В Ленобласти в коттеджных поселках в продаже находится 8,3% всего объема предложения, подсчитали эксперты ЦИАН (https://t.me/countrydevelopment/748). Это довольно высокий показатель, больше только в Московской области: 14,5%.

При этом лоты в коттеджных поселках столичного региона в среднем на 70-80% дороже, чем в массивах ИЖС в населенных пунктах или «старых» садоводствах. Разница в цене объясняется качеством управления, наличием инфраструктуры и инженерных сетей.

В Ленобласти за полугодие увеличились объемы ввода новых домов для постоянного проживания: 13,4 тысячи домов за шесть месяцев 2024-го, 10,3 тысячи — за первое полугодие 2023-го. Рост на 30%.

На вторичном рынке купли-продажи готовых домов — ни подъема, ни спада, все ровно. От 2 тыс. до 2,8 тыс. сделок в месяц. Примерно такая же картина — в сегменте купли-продажи участков: за полугодие граждане приобрели 44,9 тысячи участков; немного меньше, чем в январе — июне 2023 года, но заметно больше, чем за тот же период 2022-го.

По данным аналитиков Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», средние цены на участки без подряда в коттеджных поселках самого популярного Всеволожского района за полугодие подросли на 27%: от 377 тысяч рублей за сотку до 478 тысяч. В Выборгском — почти без перемен: как было дорого (за счет зоны Репино — Ленинское), так и осталось, около 500 тысяч рублей/сотка. В Приозерском — плюс 11%: было — 299 тысяч, стало — 332 тысяч рублей за сотку. (По мнению редакции «Пригорода», на средние цены в Приозерском районе влияет дорогая застройка на Суходолье — этакая «Рублевка-лайт» местного разлива.) В Ломоносовском районе — стабильность: около 200 тысяч.

Дальше все будет непросто. Как скажутся на рынке перемены в льготных ипотечных программах; перетянет ли «загородка» часть городских клиентов (мало того что дорого, так еще и ипотека под 20%)? Что получится у федералов с внедрением эскроу в ИЖС?

Перестройка потребует времени.

Табл. 1. Ввод жилых домов на участках ИЖС, СНТ и ДНП, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра и журнала «Пригород»

Табл. 2. Продажи индивидуальных жилых домов по ДКП,

вторичный рынок, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра и журнала «Пригород»

Табл. 3. Продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП,

по договорам купли-продажи, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра и журнала «Пригород»

Комментарии экспертов

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

– Нам кажется логичным увеличение ввода индивидуальных домов в разгар загородного строительного сезона и вообще в первом полугодии 2024 года. «Загородку» строят в основном с весны по конец осени. Соответственно, те, кто не достроил в прошлом году, заканчивают с февраля-марта по лето. Вот и растет ввод новых домов, начатых в 2023-м. Также надо учесть, что дома, которые сдавались в первой половине прошлого года, начинали строиться в самом начале СВО. А тогда не бросили строить либо слишком уверенные, либо те, кому уже деваться было некуда на завершающих этапах строительства. Остальные ставили стройку на паузу или вовсе замораживали. Дополнительно отметим, что увеличение ввода новых домов напрямую связано со сворачиванием льготных ипотечных программ с 1 июля. Все, кто имел хоть какой-то коммерческий интерес в загородной стройке, пытались успеть зарегистрировать и продать свои объекты до отмены льготной ипотеки. А участки эти льготные программы затрагивали совсем в малой степени, поэтому снижение — в пределах арифметической погрешности.

Надеюсь, в ближайшие год-два провала не будет, но время на адаптацию рынка к новым реалиям понадобится.

Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:

— Наш прогноз на следующее полугодие:

– В июле и августе будет наблюдаться естественный сезонный спад числа сделок, осенью возобновится подъем, который будет сохраняться до декабря 2024 года. В декабре наступит сезонный спад.

– Показатели второго полугодия будут близки к показателям первого.

– Отмена льготной ипотеки не окажет заметного влияния на продажи участков и индивидуальных домов, ее доля была небольшой, в пределах 7%. (За пять месяцев в СПб и ЛО было выдано около 7 тысяч кредитов на ИЖС.)

Цены на участки будут расти по следующим причинам:

– серьезная инфляция;

– количество новых коттеджных поселков отстает от темпов продаж, и данная тенденция будет нарастать. Предложение, по данным КЦ «ПН», в 2024 году сократилось на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года;

– предстоит введение НДС для предпринимателей с УСН и с годовым доходом за 2024 год более 60 млн; во многих проектах это приведет к повышению цен, и налоги — не единственная составляющая в структуре роста цен.

Я полагаю, что рост цен на участки в удачных локациях с хорошей инфраструктурой и управлением за 2024 год составит от 30%. (Полностью анализ рынка за полугодие доступен здесь: https://dzen.ru/uchastki.)