2188
0
Дмитрий Синочкин

Гвоздь Nомера: Дача на сдачу

Дачный сезон в разгаре. Самое время поинтересоваться, может ли сдача загородного жилья в аренду быть нормальным бизнесом. Каков его потенциал? Можно ли преодолеть суровую сезонность? Почему у нас так мало поселков, которые изначально строятся «под сдачу»? Какие параметры важны для идеальной дачи?

Тамара Попова, руководитель отдела исследований компании Knight Frank:

- Причины слабого развития этого сегмента: огромное влияние сезонности (по сути у нас два высоких сезона - лето и новогодние праздники), следовательно, низкая заполняемость объектов (в лучшем случае 35-40%); основной спрос сосредоточен в сегменте 40 000-50 000 рублей в месяц для долгосрочного проживания; при организации направления «Посуточная аренда» соответственно возрастают операционные издержки (персонал, продвижение, ремонт, страхование).

Все это обусловливает низкую доходность. Наша оценка - 4-5% (в городской аренде ненамного, но все же выше - 7-8%).

Для нивелирования негативных факторов необходимо сочетание отличных параметров местоположения с уровнем развития развлекательной и бытовой инфраструктуры в непосредственной близости. Вероятно, при наличии на «даче» каких-то интересных опций (помимо свежего воздуха) перепады сезонности можно немного сгладить. А поскольку готовых мест с развитой инфраструктурой у нас мало, то и активно развивать успешные «арендные» поселки не очень получается.

 

Алексей Соколов, директор по развитию СК «Мера»:

- Для одних идеальная дача – это жилище вдали от города, поближе к лесу, где есть ягоды, грибы и чистое озеро.  Для других - ландшафт, качественный дом, беседка барбекю и прочее. Мы обладаем небольшим опытом сдачи удаленных коттеджей в аренду и пока утвердились в том, что перебороть сезонность не получается. В летние месяцы коттеджи пользуются неизменным спросом, в остальное время большинство из них пустует. (Мы говорим о частных коттеджах в хорошем исполнении не дешевле 60 000 рублей в месяц.) Такая нестабильность спроса накладывает серьезные ограничения на развитие этого бизнеса, срок окупаемости может достигать нескольких десятков лет. Возможно, в ближайшее время в свете обострившихся отношений со многими странами, традиционно считавшимися местом отдыха нашего среднего класса, возрастет внимание к местному рынку аренды загородных домов. 

 

Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь-НТ»:

- Сдача загородного жилья в аренду - довольно молодой и слаборазвитый рынок. Многие застройщик считают, что аренда - это результат провала продаж. Учитывая сравнительную с городской недвижимостью дороговизну эксплуатации «загородки» и ярко выраженную сезонность дачного сегмента, бизнес непростой и емкость рынка невелика. В низком ценовом сегменте конкуренция со стороны частного сектора делает инвестиции бессмысленными. В дорогом крайне востребована инфраструктура активного отдыха, поэтому здесь выигрышным форматом являются базы отдыха и клубные тематические поселки рыболовов, охотников да горнолыжников. В остальном же сделки по аренде дорогих дач, скорее, эпизодические.

 

Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «АйДаДом»:

 

- Возможны два варианта инвестирования в зависимости от цели съема. Первый – рекреация. Но это гостиничный бизнес, а не девелоперский. Девелопер может выбрать такой вид использования как наиболее эффективный для конкретного участка: строительство объектов для проживания и инфраструктуры, запуск проекта и дальнейшая продажа как бизнеса. Здесь может быть интересная рентабельность. Подобных проектов достаточно. Заполняемость хорошая круглый год.

Второй вариант – сдача на долгий срок преимущественно для постоянного проживания. Подобных проектов значительно меньше. Есть похожие сценарии, когда девелопер построил дома, сдал поселок в эксплуатацию, но продажи не пошли, и он вынужден их сдавать, чтобы не тратиться на содержание и получать хоть какую-то выручку (подобная история была в «Петергоф-Сити»). Здесь с рентабельностью все гораздо хуже.

Возьмем дом с участком в 20-километровой зоне, 120 кв. м. Вместе с отделкой и сетями он обойдется минимум в 6 млн рублей. Допустим, сдаем мы его за 40 000 в месяц. Окупаемость - 150 месяцев, то есть 12,5 лет. Или примерно 8% годовых. С учетом того, что стоимость подобного дома будет только падать при ставках по депозитам хотя бы 12% - бизнес очень сомнительный. Возможно, есть какие-то сочетания стоимости дома и арендной ставки, при которых ситуация выглядит повеселее, но, думаю, максимум до 10% годовых.

А вот у рекреации потенциал хороший. Нам есть, к чему стремиться, чтобы забрать долю у Финляндии или Эстонии.

Преодолеть сезонность можно при наличии инфраструктуры, которая может использоваться круглый год и при возможности сдачи под корпоративные мероприятия.

Идеальная дача должна быть расположена не далее полутора часов до центра города, обязательные факторы - развитая инфраструктура и природные «магниты».

 

Андрей Бочков, генеральный директор УК «ПулЭкспресс»:

- У нас были намерения заняться таким бизнесом. Однако сдача загородных домов в аренду требует в первую очередь качественного обслуживания. А это с учетом расстояния – затраты и затраты.

Мы видим, как устроен такой бизнес в дружественной компании. Они построили и оборудовали неплохую базу отдыха. Но зарабатывают вовсе не на сдаче домов в аренду (к тому же их все время надо чинить), по крайней мере, это не основной заработок. Основной – веревочный городок, прокат квадроциклов, снегоходов, лодок (по сезону), катание на лошадях. Люди нередко приезжают на день, без ночевки. И это выгодно.

Некоторые из владельцев домов в наших поселках сдают их в аренду. Чаще в долгосрочную. Но это не бизнес, это так сложилось. Например, человек переехал в Москву. И на этом владельцы не столько зарабатывают, сколько избавляют себя от обязательных платежей.

Спрос есть, ставки высокие – 100 000-150 000, на раскрученных курортах дом на несколько человек может и 450 000 в месяц стоить. Но это гостиничный бизнес, довольно сложный и не вполне наш.

если понравилась статья - поделитесь:

июль 2015