Насколько сократился объем продаж — вопрос, как говорится, дискуссионный. Весь фокус в том, что на июль перетекло довольно много сделок с июня. Документы были поданы в июне, зарегистрированы и подписаны — в июле. Оттого большой разброс в оценках, или, как заметил Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость», — «разброд и шатание» (https://t.me/yeltsovm/1284).

По сведениям Росреестра, продажи в регионе (Петербург плюс Ленобласть) снизились всего на 8%. Общий итог июля — 8186 ДДУ: 6271 договор в Петербурге, 1915 — в Ленобласти. В июне Росреестр зарегистрировал 8821 ДДУ.

По данным сервиса DataFlat.ru, снижение в целом по региону составило 25%: за июль в СПб и ЛО было заключено 5970 сделок, за июнь — 7910. При этом руководитель DataFlat.ru Александр Пыпин указывает, что 62% июльских сделок — договоры, поданные в июне 2024 года. (Подробнее см. здесь: https://nsp.ru/39450-spad-prodaz-v-peterburgskix-novostroikax-v-iyule-2024-goda-sostavil-586-v-lenoblasti-75)

По расчетам аналитиков платформы bnMAP.pro (https://bnmap.pro/), в регионе на первичном рынке за июль 2024 года было оформлено около 3,1 тысячи сделок; в июне в новостройках Петербурга и Ленобласти продали в 2,8 раза больше — 8,6 тысячи лотов. Данные еще будут уточняться, но порядок цифр вряд ли изменится. По мнению экспертов bnMAP.pro, в Петербурге продажи упали на рекордные 58,6%, в Ленобласти — на 75%.

Редакции «Пригорода» пока представляется, что оценки bnMAP.pro хотя и занижены, но в целом ближе к истине.

Основной объем продаж в области — 72% — приходится на Всеволожский район; на втором месте — Ломоносовский (в основном — Новоселье и Лаголово).

В июне на первичном рынке ЛО, также по сведениям bnMAP.pro, было выставлено на продажу 31,4 тысячи квартир; средний бюджет (стоимость лота) — 6,2 млн рублей. Не беремся судить, много это или мало, отметим лишь, что это рекордный показатель и что предложение в новостройках ЛО ровно и стабильно растет: 24 тысячи квартир в январе 2023-го, 27,7 тысячи — в июне 2023-го… Спрос тоже увеличивался от месяца к месяцу (см. табл. 7), пока 1 июля не случилась отмена льготной ипотеки.

И теперь главный вопрос: весьма драматичное сокращение спроса «придавит» цены или нет?

Пока — стагнация. В июле цены на новостройки в Ленобласти снизились на 0,1%. За год областные новостройки подорожали на 9,2%. По динамике цен на первичном рынке область стабильно и все дальше отстает от спальных и пригородных районов Петербурга, на данный момент — минимум в полтора раза (табл. 1). Текущий уровень стоимости «квадрата» в Ленобласти составляет 155 557 рублей. За год разрыв между областными ЖК и проектами в спальных районах Петербурга подрос от 40 до 43%, отставание от пригородов выросло с 13 до 16%.

В ценовом рейтинге лидирует Всеволожский район.

В июле цены снизились в половине популярных локаций, при этом выделяется Новогорелово (минус 10,8%). Там увеличилось предложение в сданном ЖК «Ветер перемен» и уменьшилось — в также сданном ЖК «Новое Горелово».

По итогам 12 месяцев привлекает внимание резкое падение средних цен во Всеволожке: минус 28%. Причина: прекращение продаж в популярном и достаточно дорогом ЖК Gröna Lund.

Самым дорогим местом вблизи Петербурга стабильно и с большим отрывом остается Кудрово: 194 тысяч рублей за «квадрат». Это дороже, чем во многих окраинных и пригородных районах Петербурга. Внизу рейтинга расположились Романовка со Щеглово (примерно 105 000).

Число областных объектов в продаже относительно стабильно: 99 объектов, год назад было 103 ЖК. В наиболее интересных локациях Всеволожского района ассортимент почти не меняется. Самый большой выбор в Мурино: 16 проектов.

За 12 месяцев доля области в структуре предложения в регионе увеличилась как по числу проектов (с 27 до 32%), так и по числу квартир (с 37 до 46%). С 11 до 14% увеличилась доля квартир в ЖК, расположенных в Ломоносовском районе.

Вот это — главная угроза областным проектам: на протяжении последних лет областной спрос стабильно составлял от 26 до 29% (в общем объеме продаж в регионе), а предложение росло: с 25% в 2021 году до 42,1% в 2024-м (по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»). Когда предложение растет быстрее спроса — оснований повышать цены нет. То есть переписывать ценники можно, но с ясным пониманием: это приведет к дополнительному сокращению продаж.

Уже понятно, что будут делать застройщики: дополнительно субсидировать ставки, проводить акции, давать скидки на определенные проекты и типы квартир; использовать траншевую ипотеку, устанавливать льготный период (до ввода дома).

Уже понятно, что будет с проектами: сроки сдвинутся вправо. Не на всех объектах, но хотя бы на некоторых. И чиновники это тоже понимают: снижают штрафы за просрочку при сдаче объектов, убирают возможность банкротства для застройщиков, сокращают гарантийный период.

Ситуация складывается интересная; будем наблюдать.

Данные таблиц доступны по ссылке:

Приведенные данные получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и Строительство Петербурга».

https://nsp.ru/39371-v-iyule-2024-goda-ceny-na-novostroiki-v-peterburgskix-spalnikax-vyrosli-na-17

Табл. 1. Динамика цен предл. по территориям, СПб и ЛО, руб./ кв. м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 2. Динамика цен предл. по локациям, Ленобласть, руб./ кв. м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 3. Структура предложения, Ленобласть, изм. за год, %

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 4. Динамика регистрации договоров на рынке жилья, Петербург, 2024 год, шт.

Данные Управления Росреестра по СПб

Табл. 5. Динамика регистрации договоров на рынке жилья, Ленобласть, 2024 год, шт.

Данные Управления Росреестра по СПб

Табл. 6. Сделки по ДДУ в новостройках (по районам, выборочно), шт.

Данные платформы bnMAP.pro

Табл. 7. Сделки по ДДУ в новостройках (по районам, выборочно), по месяцам, шт.

Данные платформы bnMAP.pro

*Сведения за июль — предварительные