ПО РАСЧЕТАМ аналитиков, заявленным на Национальном конгрессе, в 2002 году застройщики рекламировали объекты в 15 поселках, в 2003-м их стало уже 20, в 2004-м — 30, в 2005-м — 40. В прошлом году специалисты насчитали 65 поселков, в которых велись реальные продажи. А в 2007-м, по данным экспертов «Петербург­ской Недвижимости», в петербургских пригородах и в Ленинградской области общее количество коттеджных поселков (уже реализованных и находящихся в стадии продажи) достигает 160–170. Еще около полусотни проекти­руется.

Значительную часть новых проектов заявили компании, ранее на пригородном рынке в качестве девелоперов не замеченные. На Правдинском и на Глубоком озерах строит коттеджи управляющая компания «Объединенные ресурсы». Элитный проект «Видовое» заявил петербургский филиал компании «Желдор­ипотека». Поселок «Заречен­ское» под Сосново возводит фирма «Балт-груп». Инвес­тором и застройщиком поселка «Новая Корела» названа компания «Тепло-сервис». «Благодатное» и «Золотцево» выводит на рынок фирма «Внешстройпроект», «Коркинские холмы» — Промышленно-строительный альянс; масштабную застройку сме­шанного комплекса в Первомайском начинает «Нева­ИнвестПроект», проект с Nevo реализует «Инфотек Строй», «Рощинскую сказ­ку» заявила фирма «ЦАН- Девелопмент»… С первой волной инвесторов было более-менее понятно: у кого какой ресурс был, тот и вытаскивал его на пригородный рынок. По словам дирек­тора департамента аналитики корпорации «Петербург­ская Недвижимость» Михаила Бимона, состав инвесторов на старте рынка определялся именно наличием ресурса. Строительные компании среднего и мелкого калибра («Эльф», «Содружество», «Элита-Девелопмент») нашли применение своим возможностям, когда на городском рынке многоквартирного жилья стало тесновато. Сырьевые фирмы и компании энергетической отрасли (а также их строительные «дочки») располагали финансовыми возможностями и клиентской базой одновременно: «Консульскую деревню» в Репино возводил «Ленгаз­теплострой». Но банки и «сырьевики» до поры ограничивались небольшими корпоративными поселками для собственных нужд.
В числе первых новый сегмент стали осваивать компании, поставлявшие в Россию сборные дома западного производства по частным заказам, несколько позднее к ним присоединились и местные фирмы. Поселок «Хонка-парк» на какое-то время задавал моду: директор компании «Росса Ракенне» Игорь Жданов подтверждает, что организация собственных поселков (за первым опытом последовали «Русская Швейцария» и «Медное озеро», на подходе — Honka family club) была обусловлена стремлением стимулировать и упорядочить реализацию домов Honka. Позднее от собственного производства стали «плясать» и другие: Кировский домостроительный комбинат (поселок «Отрадный берег»), «Тимбер Продукт» (поселки «Краснозерное», «Ры­бац­кая деревня»…), масштабный выпуск домокомп­лектов развернуло «Содру­жество» («Зеленые холмы», «Серебряный бор»), «Стинком» («Мендсары», «Зайчихино», «Гармония»…).

Компания «ПулЭкспресс Групп» пришла как чистый инвестор, с солидным немецким капиталом — может быть, именно эта специализация, неотягощенность другими компетенциями и позволила ей занять заметную долю рынка.

Вторая волна обещала выход на рынок крупных строительных компаний и банковского капитала. Отчасти так и получилось.

ФПГ РОССТРО на основе технологии VELOX выстроила целый квартал в Кузьмолово. Группа ЛСР создала дочернюю компанию «Особняк», которая занимается исключительно малоэтажкой (коттеджные поселки «Жемчужина Разлива», «Новый мир», «Парквэй», «Элегия»). Корпорация «Петербургская Недвижимость» выделила в самостоятельное подразделение управление «Загород»; девелопментом поселков занимается входящая в группу фирма Setvill (поселок класса «де люкс» Lake's berry club в Ягодном). «М-Индустрия» заявила о запуске загородных проектов в Токсово (пока они не выведены в продажу). Но выход «монстров» на этот рынок оказался более скромным, чем ожидалось: «Лен­СпецСМУ», ЛЭК, «Строймонтаж», RBI и другие крупные городские компании пока присматриваются к рынку, взвешивая возможности и риски.

Участие банков тоже оказалось «точечным». Дочерние фирмы Национального ре­зервного банка возводят поселок эконом-класса в Янино-2; «Еврофинанс-Моснарбанк» финансирует строительство малоэтажного ком­п­лекса «БельВиль» под Павловском — вот, пожалуй, пока и все.
Зато в третьей волне представлен весь спектр направлений отечественного бизнеса, и далеко не только строительного.

Компания «Внешстройпроект» занималась реконструкцией в историческом центре. В послужном списке фирмы — жилой комплекс «Альба» на Васильевском, бизнес-центр на Невском, 10…
Фирма «НеваИнвестПроект» создана по решению учре­дителей ряда компаний, которые занимались строительством, инженерными изысканиями, геодезией, топографией, землеустройст­вом, проектированием и т.д.

Управляющая компания «Объ­е­диненные ресурсы» также занималась земле­устрой­ством, изменением разре­шен­ных видов исполь­зо­ва­ния. Как сказал ее генеральный директор Андрей Северин, «земля — невоз­обновляемый ресурс, поэтому хочется использовать его по максимуму».

Обозначили свое присутствие на рынке и риэлторы: сначала — «Арсенал-Недвижимость», затем — «ЦАН-Девелопмент». Тоже логично: если все время и не без выгоды продавать товар, в какой-то момент захочется самостоятельно его производить.

Фирма «Тепло-Сервис», за­стройщик комплекса таун-хаузов в Приозерске, изначально занималась эксплуатацией котельных. Фирма «Балт-Груп» («Зареченское») пришла с фондового рынка; генеральный директор компании Сергей Жидких рассказывает, что искал загородный дом для себя, столкнулся с немыслимыми «накрутками» к себестоимости дома и решил, что этим бизнесом стоит заняться…

Каких-либо сведений о компании «Инфотек Строй» об­наружить не удалось. Равно как и о фирме «Евроинвестстрой» (поселок «Красная горка»). Возможно, фирмы созданы под конкретный проект. Периодически возникающие на рынке слухи о наплыве московских инвесторов пока не оправдываются. Руководитель «Миэль СПб» Мария Сорокина говорит, что инте­рес со стороны столичных компаний есть — но «точеч­ный», к отдельным районам и к большим участкам (от 100 га и более), которых на рынке мало по определению.

Пока получается следующее. Высокая доходность пригородного рынка привлекает (и будет привлекать еще какое-то время) новичков. Специализация и разделение труда по западному образцу: девелопмент земли, строительство по договору подряда, реализация построенного с привлечением кредитов — пока не приживается или приживается слабо.

Андрей Северин отмечает, что новичков рынка (соответственно — и их клиентов) могут подстерегать риски административного плана (при подготовке документов). Не менее важен точный расчет рыночной «ниши», попадание в целевую группу клиентов. Объективных данных и качественных исследова­ний на рынке пока мало. По мнению Михаила Бимона, если новые инвесторы опи­раются на реалии рынка, идут проверенным путем, работают в связке с кем-либо из старожилов или привлекают опытных консультантов, вероятность успеха весьма велика.

Директор «Росса Ракенне» Игорь Жданов предостерегает: рынок серьезный, финансово емкий; значительную часть затрат составляют предварительные расходы, которые застройщик несет до начала реализации домов или участков. И цена ошибки также может быть высока.

Звонких провалов на пригородном рынке пока не было. Но стоит вспомнить, как тяжело складывалась судьба «Русской деревни» (Порошкино), насколько затянулась реализация проекта «Консульская деревня»; были ­определенные сложности у Кировского ДСК, в Нойдорф-Стрельне.

До сих пор рынок прощал просчеты. Не факт, что он и дальше будет столь же благосклонен к застройщикам.

Дмитрий СИНОЧКИН