571
0
Дмитрий Синочкин

Антикризисные участки

Мир на краю глобального конфликта — а мы про СНТ и частные дома. Потому что жизнь отменить нельзя.

 

Посмотрим, как изменился рынок жилья в Ленобласти за три кризисных месяца. Главная особенность: участки под застройку — единственный товар, спрос на который уверенно растет.

Продажи в многоквартирных новостройках провалились на две трети (точнее — на 67,5%): в апреле-июне было заключено 2993 договора долевого участия, за тот же период прошлого года — 5011 ДДУ (см. табл. 1 и 6). Динамика совершенно понятная: в марте — пик спроса, обусловленный эмоциями, желанием купить что-то по «старым ставкам» или стремлением «припарковать» средства. Затем — спад из-за резко выросшей стоимости ипотеки и сбивчивых обещаний власти. Сейчас ставки по льготным госпрограммам почти вернулись к докризисным значениям. В отличие от уверенности в будущем. Поэтому уровень продаж по ДДУ в мае-июне — в два-три раза ниже, чем до февраля.

Квартиры на вторичке: спад почти в два раза (табл. 5). Во втором квартале 2021-го — 11 952 сделки, во втором 2022-го — 6114 продаж. Тоже все понятно: на вторичном рынке льготных программ нет; на противоаварийное снижение ключевой ставки ЦБ коммерческие банки реагируют с опозданием. Цены в июне стали снижаться — частных инвесторов теперь тоже ждать не приходится.

А вот в сегменте купли-продажи участков — всё наоборот. И за квартал, и за полугодие показатели по сравнению с прошлым годом выросли. С апреля по июнь 2021-го Росреестр зафиксировал 19 086 сделок с участками ИЖС, СНТ и ДНП, за тот же период 2022 года — на 16% больше, 22 138 сделок (табл. 4). Стоит учесть, что эти участки приобретают не под огороды, а чтобы на них со временем что-нибудь построить.

И готовых частных жилых домов во втором квартале граждане купили почти столько же, сколько квартир (табл. 1). Данными для сравнения за предыдущие периоды «Пригород», к сожалению, не располагает. Сезонные домики в садоводствах в эту статистику не попадают.

Анализ сделок показывает, что в кризисной ситуации, в обстановке глубокой неопределенности граждане обращают больше внимания на загородные объекты, в первую очередь — на доступные по цене участки.

Не рискнем проводить прямые аналогии, но обратим внимание вот на что: рынок легковых автомобилей после введения санкций упал на 80%, рынок велосипедов растет…

Отдельная история — регистрация новых частных домов. Сделаем две оговорки. Во-первых, сейчас сдаются и включаются в кадастр дома, которые граждане начинали строить год-два назад, а то и ранее. (Точно так же текущие данные по вводу многоквартирного жилья характеризуют не столько актуальное состояние отрасли, сколько активность девелоперов в 2018–2020 году). Во-вторых, сведениями от администрации по вводу индивидуального жилья на момент подготовки этого материала мы не располагаем. Зато есть данные Росреестра. В цифры по регистрации попадают дома, построенные ранее. Но более 70% — это дома, построенные в последние полтора года.

Итак, в июне жилой фонд Ленобласти увеличился на 1574 частных дома. Их общая площадь — 218 550,8 кв.м. В общую сумму входят дома ИЖС (1220 штук, 179 387,9 кв.м), и жилые дома для постоянного проживания на садовых участках (354 дома, 39 162,9 кв.м).

Всего за первое полугодие в регионе поставили на учет 10 984 индивидуальных жилых дома общей площадью 1 412 873,3 кв.м (табл. 2 и 3).

Преобладают, конечно, дома ИЖС: с января по июнь граждане зарегистрировали 8866 таких домов, 1 190 106,1 кв.м — на 30% больше, чем за тот же период 2021 года.

В списке районов по строительству ИЖС лидирует, естественно, Всеволожский: 2223 дома за полгода, 366 053,4 кв.м. На втором месте — Ломоносовский: 1860 домов ИЖС, 237 169,4 кв.м. На третьем — Выборгский: 958 частных домов, 152 855,1 кв.м.

А всего в регионе, по предварительным данным, за шесть месяцев сдали около 1,9 млн кв.м жилья. Если 1,4 млн (или около того) приходится на индивидуальное домостроение, то доля частников составляет более 2/3. Что, в общем, свидетельствует о некоторых проблемах в многоквартирном домостроении, и вместе с тем — о приличном состоянии отрасли в целом.

Заметный рост показателей в индивидуальном сегменте прекратился. В прошлом году частники ставили на учет 1200–1400 домов в месяц, примерно такие же цифры и в 2022-м. Возможно, это связано со стабилизацией цен на основные материалы. По данным Росстата, в мае рост цен остановился, по некоторым группам было отмечено незначительное снижение.

«Мы не отмечаем заметного роста строительства новых индивидуальных домов, — говорит Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК “Т-Дом”. — Сейчас вводятся в эксплуатацию те дома, которые начали строиться в прошлом году, в период “загородного бума”. Доходы населения не растут, а цены на недвижимость уже запредельные. Мы полагаем, что существенного роста не будет, рынок вступает в фазу стабильности».

С этой оценкой согласен Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»: «На рынке коттеджного домостроения все стабильно. Возможен сезонный спад в июле-августе, в период отпусков, который наблюдается все годы». По мнению Дмитрия Новосельцева, основной спрос сконцентрирован на объектах стоимостью до 10 млн рублей. Продажи в дорогом сегменте единичны.

Руководитель компании «Славные просторы» Святослав Филиппов отмечает стабильный спрос на участки под застройку и рост внимания покупателей к уровню готовности поселка и к его инженерной обеспеченности.

В целом опрошенные «Пригородом» участники рынка не ожидают ни существенных колебаний цен, ни резких скачков спроса и предложения. Если, конечно, не случится каких-то экстраординарных событий. Но эти сценарии рассматривать не интересно.

 

Табл. 1. Что покупают в кризис: сравнительная динамика сделок за II квартал, ЛО, шт.

 

Вид

Инд. дома, ДКП*

Участки**, ДКП

Квартиры, ДКП

ДДУ

Колич.

5879

22 138

6144

2993

Данные управления Росреестра ЛО и сведения сервиса DataFlat.ru (по розничным продажам)

*По договорам купли-продажи, дома на участках ИЖС, СНТ и ДНП

**Участки с назначением ИЖС, СНТ, ДНП, по договорам купли-продажи

 

Табл. 2. Динамика регистрации домов ИЖС, за 6 месяцев, ЛО

 

 

2019

2020

2021

2022

 

шт.

кв.м

шт.

кв.м

шт.

кв.м

шт.

кв.м

Янв.

298

38 888,5

498

68 256,6

906

134 035,1

2106

200 136,6

Февр.

146

20 039,5

575

79 216,4

1298

189 495,1

1719

252 460,9

Март

299

39 502,8

602

87 194,3

1332

199 566,1

1321

196 280,6

Апр.

638

87 087,2

261

39 448,9

1262

186 934,6

1502

219 711,3

Май

426

53 323,7

274

39 746,6

998

147 594,2

998

142 128,8

Июнь

449

61 808,0

493

76 232,9

1019

145 940,3

1220

179 387,9

Всего

2256

300 649,7

2703

390 095,7

6815

1 003 565,4

8866

1 190 106,1

Данные управления Росреестра ЛО

 

Табл. 3. Динамика регистрации жилых домов в садоводствах, за 6 месяцев, ЛО

 

 

2021

2022

 

шт.

кв.м

шт.

кв.м

Январь

298

30 660,70

371

28 014,50

Февраль

298

32 601,60

466

51 470,30

Март

403

41 245,00

313

34 319,10

Апрель

353

38 305,40

371

41 916,70

Май

274

29 545,90

243

27 883,70

Июнь

264

27 276,70

354

39 162,90

Всего

1890

199 635,30

2118

222 767,20

Данные управления Росреестра ЛО

 

Табл. 4. Договоры купли-продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП, за 6 месяцев, ЛО, шт.

 

 

2021

2022

Январь

3339

3291

Февраль

4637

4714

Март

5422

6804

Апрель

6813

7428

Май

6634

6428

Июнь

5639

8282

Всего

32 484

36 947

Данные управления Росреестра ЛО

 

Табл. 5. Договоры купли-продажи квартир (вторичный рынок), за 6 месяцев, ЛО, шт.

 

 

2021

2022

Январь

2452

2406

Февраль

3755

3127

Март

4217

4379

Апрель

4517

2819

Май

3721

1560

Июнь

3714

1735

Всего

22 376

16 026

Данные управления Росреестра ЛО

 

Табл. 6. Договоры долевого участия, за 6 месяцев, ЛО, шт.

 

 

2021

2022

Январь

1112

2907

Февраль

1680

2273

Март

1798

3041

Апрель

2021

1333

Май

1505

712

Июнь

1485

948

Всего

9601

11 214

Данные DataFlat.ru (по розничным продажам)

 

 

если понравилась статья - поделитесь: