– Рынок все еще на подъеме, или уже можно говорить о наступлении некоторого равновесия между спросом и предложением?

– Скорее даже на спаде. Действуют несколько разнонаправленных сил. Есть понятные опасения покупателей в отношении будущего, нежелание тратить деньги, совершать серьезные покупки. С другой стороны — поездки в Европу существенно подорожали. И часть людей замещает привычный выездной отдых поездками за город в пределах региона. В целом получается довольно сложный баланс. Пока еще страхи перевешивают. Поэтому спрос на загородные домовладения чуть ниже, чем, например, год назад. Но выше, чем был до пандемии.

Впрочем, спрос отчасти порождается предложением: если есть интересный проект в хорошем месте — к нему обязательно будет интерес.

– Мотивы, связанные с вложением средств, с желанием сберечь накопления от инфляции, по-прежнему важны? Есть ли на загородном рынке инвесторы?

– Это довольно распространенный тип покупки: инвестиции в землю без готовности немедленно начинать строить. Есть какая-то сумма, допустим, ее не хватает на покупку квартиры, но для приобретения участка под застройку — вполне. Я бы оценил долю таких клиентов примерно в 25%. И она остается постоянной на протяжении многих лет. Мы занимаемся землей примерно с 2010 года…

– Ваш прогноз — со всеми поправками на фактор неопределенности, геополитику и так далее: рынок в ближайшие годы останется стабильным или все же будет расти?

– Полагаю, рынок загородной недвижимости будет расти — вместе с инфляцией и курсом доллара (сейчас он искусственно занижен). Наложение этих факторов вызывает у людей понятную озабоченность: как бы их рубли не обесценились.

Конечно, у гражданина может возникнуть желание прикупить долларов в нижней точке. Но и в таком решении есть определенные риски. Мы не знаем, что будет с долларом, введут ли отрицательные ставки по валютным депозитам, ограничения по обращению и т.д. В такой ситуации разумный подход — комбинировать инвестиции.

– Мы недавно столкнулись с достаточно новым видом рисков. Когда у граждан могут отобрать участки, потому что на каком-то этапе они использовались в криминальной схеме. Или были оформлены с нарушениями. Это несколько сюжетов, связанных с «летающей землей». Можно ли уберечься от таких рисков? Что посоветуете?

– Проверять объект сделки нужно на всех уровнях. Полезен визит в администрацию поселения, чтобы спросить, все ли в порядке, но этого недостаточно. В моей практике были случаи, когда сельхозземли попадали в категории земель госрезерва. И при попытке регистрации построек граждане — члены ДНП — сталкивались с отказами… («Пригород» писал о таких историях. См. материал про ДНП «Ковалево» — http://www.vprigorode.ru/news/2021–07–25/bezzemelnye_kovalevo/)

– А что можно сделать, чтобы подстраховаться? Запрашивать всю предысторию, всю смену владельцев?

– В принципе, да. Изучить всю историю, от происхождения права на объект до всех его последующих изменений. Как участок был предоставлен, на каком основании и т.д.

– Может, стоит создать независимую службу — аудит или экспертизу, которая могла бы подробно изучать происхождение участка и выявлять риски?

– Мы думаем об этом. Мы обязательно проводим такую проверку при подготовке крупных сделок. И у нас есть клиенты, которым мы предлагаем такие услуги. Наш проектный отдел этим занимается. Рядом с офисом, где размещается «Вилла Эксперт», находятся правовое бюро земельных сделок и кабинет нотариуса. У нас партнерские отношения. Хотя для розничных продаж поток таких проверок организовать непросто: это затраты, нужны специалисты. Но идея хорошая.

Отдельная история — все, что касается лесных земель. У нас немало в регионе муниципальных образований, где в период формирования генпланов — то ли по халатности, то ли по умыслу — не согласовали с лесниками границы территорий. Я неоднократно сталкивался с ситуациями, когда лесники подают в суд, приносят свои планшеты… Достаточно примеров, когда они выигрывали суды.

– Есть еще «лесная амнистия»…

– Да, и с 2017 года спорные ситуации трактуются чаще в пользу последнего владельца или в пользу муниципалитета. Но в суде может произойти что угодно.

– Вы на практике сталкивались с разными проблемами. Можете сформулировать, в чем заключаются типичные девелоперские ошибки при организации коттеджного поселка?

– В одном из проектов, в Велигонтах, мы столкнулись с такой ситуацией: участок 5 га, без самостоятельного подъезда. То есть подъехать к нему можно — но только через надел, который принадлежит другому лицу. Причем участок предоставило государство. И в генплане были обозначены проезды, но для владельца это не было аргументом. Нам предложили участок с дорогой выкупить. Мы отказались и стали добиваться сервитута. Причем не частного, а общественного: права доступа для неограниченного круга лиц. Суды заняли более трех лет. Причем нас поддерживали администрация, прокуратура, Совет по поддержке предпринимателей. Но пришлось пройти все инстанции, потратить время.

Это типичная история. Я знаю, что в Лесколово есть садоводство, где человек регулярно с полицией приезжает на свой участок. Чаще всего подъезд есть, но он принадлежит девелоперу, который распродал все участки, а потом перевел дорогу в частное пользование со взиманием платы. Возникают конфликты — и тянутся годами. (Например, в КП «Арли».) Избежать таких ситуаций несложно, но это уже зависит от добросовестности девелопера…

– Комфортность проживания не должна зависеть от личных качеств девелопера. Она должна быть защищена законом. Мало ли: сменился владелец компании, еще что-то…

– С 2019 года, с поправками в закон о садоводствах, проезды и дороги должны быть в общедолевой собственности. Если ИЖС — тогда можно создавать товарищество собственников и переводить общее имущество на ТСН.

– У вас ведь и в КП Aqua Dolce на Комсомольском озере все было непросто?

– От первого застройщика досталось довольно много нерешенных проблем. Поселок начал развитие в 2013 году. Стартанули бойко: за два года были отстроены половина дорог и электросети с водопроводом. Однако в 2018-м деятельность практически прекратилась, и в 2019-м генеральный директор и компания, которая занималась поселком, оказались в стадии банкротства.

– Причины известны?

– В деталях — нет. Полагаю, причины обычные: переоценили спрос и вели неграмотную финансовую политику. Возможно, вкладывали средства с этого проекта в другие. И не хватило денег на выполнение обязательств. Мы пришли в проект в августе 2021 года: наш партнер выкупил долю у предыдущего владельца.

Нам достались дороги среднего качества — их надо чаще обслуживать и подсыпать. Второй вопрос — скважина. С нормальным дебетом, но ее мощности в принципе не хватит на вторую очередь поселка. Обслуживали ее нерегулярно, пришлось ремонтировать и менять оборудование. Пока не решена проблема с поливом — многие используют воду из скважины для полива, это приводит к повышенному расходу воды. Установим резервные емкости.

Следующий пункт — пирс на металлических сваях. Видимо, когда строили, рассчитывали, что серьезных льдов не будет. Но за несколько сезонов его покорежило ледяными глыбами. Спилили. Будем делать пирс на понтонах: он не повреждает дно и не требует сложной регистрации.

Что еще досталось: кое-как подсыпанная площадка. Добавили песка, оборудовали детскую площадку, качели — делаем точку притяжения, где жителям было бы приятно находиться. Понятно: если поселок у озера, то и жители большей частью у воды.

В прошлом году поставили шлагбаум — его просто не было, и люди с палатками отдыхали на территории поселка, на пляже…

– Берег не огорожен?

– Нет, мы оградили только ту часть, которая принадлежит нам на праве собственности.

– Есть ли шансы перед запуском проекта сразу заложить те опции, которые будут востребованы, и не тратиться на ненужное? Или ошибки все равно неизбежны?

