Сейчас средняя цена предложения в регионе (для участков до 50 соток) составляет 289 тысяч рублей (https://spb.cian.ru/stati-zemelnye-uchastki-podorozhali-za-god-na-chetvert-336033/).

При этом, по данным ЦИАН, стоимость готовых домов в регионе, также за год, выросла на 8%. В июне 2024-го загородный дом в Ленобласти стоил 15,5 млн рублей.

Участки дорожают быстрее, чем дома, отмечают аналитики. За последний год участки в РФ подорожали сильнее, чем загородные дома: + 25% против + 9%. «Участки не уступают по популярности готовым домам. Все чаще люди предпочитают строить самостоятельно или под личным контролем, не находя подходящие под конкретный запрос готовые варианты или не доверяя их качеству. В результате в большинстве регионов РФ стоимость земельных участков увеличивается быстрее, чем стоимость загородных домов», — комментирует Елена Лапшина, эксперт «ЦИАН Аналитика».

Максим Хансон, руководитель АН Insiders, отмечает, что данные «в среднем по региону» — малоинформативны. Потому что средние цены сильно зависят от локации.

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», за последнее полугодие стоимость сотки «с обязательным пакетом» (то есть в коттеджных поселках) во Всеволожском районе увеличилась на те же 27%: с 377 тысяч до 478 тысяч рублей за сотку (см. табл. 3). А вот в Выборгском районе цена земли в «организованной застройке» практически не изменилась: около 500 тысяч. В Пушкинском районе Петербурга участки даже подешевели на 31%: с 680 тысяч до 469 тысяч за сотку.

При этом готовые дома (или участки с подрядом) в поселках эконом-класса за год подорожали на 13,8%: с 8 млн до 9,1 млн рублей. В комфорт-классе — плюс 5,7%: с 17,4 до 18,4 млн рублей. В бизнес-классе — плюс 4,7%: с 33,7 до 35,3 млн рублей. Правда, стоимость домов «по районам» аналитики не считают.

В целом рост цен на землю (напомним — за год) примерно соответствует росту продаж земельных участков в Ленобласти: за 7 месяцев в этом году реализовано 15 460 участков — на 7% больше, чем в 2023 году (см. табл. 2). Особенно интересен внезапный рост количества сделок в середине лета: на 62%, с 9,1 тысячи в июне до 14,8 тысячи в июле (http://www.vprigorode.ru/news/2024-08-05/zemlya_poshla_v_rost/). Каких-то внятных объяснений этому феномену нет, основная версия: некоторый рост обращений за ипотекой (ввиду отмены льгот), с переходом части сделок с июня на июль. (На рынке новостроек, по мнению экспертов сервиса DataFlat.ru, доля таких «переходящих» сделок как раз и составила около 60% — см. здесь: https://t.me/dataflat/241)

В целом загородный рынок Ленобласти демонстрирует стабильные показатели с некоторой склонностью к росту. В июле построили и сдали 2069 домов для постоянного проживания (в июне — 2382). За семь месяцев — 15 460 частных домов (за январь — июль 2023-го — 11 940 штук), плюс 29,5% к прошлогодним показателям.

По договорам купли-продажи за июль продано 3112 частных домов (в июне — 2763 сделки). По итогам 7 месяцев — плюс 4,5%. Частных домовладений в регионе продают немногим меньше, чем квартир на вторичке, и заметно больше, чем жилья в новостройках по ДДУ.

Это уже не просто «сегменты рынка», это на наших с вами глазах, уважаемый читатель, постепенно складывается достаточно своеобразная (и вполне рыночная) экономика. И формируется не вполне городской, а какой-то «переходный», что ли, образ жизни.  

Экспертные мнения

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

– Действительно, участки продаются гораздо лучше, чем дома. На то есть несколько причин. Во-первых, они стоят в 2–3 раза меньше — доступный бюджет стимулирует. Во-вторых, многие предпочитают строить самостоятельно, на участках без подряда, и растягивают это на несколько лет, в соответствии с финансовыми возможностями. В-третьих, готовые дома, выставленные на рынок, не устраивают многих по площади, планировке, архитектурному стилю и т.п.

По нашим поселкам в июле мы не отметили какого-то заметного роста активности, скорее наоборот: естественный сезонный спад.

