ОНИ не только обосновывают сегодняшние темпы роста загородного рынка, но и обеспечивают девелоперам, занятым в этой сфере, благополучное будущее. Правда, при условии, что те будут успевать за меняющимися предпочтениями покупателей. В России «черемушек» и «хрущевок» не могла сложиться устойчивая культура домовладения. Представления о том, какой дом лучше всего подходит к нашему климату, из чего должны быть сложены стены, сколько этажей и пр., изменчивы и текучи; набор стереотипов вырабатывается на наших глазах. По словам специалиста ВЦИОМ Татьяны Войлоковой, жители России смешивают понятия «индивидуальный жилой дом», «домовладение», «собственный дом» и «коттедж».

В МОДЕ ПРАГМАТИКА

По данным социологов, для покупателей малоэтажной загородной недвижимости в московском регионе важны следующие факторы: цена жилья, площадь, местоположение (район), качественные инженерные коммуникации. В критерий местоположения входит и транспортная доступность.
Для городской квартиры ландшафт (вид из окна) может влиять на цену в пределах 20%, для загородного дома этот показатель «существенно выше»: по мнению экспертов, до 35–40%.0
Важным фактором является безопасность (согласно «пирамиде Маслоу» — одна из базовых потребностей человека). Зависимость простая: чем дороже объект, тем выше требования к безопасности. Для эконом-класса достаточно охранника в будке, для элиты нужны система датчиков, видеонаблюдение, диспетчерский пункт и пр.

Архитектурное решение имеет больший вес на продвинутых рынках (Москва и Подмосковье, Петербург и Ленобласть, Краснодарский край). Для россиян из других регионов архитектура — на предпоследнем месте в перечне приоритетов, однако это вопрос времени.

Татьяна Войлокова отмечает: «Уходит в прошлое помпезная архитектура, вычурная, с башнями; вкус потребителя становится более европейским, предпочтение отдается сдержанным стилям». В московском регионе в ходу классика и скандинавский стиль, в целом по России — классический и «среднеевропейский» стиль, а также модерн.

По данным компании «Мера» (опрашивались покупатели каталога проектов), более половины клиентов выбирают дома площадью 150–250 кв.м, 61% потенциальных покупателей хотели бы построить одноэтажный дом с мансардой или же двухэтажный. Сказывается тяга к земле…

СТАТИСТИКА РОСТА

По данным маркетологов компании «Евросиб-Девелопмент», рынок цивилизованных загородных поселков устойчиво растет. Увеличение объемов предложения в 2006 году составило порядка 30%.0 По мнению экспертов фирмы, в ближайшее время темпы роста объемов предложения сохранятся, однако он будет происходить прежде всего за счет увеличения доли поселков комфорт-класса.
В конце первого квартала 2007-го на рынке продавались участки в 72 поселках общей площадью порядка 933 га. Ежемесячно в продаже появляются один-два новых поселка, настолько же, по заявлениям застройщиков, увеличивается количество проектируемых коттеджных поселений.
Продажи в нескольких проектах приостановлены, в основном — из-за проблем с разрешительной документацией на землю. По мнению Ольги Астаховой, директора департамента загородной недвижимости компании «Адвекс», подтверждение прав застройщика на землю — один из наиболее сложных моментов в ходе осуществления проекта.

За минувший год, по данным «Евросиб-Девелопмент», реализованы объекты в 21 поселке (по сведениям АН «Итака» — 24 поселка), причем большинство сделок пришлось на лето-зиму 2006–2007 годов, когда люди стали активно искать альтернативу стремительно дорожающим квартирам в городе.

ЦЕНА СВОБОДЫ

Специалисты полагают, что будет расти доля участков, предлагаемых под самостоятельное строительство. «Участки без подряда — это вариант, идеально подходящий для тех, кто не хочет зависеть от концепции создателей поселка, а желает строить такой дом и в те сроки, которые он (финансово) может себе позволить. При этом покупатель пользуется всеми благами организованного поселка», — отмечается в отчете «Евросиб-Девелопмент».

С этой точкой зрения солидарен, например, генеральный директор петербургского филиала ЗАО «Желдорипотека» Эдуард Киямов: он полагает, что накопился «отложенный спрос» на свободу от задаваемых застройщиком рамок.

Директор по продажам и маркетингу комплекса «БельВиль» Олег Гайворонский, напротив, считает, что приятней жить в ансамбле с определенным стилем. «В нашем случае [комплекс «БельВиль» строится на границе с Павловским парком] близость дворцовых ансамблей накладывает определенные обязательства — и нормативные, и эстетико-архитектурные. Финский деревянный “дом-шалаш” выглядел бы здесь диссонансом. У нас все дома каменные…»

По мнению генерального директора АН «Бекар» Ирины Гудкиной, еще одним важным фактором, определяющим взаимоотношения покупателя и застройщика (или риэлтора) становится информированность. «Человек, продающий загородный объект, должен знать район лучше покупателя, — считает Ирина Гудкина. — Что здесь есть (помимо указанного в рекламном объявлении), что появится в ближайшее время: фитнес, булочные, дороги. Какие планы у местной администрации…Вплоть до мелочей. Если на озере Медном происходит молодежная тусовка в 100 метрах от поселка, полезно бы знать — надолго ли это и как часто будет повторяться».
Информации на рынке стало больше, но потребность в ней — еще больше, отмечает Ирина Гудкина. Интерес смещается от самого объекта к окружающей среде.

Причем этот интерес сегментирован по классам объектов. Для покупателей домов эконом-класса важнее всего, по словам риэлторов, «ипотека и магазин». Для поселков бизнес-класса обязательный набор — детский садик, фитнес и пляж (развлечения, досуг, «социалка»). Элита обращает внимание на формирующуюся однородность социального окружения и на «коллекционность» места. Причем если на предыдущей стадии развития рынка близость к «местам дислокации» власти была положительным фактором (см. бурное развитие зоны у Константиновского дворца), то сегодня все чаще он расценивается как негативный. Потому что снайпер на участке в день важного визита мало кому понравится.

По мнению Ольги Астаховой, наиболее важна и наиболее дефицитна информация о реальном положении дел с инженерией. То есть получить заверения застройщика о том, что вот здесь будет газ, а вот сюда подведут электричество, — несложно. Сложнее увидеть договоры, в которых это все прописано. И далеко не всегда в этом вина застройщика — чаще проблема упирается в монополиста.
Маркетологи и социологи фиксируют накопление очень важных изменений. На старте рынка пригородной малоэтажки для большинства покупателей важно было что-то доказать — себе, семье, окружению. Теперь дома покупают не для того, чтобы доказывать, а чтобы жить. А это совершенно иной подход. «На первый план для большинства покупателей выходит комфортность и эргономичность постройки, — подчеркивает Ольга Астахова. — Но и те, для кого важен статус, всерьез задумываются об удобстве и об экономике жилья».

К сведению:

Классификация загородных жилых объектов (по исследованию «Евросиб-Девелопмент»):
эконом-класс — до $100 000 (участки с домами на вторичном рынке в старых садоводствах и в поселках);

комфорт — $100 000–250 000 (организованные поселки с домами и участками без подряда): «Гелиос», «Капелла», «Северная Корона» от «Евросиб-Девелопмент», «Новое Минулово» во Всеволожске, поселки компаний «ПулЭкспресс», «Парквэй»;

бизнес-класс — $250 000–750 000: «Корабельные сосны», «Новый мир», «Элегия»;

элитный — свыше $750 000: «Горки.СПб», «Михайловское — PBL-Холдинг», поселки компании Honka, «Северный Версаль».

Динамика рынка коттеджных поселков

Структура предложения

Распределение по удаленности

Данные «Евросиб-Девелопмент»

Предпочтения по площади дома

Предпочтения по этажности

Предпочтения по стеновым материалам

Данные компании «Мера» (опрос потенциальных покупателей)

Распределение предложения по районам

Данные «Евросиб-Девелопмент»