– Если проект реализуется несколько лет — какие-то недочеты будут. Потому что потребности меняются. Хотя на самом деле не так много условий, которые нужно соблюсти. Выдержать технологические требования при строительстве дорог и инженерных сетей. Сейчас возникают моменты, связанные с импортозамещением.

Последние годы модно сети (включая электрические) убирать под землю, закапывать. И уличное освещение делают не на столбах, а на высоте 2–3 метра. Потому что не всем нравится яркий свет на участке. Кажется, что это мелочи, но они важны.

– Чтобы их видеть, нужно иметь практический опыт. Жить в коттеджном поселке, причем не один год. Кстати: а вы где живете?

– Кстати — в коттеджном поселке VUOKSA HOLIDAY park, в Ромашках, на притоке Вуоксы…

– Опыт загородной жизни помогает в формировании новых планов?

– Например, стало понятно, что для поселков высокого класса пост охраны на берегу и возможность хранения плавсредств — это важный бонус. Когда ты в сезон можешь просто спустить лодку или катер и оставить его у берега — это гораздо удобнее, чем гонять прицеп по поселку, каждый раз поднимать-спускать. Конечно, получается некоторая дополнительная сумма к ежемесячным платежам…

– А у вас за охраняемый пирс платят все, или только те, кто пользуется?

– Платят все — практически у каждого есть какая-то лодка. Это заложено в концепции поселка. Хотя я бы сделал дифференцированно: хотите — можете арендовать место. У нас менее 40 участков, можно договориться. Если 200–300 домовладений — будет, конечно, сложнее. Потому что у людей разная платежеспособность.

– Новые проекты на рынок будете выводить?

– Есть участок для небольшого проекта — 8 га в районе Мельниково. Еще один поселок организуем под Павловском, но там формат скорее для постоянного проживания.

– Грань между сезонным и постоянным проживанием пока еще есть, или постепенно стирается?

– Эту грань формирует время до города: если дорога занимает более часа — скорее сезонное жилье, ездить на работу трудно. Но основная причина — инфраструктура. У вас в «Пригороде» публиковались данные опроса: 60% россиян хотели бы жить в загородном доме, но не могут — в основном из-за отсутствия инфраструктуры. Все сконцентрировано в Петербурге. Если и есть социальные объекты — школы, садики — они другого качества. Выигрывает разве что Курортный район…

– А смещение в сторону удаленного обучения не помогает?

– В какой-то мере смягчает: оказалось, что «удаленка» — это не шок, а, может быть, новая норма. Просто другая. В пандемию сформировалось новое поколение — цифровые кочевники. У них рабочее место — ноутбук…

– Цифровые кочевники не будут покупать дома на Комсомольском озере. Они про другое… Но ведь есть иной подход. Школа в «Ламбери», школа в «Охта-Парке» — такие инициативы могут приводить к преобразованиям в пригородах?

– Конечно. Но в школьный период важен не только уровень образования, но и общение со сверстниками. Когда мы выбираем школу — нам важно окружение. Разнородная среда: чем дальше от города, тем это заметнее.

В Петербурге уже довольно много частных школ, и люди привыкли. Бизнес идет туда, где есть потребность. Но для этого нужны девелоперы уровня Георгия Богачева (база отдыха «Илоранта» под Выборгом — «Пр.»). Это пример предпринимателя, который в удаленном месте сделал успешный проект с большим количеством инфраструктурных объектов. Так можно кардинально решить проблему дефицита социалки на загородном рынке — если крупные девелоперы будут формировать крупные поселения.

– Но ведь большой девелопер будет запускать типовой продукт. А на загородном рынке много мелких и очень разных предложений. В любом сегменте сначала появляются богатые люди.

– Рынок меняется. Сейчас сложно предположить, как будут выглядеть загородные проекты через несколько лет. Есть долгие тренды: установка на здоровый образ жизни, близость природы, качественное образование — вряд ли эти принципы станут менее важными.