По данным специалистов КЦ «Петербургская Недвижимость», на начало августа в области и ближних пригородах продавались дома и участки в 338 коттеджных поселках (в первом квартале — 313), еще в 31 комплексе реализовались объекты в новых очередях. Кроме того, в продаже находится 55 проектов с таун-хаузами и 8 очередей. (I квартал — 50 и 9.)

В свободной продаже сейчас находится 19 500 объектов в коттеджных поселках; за год прирост объема предложения составил 53%. Кстати: в Подмосковье насчитывается 356 проектов, в которых продаются участки с подрядом и коттеджи. Земля без подряда, по данным портала IRN.ru, предлагалась в 383 проектах с электричеством и газом. (Эти выборки пересекаются.)   

В таун-хаузах объем предложения составляет около 1500 апартаментов. (55 проектов, 8 очередей.) За квартал прибавилось 436 объектов. Рост предложения за год — примерно на 33%. Для сравнения: в Московском регионе — 136 поселков с таун-хаузами в Подмосковье и еще 5 — в столице.

В составе «коттеджного» предложения преобладают участки без подряда (43%), при этом еще в 35% поселков можно купить надел как с подрядом, так и под свободную застройку. Жесткий (обязательный) подряд или готовые дома застройщики предлагают всего в пятой части проектов.

География остается прежней: треть коттеджного предложения распределяется по Всеволожскому району, еще треть — в Выборгском и Ломоносовском (почти поровну).

«Южная экспансия», так отчетливо заметная год назад, начинает понемногу не то чтобы выдыхаться, но входить в какие-то разумные рамки: и конкуренция все острее, и многоквартирные комплексы поддавливают. (На южном направлении девелоперы начинают и планируют проекты примерно на 12 млн кв.м.)

Таун-хаузы также представлены, главным образом — во Всеволожском районе — 27% (по данным КЦ «ПН») и в Курортном — 20%.
По оценкам аналитиков, продажи в организованном сегменте рынка за II квартал составили примерно 2000 объектов. (I квартал — около 1100.) За год объем продаж вырос на 58%. Доля коттеджей в общем объеме сделок — 9%, таун-хаузов — 13%, все остальное — участки.
По сведениям специалистов БАРН (Бюро аналитики по рынку недвижимости), покупательская активность в этом году существенно выше, чем в предыдущем. Участники программы информационного обмена, в котором участвуют около 40 девелоперов и более 100 проектов, отчитались о заключении 735 сделок: 245 — в апреле, 248 — в мае, 242 — в июне.

Аналитик Дмитрий Сперанский отмечает: всего участники обмена за полгода подписали 1109 сделок: 60 наделов без коммуникаций («нарезка»), 589 инженерноподготовленных участков, 81 коттедж и 378 таун-хаузов. В 2011 году за то же время было продано суммарно 586 объектов, в 2010 году — 279. Эти показатели нельзя трактовать как прямой рост — число участников программы тоже увеличивается. Однако положительные тенденции несомненны.

Хотя и основная угроза тоже остается неизменной: на две тысячи покупок приходится более четырех тысяч (с учетом таун-хаузов) новых объектов. Пока девелоперы по уровню оптимизма значительно опережают покупателей.

По мнению Ольги Трошевой, заместителя руководителя КЦ «Петербургская Недвижимость», важная тенденция лета заключается в том, что на рынке появляются все более адекватные спросу предложения в сегменте таун-хаузов и недорогих домов.

Кроме того, в ближних пригородах увеличивается предложение квартир в малоэтажных многоквартирных домах до четырех этажей (более десятка новых проектов с начала 2012 года, и более 5 про-ектов в стадии разработки) в ближайших пригородах — и в первую очередь во Всеволожском районе. То есть конкуренция идет по всем уровням: и между коттеджными поселками (по месту, цене, инфраструктуре и пр.), и между разными форматами загородной недвижимости. Для сравнения: в Подмосковье квартиры реализуются в 69 малоэтажных комплексах.

При этом рост предложения порождает вполне естественные проблемы у покупателя: ему есть из чего выбирать, а стабильная ценовая ситуация позволяет не спешить с выбором.

По-прежнему высоким остается спрос на «бюджетные» объекты стоимостью от 3 до 5 млн рублей за домовладение.

Дмитрий Сперанский отмечает растущее преимущество «цивилизованных» девелоперов над теми, кто реализует участки без коммуникаций. Таких наделов граждане покупают совсем немного: в среднем — 1–2 сделки в месяц на проект. Причем продажи идут в диапазоне 200–400 тысяч за участок. (Год назад сделки с нарезкой чаще проходили по цене 800–900 тысяч за участок.)

Продолжается эксперимент в реальном времени, который проводит компания «Кивеннапа»: при годовом рекламном бюджете около 100–120 млн рублей компания продает в месяц примерно по 100 единиц жилья стоимостью 1,5–2 млн. То есть рекламные затраты составляют 5–8% оборота. Это первая попытка в сфере загородного жилья устроить такой «конвейер», и специалисты с интересом наблюдают:  споткнется лидер или успешно доберется до финиша? Многое будет зависеть от качества жизни в первом проекте в Первомайском, любые претензии и неудовольствия клиентов немедленно ретранслируется по «сарафанному радио». Да и конкуренты в стороне не останутся.
Кроме того, комплекс «Кивеннапа-Юг» как раз и будет испытывать довольно сильное давление со стороны крупных застройщиков. (В первую очередь стоит назвать УК «Старт Девелопмент»: компания на днях подписала договор с городскими властями и получила определенные гарантии по инженерной и социальной инфраструктуре.)

Но попытка в любом случае важная: или сотни граждан получат недорогое жилье, или участники рынка — полезную для развития бизнеса информацию.

Коттеджные поселки изменение объемов рынка

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Динамика цен в элитном сегменте (стоимость домовладения, тыс. долл.)

Данные Knight Frank SPb

Структура продаж на загородном рынке (за полгода)*

По данным БАРН (Бюро аналитики по рынку недвижимости)

* Всего участники информационного обмена предоставили сведения по 1109 сделкам. Сейчас в программе участвуют 103 проекта от 40 девелоперов.

Структура предложения на загородном рынке, %

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Сегмент таун-хаузов: динамика средних цен, по классам

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Сегмент таун-хаузов: динамика средних цен, по классам

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Вторичный рынок: стоимость участков с постройками, 2012 г.

Данные портала BN.ru

Вторичный рынок: стоимость участков без построек, 2012 г.

Данные портала BN.ru