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

– Повышение средних цен предложения есть, но не на 27%. За год, по нашим оценкам, — примерно до 10%. Собственники, заинтересованные в быстрой реализации объекта, обсуждают корректировку цен (понижение) гораздо чаще, чем повышение. Цена выставленных объектов далеко не всегда отвечает требованиям покупателей.

Не думаю, что на загородный рынок заметно повлияла отмена льготной ипотеки: банки стали «стопорить» сделки еще до официальных объявлений о прекращении программы «Господдержка–2020» и изменении условий по семейной ипотеке. Доля ипотеки в случаях, когда в сделке участвуют покупатель, застройщик и банк, остается незначительной. Это не массовая практика. И теперь, с отменой льгот, уже вряд ли станет массовой. Более широкое распространение получит практика продажи в рассрочку.

Сергей Балуев, директор по продажам ГК «ФАКТ»:

– За последние несколько лет существенно изменилась средняя площадь участков и домов. Участков — с 12 до 8 соток, площадь домов — с 250 кв. м до 100–150 кв. м. Появились модульные технологии домов, быстровозводимые дома, возникает тенденция на изменение пропорций дома. Соответственно, цена земли (сотки) растет быстрее, чем стоимость дома.

Кроме того, по домам сложно вычислить реальную стоимость на рынке: дом может быть продан в разных отделках. Рекламные объявления и цены, как правило, даются с минимальной комплектацией, в то время как половина от конечной стоимости дома — это уже доведение до white box. Стоимость в «теплом контуре» и с чистовой отделкой может отличаться в два-три раза; заметно растут цены качественных отделочных материалов.

По нашим прикидкам, у средней стоимости сотки и средней стоимости «квадрата» в доме примерно одинаковые тенденции к росту.

Дома могут отставать, потому что: а) бюджетные технологии становятся популярнее, и люди чаще выбирают именно модульные дома и б) сказывается конкуренция между профессиональными строительными компаниями и небольшими строительными бригадами. Рост спроса на участки в июле, возможно, связан с завершением и дальнейшим пересмотром программ господдержки: все, кто думал и откладывал покупку на попозже, а также инвесторы, запрыгнули в последний вагон. Однако эти факторы не могут служить объективным показателем спроса на загородную недвижимость.

Марина Шкурко, директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty:

– Участки — более ликвидный товар. Найти участок проще, чем дом, выбор гораздо обширнее. Поэтому и спрос на участки всегда выше. Рост в июле случился прежде всего из-за отмены льгот. Дальше будет расти популярность рассрочек, более распространенной станет покупка загородных объектов за наличные. В ближайшие месяцы снизится инвестиционный спрос на «загородку»: из-за недоступности базовых ипотечных программ и конкуренции с доходностью по депозитам.

Вадим Новиков, девелопер проекта КП «Оберег»:

– Июль-август — месяцы потрясений на ипотечном и в целом на финансовом рынке, меняется ситуация с депозитами и пр. Пока рано выносить обоснованные суждения. Какие-то тенденции прояснятся к концу года.

В частном домостроении от покупки участка до сдачи дома в среднем проходит около трех лет. В этой сфере еще действует эхо «постковидных» настроений, реакция на закрытие границ и привычных туристических маршрутов, воздействие льготных ипотечных программ (и их отмены). Слишком сложное переплетение факторов, чтобы делать поспешные выводы.

На вторичном рынке цифры сделок по приобретению домов и участков стабильны и даже с тенденцией к росту — это объективный показатель, на него можно опираться. Спрос на участки есть, поэтому они и дорожают последние два-три года. Это видно и в рознице, и по крупным лотам, по массивам для организации коттеджных поселков. Насколько дорожает земля — зависит от локации.

Одна из причин растущего спроса: земля — более удобный и менее затратный в содержании актив, чем, например, дом. Строго говоря, частный дом, если его не сдавать в аренду, — это пассив. Он требует затрат на обслуживание и ремонт, оплаты коммунальных счетов и пр. Участок — только уплаты земельного налога, от 0,1% до 1,5% кадастровой стоимости. И он, за редким исключением, не обесценится, а наоборот — подорожает.

Табл. 1. Динамика цен предложения на участки

Данные «ЦИАН Аналитика»

Табл. 2. Показатели рынка жилья, Ленобласть, колич. договоров, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО и ж. «Пригород»

Табл. 3. Динамика цен на участки без подряда, в коттеджных поселках,

за полугодие, тыс. руб./сотка

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»