зрения чиновников, курирующих национальную программу. Это садоводства и дачные хозяйства. Они системно учиты­ваются разве что налоговы­ми службами, но данные ФНС, к сожалению, для нас недоступны.
В рамках международного проекта ТАСИС в 2000 году было проведено масштабное исследование. Эксперты выяснили, что в ЛО насчитывается 2700 садоводств (свыше 540 000 участков). 62% наделов принадлежат петербуржцам, и в летний период население садоводств достигает двух и более миллионов человек. Больше всего садовых и дачных участков было во Всеволожском районе — 98 047 наделов, 9140 га, далее сле­довали Кировский (68 720, 6557 га), Выборгский (65 295, 6607 га) и Гатчинский (58 093, 5586 га). Общая площадь садоводств и дачных объеди­нений составляла 54 269 га.

По данным на 2006 год, на территории города и области насчитывалось около 2800 садоводств, которые занимали примерно 57 000 га. Доля Петербурга составляла примерно 140 садоводств (почти 2000 га), садовые участки в области имели около 600 000 горожан.

По предварительным данным Всероссийской сельскохозяйственной переписи (окончательные в открытом доступе не опубликованы), в регионе находятся около 6000 крестьянских и фермерских хозяйств, 162 000 индивидуальных хозяйств (по-видимому, это участки ЛПХ), 22 000 садоводческих, 24 000 огороднических, 380 000 дачных хозяйств, 26 000 семей получили землю под ИЖС.
По данным городского КЭРППТ, на территории Петербурга насчитывается шесть крестьянских и фермерских хозяйств, 12 подсобных хозяйств, 139 садоводческих и 201 огородническое объединение.
Важно: основная часть из тех 730 000 кв.м коттеджной за­стройки (больше, чем годовой ввод индивидуальной малоэтажки по области!), о которых шла речь выше, не попадает в жилищную статистику. А ведь это именно жилье, пусть и сезонное.

Распределение жилых помещений по числу комнат (на конец 2006 года)

Данные ГУ «Леноблинвентаризация»

Распределение жилищного фонда по материалу стен, времени постройки и износу

Данные ГУ «Леноблинвентаризация»

Наличие жилищного фонда

Данные ГУ «Леноблинвентаризация»

Ветхий и аварийный жилищный фонд

Данные ГУ «Леноблинвентаризация»

Редакция трепетно благодарит сотрудников ГУ «Леноблинвентаризация» и лично руководителя Ирину Черных за предоставленную информацию

Дмитрий СИНОЧКИН, Наталья БУБНОВА