Посмотрим, как изменился рынок жилья в Ленобласти за три кризисных месяца. Главная особенность: участки под застройку — единственный товар, спрос на который уверенно растет.

Продажи в многоквартирных новостройках провалились на две трети (точнее — на 67,5%): в апреле-июне было заключено 2993 договора долевого участия, за тот же период прошлого года — 5011 ДДУ (см. табл. 1 и 6). Динамика совершенно понятная: в марте — пик спроса, обусловленный эмоциями, желанием купить что-то по «старым ставкам» или стремлением «припарковать» средства. Затем — спад из-за резко выросшей стоимости ипотеки и сбивчивых обещаний власти. Сейчас ставки по льготным госпрограммам почти вернулись к докризисным значениям. В отличие от уверенности в будущем. Поэтому уровень продаж по ДДУ в мае-июне — в два-три раза ниже, чем до февраля.

Квартиры на вторичке: спад почти в два раза (табл. 5). Во втором квартале 2021-го — 11 952 сделки, во втором 2022-го — 6114 продаж. Тоже все понятно: на вторичном рынке льготных программ нет; на противоаварийное снижение ключевой ставки ЦБ коммерческие банки реагируют с опозданием. Цены в июне стали снижаться — частных инвесторов теперь тоже ждать не приходится.

А вот в сегменте купли-продажи участков — всё наоборот. И за квартал, и за полугодие показатели по сравнению с прошлым годом выросли. С апреля по июнь 2021-го Росреестр зафиксировал 19 086 сделок с участками ИЖС, СНТ и ДНП, за тот же период 2022 года — на 16% больше, 22 138 сделок (табл. 4). Стоит учесть, что эти участки приобретают не под огороды, а чтобы на них со временем что-нибудь построить.

И готовых частных жилых домов во втором квартале граждане купили почти столько же, сколько квартир (табл. 1). Данными для сравнения за предыдущие периоды «Пригород», к сожалению, не располагает. Сезонные домики в садоводствах в эту статистику не попадают.

Анализ сделок показывает, что в кризисной ситуации, в обстановке глубокой неопределенности граждане обращают больше внимания на загородные объекты, в первую очередь — на доступные по цене участки.

Не рискнем проводить прямые аналогии, но обратим внимание вот на что: рынок легковых автомобилей после введения санкций упал на 80%, рынок велосипедов растет…

Отдельная история — регистрация новых частных домов. Сделаем две оговорки. Во-первых, сейчас сдаются и включаются в кадастр дома, которые граждане начинали строить год-два назад, а то и ранее. (Точно так же текущие данные по вводу многоквартирного жилья характеризуют не столько актуальное состояние отрасли, сколько активность девелоперов в 2018–2020 году). Во-вторых, сведениями от администрации по вводу индивидуального жилья на момент подготовки этого материала мы не располагаем. Зато есть данные Росреестра. В цифры по регистрации попадают дома, построенные ранее. Но более 70% — это дома, построенные в последние полтора года.

Итак, в июне жилой фонд Ленобласти увеличился на 1574 частных дома. Их общая площадь — 218 550,8 кв.м. В общую сумму входят дома ИЖС (1220 штук, 179 387,9 кв.м), и жилые дома для постоянного проживания на садовых участках (354 дома, 39 162,9 кв.м).

Всего за первое полугодие в регионе поставили на учет 10 984 индивидуальных жилых дома общей площадью 1 412 873,3 кв.м (табл. 2 и 3).

Преобладают, конечно, дома ИЖС: с января по июнь граждане зарегистрировали 8866 таких домов, 1 190 106,1 кв.м — на 30% больше, чем за тот же период 2021 года.

В списке районов по строительству ИЖС лидирует, естественно, Всеволожский: 2223 дома за полгода, 366 053,4 кв.м. На втором месте — Ломоносовский: 1860 домов ИЖС, 237 169,4 кв.м. На третьем — Выборгский: 958 частных домов, 152 855,1 кв.м.

А всего в регионе, по предварительным данным, за шесть месяцев сдали около 1,9 млн кв.м жилья. Если 1,4 млн (или около того) приходится на индивидуальное домостроение, то доля частников составляет более 2/3. Что, в общем, свидетельствует о некоторых проблемах в многоквартирном домостроении, и вместе с тем — о приличном состоянии отрасли в целом.

Заметный рост показателей в индивидуальном сегменте прекратился. В прошлом году частники ставили на учет 1200–1400 домов в месяц, примерно такие же цифры и в 2022-м. Возможно, это связано со стабилизацией цен на основные материалы. По данным Росстата, в мае рост цен остановился, по некоторым группам было отмечено незначительное снижение.

«Мы не отмечаем заметного роста строительства новых индивидуальных домов, — говорит Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК “Т-Дом”. — Сейчас вводятся в эксплуатацию те дома, которые начали строиться в прошлом году, в период “загородного бума”. Доходы населения не растут, а цены на недвижимость уже запредельные. Мы полагаем, что существенного роста не будет, рынок вступает в фазу стабильности».

С этой оценкой согласен Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»: «На рынке коттеджного домостроения все стабильно. Возможен сезонный спад в июле-августе, в период отпусков, который наблюдается все годы». По мнению Дмитрия Новосельцева, основной спрос сконцентрирован на объектах стоимостью до 10 млн рублей. Продажи в дорогом сегменте единичны.

Руководитель компании «Славные просторы» Святослав Филиппов отмечает стабильный спрос на участки под застройку и рост внимания покупателей к уровню готовности поселка и к его инженерной обеспеченности.

В целом опрошенные «Пригородом» участники рынка не ожидают ни существенных колебаний цен, ни резких скачков спроса и предложения. Если, конечно, не случится каких-то экстраординарных событий. Но эти сценарии рассматривать не интересно.

Табл. 1. Что покупают в кризис: сравнительная динамика сделок за II квартал, ЛО, шт.

Данные управления Росреестра ЛО и сведения сервиса DataFlat.ru (по розничным продажам)

*По договорам купли-продажи, дома на участках ИЖС, СНТ и ДНП

**Участки с назначением ИЖС, СНТ, ДНП, по договорам купли-продажи

Табл. 2. Динамика регистрации домов ИЖС, за 6 месяцев, ЛО

Данные управления Росреестра ЛО

Табл. 3. Динамика регистрации жилых домов в садоводствах, за 6 месяцев, ЛО

Данные управления Росреестра ЛО

Табл. 4. Договоры купли-продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП, за 6 месяцев, ЛО, шт.

Данные управления Росреестра ЛО

Табл. 5. Договоры купли-продажи квартир (вторичный рынок), за 6 месяцев, ЛО, шт.

Данные управления Росреестра ЛО

Табл. 6. Договоры долевого участия, за 6 месяцев, ЛО, шт.

Данные DataFlat.ru (по розничным продажам)