Рынок готовится к неприятностям
На загородном рынке региона все-таки появляются новые проекты: количество дебютов по сравнению с прошлым годом выросло в полтора раза. Но сами проекты стали гораздо скромнее и сдержаннее.
Дача никогда не была «предметом первой необходимости». Ни в советские времена, ни сейчас. Исторически дачные поселки вокруг мегаполисов вообще возникли на случай срочной эвакуации при угрозе ядерного нападения. В позднесоветские времена на дачников возложили функции по восполнению продовольственного дефицита. А теперь – если отвлечься от воздуха, зелени и прочих природных радостей – загородные домовладения играют роль аккумулятора альтернативных инвестиций. Рубли тают; к долларам и евро – не подступишься; квартиры в Москве дешевеют. А деньги, вложенные в землю, вроде бы все-таки не пропали.
«Надо еще понимать, что житье в доме гораздо дороже, чем в квартире,- говорит петербургские девелопер Игорь Водопьянов, руководитель холдинга «Теорема». - Это постоянный убыток. Дом надо отапливать, убирать снег, чинить. Там все время что-то будет ломаться, дом – сложный механизм. Его еще и охранять надо. В общем, сейчас я бы, конечно, не стал строить себе дом. Это не окупается, просто такая игрушка».
Но продавать свой дом на Карельском перешейке (кстати, спроектированный Сергеем Чобаном) Водопьянов не собирается: «За те деньги, которые я на него потратил, его не купит никто. Это такой своеобразный баланс: удовольствия от собственного дома ты получаешь вроде бы меньше, если мерять в деньгах, которые потратил когда-то. Но больше, чем сможешь получить, продав сейчас. Поэтому так и остаешься с этим домом и ездишь туда, хорошо если раз-другой в месяц…»
В Подмосковье сейчас более тысячи проектов, в которых застройщики предлагают участки без подряда. Корректных данных по спросу в открытых источниках нет; риэлторы утверждают, что объем сделок держится «не уровне прошлых лет». Средние цены, однако, отстают от инфляции: плюс 2,7% - в 30-километровой зоне, плюс 10,2 – на удалении от 30 до 60 км, минус 1,5-2% - на расстоянии 60 км и далее. Средняя стоимость держатся в диапазоне 150-300 тысяч рублей за сотку (Калужское и Киевское направления – существенно по дороже). Масштабные скидки (25-30%) также свидетельствуют об ограниченном спросе. По данным Villagio Estate, доля сделок с участками без подряда в общей структуре продажи за первое полугодие 2015-го сократилась на 11,3%.
В дорогом сегменте подмосковные девелоперы морально готовы предоставлять покупателям скидки в 20-30%; покупатели хотят – 50%; элитный рынок практически полностью перешел на рубли.
В петербургском регионе ситуация более прозрачная.
Здесь не было резкого подъема, обусловленного валютными скачками и массовым бегством от рубля. Нет и существенного падения.
«В целом уровень спроса – как в прошлом году,- говорит руководитель ГК «СТИНКОМ» Сергей Феденко.- Ни подъем, ни спад до нас не долетели».
Но стабильность (хотя и с отчетливо негативным прогнозом) распределена по рынку неравномерно.
В элитном сегменте – все ровно. За первые шесть месяцев, как подсчитали аналитики
Knight Frank SPb, петербургские девелоперы сумели продать 14 домов в элитных коттеджных поселках. (Для сравнения: за первые шесть месяцев 2012-го застройщики реализовали 11 дорогих коттеджей, в первом полугодии 2013-го – 15, за тот же период 2014-го – столько же). При этом объем предложения сокращается; эксперты говорят о «дефиците премиального загородного жилья». Застройщики в это не верят, рисковать не хотят и выводят на рынок только один поселок за полугодие. Как замечает генеральный директор «Русь-НТ», в элитном сегменте девелоперы конкурируют не столько между собой, сколько со своими же предыдущими проектами. Каждый следующий должен быть интереснее…
В бизнес-классе ситуация посложнее, внимание покупателей весьма неравномерно распределяется по различным проектам и локациям. Как отмечает генеральный директор УК «ПулЭкспресс» Андрей Бочков, «в экономически сложный период устойчивы два сегмента рынка: самый дорогой и самый дешевый. А средний класс постоянно попадает под удар».
Всего за первое полугодие в петербургском регионе появилось 47 новых коттеджных проектов. Количество дебютов, по сравнению с первым полугодием 2014-го, выросло в полтора раза. Но количество объектов в них существенно меньше, площади домовладений - скромнее: запускать поселки в 500-700 домов сейчас никто не рискует.
В эконом-сегменте в первом квартале аналитики АН «Итака» зафиксировали снижение количества коттеджных проектов на 3,5%.
Сейчас на загородном рынке региона покупатели могут выбирать объект в одном из 343 поселков. Преобладают участки без подряда (322 поселка).
Всего в коттеджных поселках, присутствующих на рынке, насчитывается 35 500 домовладений (домов и участков). Это больше, чем в прошлом году, но меньше, чем в 2013-м. Доля непроданных объектов, по сведениям Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», составляет 52%: 18 500 домовладений.
В 52 проектах таун-хаузов - 7200 секций, непроданных - 3300.
Спрос на участки несколько снизился, но не сильно: 2590 продаж против 3020 в первом полугодии 2014-го. (на квартирном рынке сокращение спроса оценивается в 30-40%). А вот в сегменте готовых домов и участков с подрядом падение более заметное. По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН) за шесть месяцев застройщики продали 295 домов и участков с подрядом (годом ранее – 430).
По мнению коммерческого директора ГК «АйДаДом» Алексея Баринова, перспективные ниши все же есть. Например, проект с готовыми домовладениями, в котором будут сочетаться невысокая цена и приличное качество, может «выстрелить» как раз на фоне спада.
По мнению экспертов «Петербургской недвижимости», сокращение спроса составило 27,1%: за первое полугодие 2015-го продано 2600 домов, участков и секций.
В прогнозах на второе полугодие застройщики очень осторожны. Хуже, по-видимому, пока не будет, а лучше – не с чего.
Дачная амнистия (регистрация прав в упрощенном порядке), динамика
Тип объекта |
1 пол. 2013 |
1 пол. 2014 |
1 пол. 2015 |
Участки, предоставленные до введения ЗК РФ для ведения ЛПХ, для дач, огородов и садоводства, под гаражи или ИЖС |
3 883 |
3 185 |
2 956 |
Объекты, для строительства или реконструкции которых не требуется выдача разрешения на строительство |
3 651 |
3 089 |
3 757 |
Дома ИЖС в границах населенных пунктов |
819 |
1 272 |
1 454 |
Данные управления Росреестра ЛО
Регистрация прав на жилые помещения (квартиры, дома ИЖС), динамика
Вид договора |
1 пол. 2013 |
1 пол. 2014 |
1 пол. 2015 |
договоры передачи жилья в собственность граждан |
10 874 |
4 775 |
7 648 |
договоры купли-продажи (мены) |
18 545 |
21 406 |
21 787 |
Данные управления Росреестра ЛО
Динамика объемов предложения
Период |
Дома и участки |
Секции в таун-хаузах |
||||
Всего на рынке, тыс. штук |
В продаже, тыс. штук |
Доля непроданного, % |
Всего на рынке, тыс. штук |
В продаже, тыс. штук |
Доля непроданного, % |
|
II кв. 2013 |
36,49 |
21,84 |
60 |
6,46 |
3,95 |
61 |
II кв. 2014 |
34,93 |
18,68 |
53 |
7,04 |
3,58 |
51 |
II кв. 2015 |
35,45 |
18,48 |
52 |
7,24 |
3,34 |
46 |
Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»
Средние цены предложения коттеджей/участков с подрядом (на конец II квартала 2015)
Класс |
Средняя цена 1 кв.м по классам, тыс.руб. |
Средняя стоимость коттеджа по классам, млн руб. |
||||
I кв. 2015 |
II кв. 2015 |
Изм., % |
I кв. 2015 |
II кв. 2015 |
Изм., % |
|
Эконом |
33,8 |
34,0 |
0,6 |
4,4 |
4,4 |
0,0 |
Средний |
54,2 |
54,3 |
0,2 |
9,4 |
9,5 |
1,1 |
Бизнес |
69,9 |
70,5 |
0,9 |
16,9 |
17,3 |
2,4 |
Элита |
166,9 |
157,1 |
-5,9 |
60,2 |
58,9 |
-2,2 |
Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»
Основные показатели рынка дорогих загородных домов
Показатель |
2013 |
2014 |
2015 (1 полугодие) |
|||
Класс А |
Класс В |
Класс А |
Класс В |
Класс А |
Класс В |
|
Число коттеджных поселков, шт. |
16 |
34 |
15 |
37 |
15 |
33 |
Общее число домов в продаже, шт. |
244 |
858 |
199 |
1068 |
215 |
909 |
Продано, шт. |
35 |
164 |
38 |
181 |
14 |
60 |
Ср. стоимость коттеджа, млн руб. |
65,5 |
19,9 |
74,8 |
20,8 |
71,2 |
21.8 |
Данные Knight Frank St. Petersburg Research, 2015
если понравилась статья - поделитесь: