Антикризисные участки
Мир на краю глобального конфликта — а мы про СНТ и частные дома. Потому что жизнь отменить нельзя.
Посмотрим, как изменился рынок жилья в Ленобласти за три кризисных месяца. Главная особенность: участки под застройку — единственный товар, спрос на который уверенно растет.
Продажи в многоквартирных новостройках провалились на две трети (точнее — на 67,5%): в апреле-июне было заключено 2993 договора долевого участия, за тот же период прошлого года — 5011 ДДУ (см. табл. 1 и 6). Динамика совершенно понятная: в марте — пик спроса, обусловленный эмоциями, желанием купить что-то по «старым ставкам» или стремлением «припарковать» средства. Затем — спад из-за резко выросшей стоимости ипотеки и сбивчивых обещаний власти. Сейчас ставки по льготным госпрограммам почти вернулись к докризисным значениям. В отличие от уверенности в будущем. Поэтому уровень продаж по ДДУ в мае-июне — в два-три раза ниже, чем до февраля.
Квартиры на вторичке: спад почти в два раза (табл. 5). Во втором квартале 2021-го — 11 952 сделки, во втором 2022-го — 6114 продаж. Тоже все понятно: на вторичном рынке льготных программ нет; на противоаварийное снижение ключевой ставки ЦБ коммерческие банки реагируют с опозданием. Цены в июне стали снижаться — частных инвесторов теперь тоже ждать не приходится.
А вот в сегменте купли-продажи участков — всё наоборот. И за квартал, и за полугодие показатели по сравнению с прошлым годом выросли. С апреля по июнь 2021-го Росреестр зафиксировал 19 086 сделок с участками ИЖС, СНТ и ДНП, за тот же период 2022 года — на 16% больше, 22 138 сделок (табл. 4). Стоит учесть, что эти участки приобретают не под огороды, а чтобы на них со временем что-нибудь построить.
И готовых частных жилых домов во втором квартале граждане купили почти столько же, сколько квартир (табл. 1). Данными для сравнения за предыдущие периоды «Пригород», к сожалению, не располагает. Сезонные домики в садоводствах в эту статистику не попадают.
Анализ сделок показывает, что в кризисной ситуации, в обстановке глубокой неопределенности граждане обращают больше внимания на загородные объекты, в первую очередь — на доступные по цене участки.
Не рискнем проводить прямые аналогии, но обратим внимание вот на что: рынок легковых автомобилей после введения санкций упал на 80%, рынок велосипедов растет…
Отдельная история — регистрация новых частных домов. Сделаем две оговорки. Во-первых, сейчас сдаются и включаются в кадастр дома, которые граждане начинали строить год-два назад, а то и ранее. (Точно так же текущие данные по вводу многоквартирного жилья характеризуют не столько актуальное состояние отрасли, сколько активность девелоперов в 2018–2020 году). Во-вторых, сведениями от администрации по вводу индивидуального жилья на момент подготовки этого материала мы не располагаем. Зато есть данные Росреестра. В цифры по регистрации попадают дома, построенные ранее. Но более 70% — это дома, построенные в последние полтора года.
Итак, в июне жилой фонд Ленобласти увеличился на 1574 частных дома. Их общая площадь — 218 550,8 кв.м. В общую сумму входят дома ИЖС (1220 штук, 179 387,9 кв.м), и жилые дома для постоянного проживания на садовых участках (354 дома, 39 162,9 кв.м).
Всего за первое полугодие в регионе поставили на учет 10 984 индивидуальных жилых дома общей площадью 1 412 873,3 кв.м (табл. 2 и 3).
Преобладают, конечно, дома ИЖС: с января по июнь граждане зарегистрировали 8866 таких домов, 1 190 106,1 кв.м — на 30% больше, чем за тот же период 2021 года.
В списке районов по строительству ИЖС лидирует, естественно, Всеволожский: 2223 дома за полгода, 366 053,4 кв.м. На втором месте — Ломоносовский: 1860 домов ИЖС, 237 169,4 кв.м. На третьем — Выборгский: 958 частных домов, 152 855,1 кв.м.
А всего в регионе, по предварительным данным, за шесть месяцев сдали около 1,9 млн кв.м жилья. Если 1,4 млн (или около того) приходится на индивидуальное домостроение, то доля частников составляет более 2/3. Что, в общем, свидетельствует о некоторых проблемах в многоквартирном домостроении, и вместе с тем — о приличном состоянии отрасли в целом.
Заметный рост показателей в индивидуальном сегменте прекратился. В прошлом году частники ставили на учет 1200–1400 домов в месяц, примерно такие же цифры и в 2022-м. Возможно, это связано со стабилизацией цен на основные материалы. По данным Росстата, в мае рост цен остановился, по некоторым группам было отмечено незначительное снижение.
«Мы не отмечаем заметного роста строительства новых индивидуальных домов, — говорит Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК “Т-Дом”. — Сейчас вводятся в эксплуатацию те дома, которые начали строиться в прошлом году, в период “загородного бума”. Доходы населения не растут, а цены на недвижимость уже запредельные. Мы полагаем, что существенного роста не будет, рынок вступает в фазу стабильности».
С этой оценкой согласен Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»: «На рынке коттеджного домостроения все стабильно. Возможен сезонный спад в июле-августе, в период отпусков, который наблюдается все годы». По мнению Дмитрия Новосельцева, основной спрос сконцентрирован на объектах стоимостью до 10 млн рублей. Продажи в дорогом сегменте единичны.
Руководитель компании «Славные просторы» Святослав Филиппов отмечает стабильный спрос на участки под застройку и рост внимания покупателей к уровню готовности поселка и к его инженерной обеспеченности.
В целом опрошенные «Пригородом» участники рынка не ожидают ни существенных колебаний цен, ни резких скачков спроса и предложения. Если, конечно, не случится каких-то экстраординарных событий. Но эти сценарии рассматривать не интересно.
Табл. 1. Что покупают в кризис: сравнительная динамика сделок за II квартал, ЛО, шт.
Вид |
Инд. дома, ДКП* |
Участки**, ДКП |
Квартиры, ДКП |
ДДУ |
Колич. |
5879 |
22 138 |
6144 |
2993 |
Данные управления Росреестра ЛО и сведения сервиса DataFlat.ru (по розничным продажам)
*По договорам купли-продажи, дома на участках ИЖС, СНТ и ДНП
**Участки с назначением ИЖС, СНТ, ДНП, по договорам купли-продажи
Табл. 2. Динамика регистрации домов ИЖС, за 6 месяцев, ЛО
|
2019 |
2020 |
2021 |
2022 |
||||
шт. |
кв.м |
шт. |
кв.м |
шт. |
кв.м |
шт. |
кв.м |
|
Янв. |
298 |
38 888,5 |
498 |
68 256,6 |
906 |
134 035,1 |
2106 |
200 136,6 |
Февр. |
146 |
20 039,5 |
575 |
79 216,4 |
1298 |
189 495,1 |
1719 |
252 460,9 |
Март |
299 |
39 502,8 |
602 |
87 194,3 |
1332 |
199 566,1 |
1321 |
196 280,6 |
Апр. |
638 |
87 087,2 |
261 |
39 448,9 |
1262 |
186 934,6 |
1502 |
219 711,3 |
Май |
426 |
53 323,7 |
274 |
39 746,6 |
998 |
147 594,2 |
998 |
142 128,8 |
Июнь |
449 |
61 808,0 |
493 |
76 232,9 |
1019 |
145 940,3 |
1220 |
179 387,9 |
Всего |
2256 |
300 649,7 |
2703 |
390 095,7 |
6815 |
1 003 565,4 |
8866 |
1 190 106,1 |
Данные управления Росреестра ЛО
Табл. 3. Динамика регистрации жилых домов в садоводствах, за 6 месяцев, ЛО
|
2021 |
2022 |
||
|
шт. |
кв.м |
шт. |
кв.м |
Январь |
298 |
30 660,70 |
371 |
28 014,50 |
Февраль |
298 |
32 601,60 |
466 |
51 470,30 |
Март |
403 |
41 245,00 |
313 |
34 319,10 |
Апрель |
353 |
38 305,40 |
371 |
41 916,70 |
Май |
274 |
29 545,90 |
243 |
27 883,70 |
Июнь |
264 |
27 276,70 |
354 |
39 162,90 |
Всего |
1890 |
199 635,30 |
2118 |
222 767,20 |
Данные управления Росреестра ЛО
Табл. 4. Договоры купли-продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП, за 6 месяцев, ЛО, шт.
|
2021 |
2022 |
Январь |
3339 |
3291 |
Февраль |
4637 |
4714 |
Март |
5422 |
6804 |
Апрель |
6813 |
7428 |
Май |
6634 |
6428 |
Июнь |
5639 |
8282 |
Всего |
32 484 |
36 947 |
Данные управления Росреестра ЛО
Табл. 5. Договоры купли-продажи квартир (вторичный рынок), за 6 месяцев, ЛО, шт.
|
2021 |
2022 |
Январь |
2452 |
2406 |
Февраль |
3755 |
3127 |
Март |
4217 |
4379 |
Апрель |
4517 |
2819 |
Май |
3721 |
1560 |
Июнь |
3714 |
1735 |
Всего |
22 376 |
16 026 |
Данные управления Росреестра ЛО
Табл. 6. Договоры долевого участия, за 6 месяцев, ЛО, шт.
|
2021 |
2022 |
Январь |
1112 |
2907 |
Февраль |
1680 |
2273 |
Март |
1798 |
3041 |
Апрель |
2021 |
1333 |
Май |
1505 |
712 |
Июнь |
1485 |
948 |
Всего |
9601 |
11 214 |
Данные DataFlat.ru (по розничным продажам)
если понравилась статья - поделитесь: