Юрий Зарецкий: «Генплан выбивает почву из-под коррупции»
Земельный рынок – самый непрозрачный. Информации мало, сделок немного, собственники «шифруются». Вопрос: «Сколько стоит земля в таком-то районе?» - вообще не имеет смысла. Ответ зависит от десятка факторов, далеко не все из которых известны. А тут еще кризис…
О нюансах земельного рынка, о налогах и справедливой цене мы беседуем с Юрием Зарецким, генеральным директором компании «Петерлэнд».
- Как сегодня обстоят дела на земельном рынке?
- Самый живой сегмент – жилье. Под торговлю спрашивают реже, спрос упал. Под бизнес - еще меньше. И самый минимальный интерес – к землям промышленного назначения.
Так что приходят заявки на подбор участков под многоквартирные дома, почти ежедневно. Хотя спад и здесь есть. Но пошла волна иногородних фирм: Архангельск, Кемерово, Красноярск, Омск - они все хотят здесь строить. У них амбиции. У них есть деньги, но они не очень понимают, как тут все устроено.
- К нам недавно обратились собственники участка в Ленобласти – около 4 га. Они в шоке: получили уведомление об уплате земельного налога – суммы серьезно выросли. Ваша компания занимается такими историями? Есть ли смысл заморачиваться, тратить время и средства на переоценку?
- Мы консультанты, брокеры и аналитики. Конечно, есть у нас и оценщики. Мы накопили довольно серьезную базу данных по участкам, в том числе и по сделкам. В свое время даже ГУИОН использовал нашу базу, чтобы скорректировать цену земли.
Прецеденты оспаривания кадастровой стоимости есть, но это городе, и в основном судятся крупные компании, у которых наделы в сотни гектаров и толпа юристов. Некоторым удалось снизить стоимость, но это долгое и непростое дело с неясным результатом.
В Ленобласти мне такие случаи не известны.
- Вы занимаетесь больше «промкой» или пятнами под жилье, или всем понемногу?
- Всеми сегментами. Наверное, в том, что касается промышленных территорий, мы единственные специалисты, специально никто этим не занимается.
- Можно ли составить условный рейтинг инвестиционной привлекательности областных территорий?
- Можно разработать систему оценки. Мы делали такие рейтинги для промышленных земель. Если правильно определить критерии – можно делать. Реальная идея, но нужны хорошие аналитики.
- Часто ли приходится сталкиваться с казусами, несоответствиями в бумагах, спорными ситуациями?
- Нередко бывает, что по документам – «сельхозка», по генплану – промышленная территория. А собственник платит налоги по старым документам, как за сельхозземли.
Сейчас, если категория и вид использования участка установлены генпланом, нужно до определенного срока привести бумаги на землю в соответствие с ним. Задача непростая, а чиновники ее еще дополнительно осложняют.
- На сельхозземлях можно регистрировать ДНП?
- Да, если это предусмотрено генеральным планом поселения. Вся территория ЛО должна быть покрыта генпланами. Важно понимать, что поселением называется не населенный пункт, а территория. То, что раньше было волостью. С поселками и деревнями все понятно – это земли населенных пунктов. Остальные земли могут относиться или к лесному фонду, или к «сельхозке» и так далее.
Если в генеральном плане нарисовано зонирование и предусмотрены на сельхозтерритории места, где можно вести дачное хозяйство, значит, здесь могут появляться дачные поселки. Генплан имеет силу закона, его принимают муниципальные депутаты, а до этого он проходит целую серию согласований.
Сельхозземли могут предназначены для сельхозпроизводства (СХ-4), а могут – для дачного строительства. (СХ-1)
Внутри населенного пункта создаются и действуют правила землепользования и застройки.
Путаются не только журналисты, но и владельцы земель. Соседние участки, но находящиеся в разных зонах, имеют разное назначение.
- Нам известны случаи, когда Росреестр отказывается регистрировать ДНП на участках сельхозземель, включенных в генплан. В прошлом году был частично оспорен генплан Низинского СП: арбитраж указал, что спорные земли относятся к сельхозугодьям и дачи на них строить нельзя. Хотя генплан был согласован и принят, и в кадастровой карте значилось «под дачную застройку»… Аналогичные случаи были в Лужском районе, в Выборгском…
- Такое может быть. Это говорит о том, что между ведомствами нет информационного взаимодействия.
- Росреестр, отказываясь регистрировать ДНП, фактически говорит: ваш генплан принят незаконно. Но он не участвует в создании генпланов. Это ведомство занимается регистрацией. Владельцам нужно привести свои документы в соответствие с генпланом. Если это не работает – идти в суд. Какие бы ни были чиновники, хорошие или плохие – они соблюдают букву закона. Ляпы возможны, но букву закона они, как правило, чтут. Это процедура есть, и она работает.
- По идее, в четком установлении статуса земель должны быть заинтересованы и муниципальные власти, и ФНС. Ведь предприниматели и дачники платят больше налогов, чем владельцы земель под сельхозпроизводство…
- Налоговая вроде бы заинтересована, но сама для этого ничего не делает. Люди имеют земли сельхозназначения. По факту они давно уже промышленные. И по генплану тоже. В Шушарах, например, больше половины – земли сельхозназначения. И собственник платит, условно говоря, две копейки вместо двухсот рублей. Бюджет теряет огромные деньги. Почему владельцы не заинтересованы – понятно, но государство-то почему спит?
- Существенные налоги действительно возникают только при специальных видах использования: те же дачи, промышленность и так далее.
Местная власть должна быть заинтересована в том, чтобы документы соответствовали фактическому использованию. Поразительно, что чиновники этим не занимаются.
В Янино владельцы по полгода ходят, бьются лбом в стену, чтобы им категорию изменили с «сельхозки» на промышленную – потому что иначе они не могут свои объекты продать! Покупателю нужна промышленная земля, а район не чешется. Теряет налоги. Точно так же в Низино.
Производственная зона «Узигонты» не может поменять назначение на промышленное… Хотя геплан принят пять лет назад.
По закону должно быть все просто: заявление, выписка из генплана, и все. А владельцев снова и снова отправляют собирать уйму бумаг.
Возвращаясь к вашему вопросу: если граждане соберутся создать СНТ, они могут это сделать в определенных генпланом местах.
Если земля с разрешенным видом под сельхозпроизводство находится внутри населенных пунктов, то там все раззонировано и прописано в ПЗЗ. И если в перечне разрешенных видов для той подзоны, где находится участок, есть такой вид, как дачное строительство - меняйте вид использования на здоровье. Если такого вида в перечне нет - тогда придется вносить поправки и в ПЗЗ, и в генплан, и заново их согласовывать на областном уровне (если получится).
Если земля находится вне населенных пунктов, то такого перечня разрешенных видов, как в ПЗЗ, нет. Но все территории также разделены в генплане по подзонам, в том числе и земли, отнесенные к категории сельскохозяйственных: есть угодья, есть под фермерство, под сады-огороды и дачное строительство. И менять их просто по желанию собственника нельзя. Для этого опять-таки нужно менять генплан муниципального образования. При этом просто изменить назначение сельхозугодий с сельхозпроизводства под дачное строительство нельзя, это запрещено. Скорее всего, придется ввести эту территорию в состав населенного пункта.
- Как же могли появиться садоводства и дачи на Ржевском или на Левашовском полигоне?
- Это земли промышленности, транспорта, энергетики, обороны и так далее. Бывали случаи, когда на промышленных землях разрешали строить дачные поселки – как исключение. Сейчас проблема в том, как их легализовать.
- С какими спорными случаями чаще приходится сталкиваться вашей компании?
- Обычно приходится приводить бумаги в соответствие с генпланами. Вообще генплан – это замечательный документ, он выбивает почву из-под разных коррупционных намерений.
- Сейчас на уровне правительства заявили, что кадастровую оценку будут выполнять специальные государевы люди – государственные оценщики. Споров будет меньше?
- Качество отчетов, скорее всего, будет таким же, потому что исполнители будут те же. Других-то негде взять. В правилах оценки, в стандартах столько разных параметров и коэффициентов – всегда можно получить результат, который нужен заказчику.
Все независимые оценщики входят в СРО, эти организации должны бы контролировать качество. Но кто заказывает оценку, кто платит – тот и определяет результат. Мы тоже делаем экспертные оценки, по рынку. И в суде наша оценка, скорее всего, будет признана.
К нам приходят оценщики – за справками о стоимости, за аналогами. Мы считаем по рынку очень хоошо.
У государства мысль, наверное, правильная, каким будет исполнение - посмотрим…
К сведению:
PETERLAND – консалтинговая компания, работающая на рынках недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Сфера деятельности компании охватывает все сегменты: земельный рынок, промышленные объекты, коммерческая и загородная недвижимость. Компания оказывает брокерские, консалтинговые, девелоперские услуги. Сайт фирмы входит в число ведущих информационно-аналитических ресурсов по нашему региону.
Ценовые характеристики участков по разным сегментам рынка СПб и ЛО по состоянию на 1-ое полугодие 2015 г.
Назначение земель
|
Разброс цен, руб. / кв.м |
Наиболее «реальная» для продажи цена, руб. / кв.м |
Комментарий |
|
min |
max |
|||
Под промышленно- складское использование |
500 |
5000 |
1000-1500 |
Цена зависит от инженерной подготовки участков и транспортной доступности |
Под торговлю |
2500 |
400000 |
8000-12000 |
В основном для небольшого формата |
Под офисы, бизнес-центры |
2000 |
210000 |
- |
В последнее время спрос сильно упал |
Под жилье |
2500* |
25000* |
10-20% от стоимости будущего кв.м жилья |
Для участков под жилье применяется другая система оценки - оценивается стоимость нагрузки в цене кв.м жилья |
Под объекты автосервиса |
2000
|
15000 |
6000-10000 |
Основной спрос – под автомойки |
Под загородное строительство (ИЖС) - для девелоперов |
400 |
3000 |
700-900 |
Цена сильно зависит от локации |
Под загородное строительство (ДС) - для девелоперов |
80 |
1000 |
400-500 |
Цена сильно зависит от степени инж. подготовки участков |
Под сельскозяйственные цели |
25 |
270
|
20-30 |
С введением генпланов и невозможностью перевода в другие категории спрос на с/х земли резко упал |
Данные компании "Питерлэнд"
если понравилась статья - поделитесь: