– Что изменилось на рынке загородного жилья за последний год?

– Каких-то принципиальных изменений нет. Вероятно, перемены будут, но они пока накапливаются.
Идет осмысление. Изменилась культура самих застройщиков, их уровень вырос. Рынок сегментировался. Более-менее разобрались, какое жилье можно считать социальным, убедились, что недорогие проекты могут быть ликвидными, что строить можно в больших объемах, и что для этого требуется…

Выяснили, что дорогое жилье — жилье «от кутюр» — это выгодно, но в больших объемах не продается.

Построены первые по-настоящему качественные поселки… Вслед за этим начнется новый этап. Это относится не только к пригороду. У меня есть ощущение, что рынок недвижимости в целом находится на пороге очень больших изменений.

– Каких именно?

– Формируется культура ведения бизнеса. Появились по-настоящему профессиональные девелоперы. Начало рынка складывалось как: кто-то из подрядчиков вырос, кто-то вообще из другого бизнеса пришел, но решил попробовать; другим кусок земли посчастливилось отхватить. Здесь был очень большой элемент случайности. Пока такие фирмы еще доминируют, но уже приходят профессионалы и начинают делать по-настоящему высококачественные проекты, с западной культурой организации. А она требует дорогих подрядчиков, классных проектировщиков, качественных технических решений. Они не экономят на «социалке», на инженерии. Это очень важное обстоятельство.

Начинает развиваться ипотека — это практически революция, но для загородного рынка она пока еще не слишком значима.

– Можете привести примеры реализации профессиональных, качественных проектов?

– Мне нравится то, что делает «ПетроСтиль», нравятся поселки компании HONKA… Есть, наверное, и другие — но я их не видел.

– То, что вы перечислили — это проекты из верхней ценовой группы…

– К сожалению, да. Хороших, эффективных проектов в эконом-классе меньше. Не значит, что их нет. Говорят, проект Национальной резервной корпорации — поселок «Янино-2» — вполне достойный. Но по-настоящему дешевыми такие проекты будут, когда они станут массовыми. От 100 до 1000 домов.

– Уже заявлено несколько таких проектов… Кстати, «Новую Ижору», проект холдинга «Балтрос», можно ли относить к пригородам? Или это городской район, просто специфический?

– Проект застройки «Новой Ижоры» — новая волна. Это правильное решение — дешевое, технологичное.

– Какова доля малоэтажки в деятельности холдинга Setl Group?

– Пока незначительная. Но мы будем стремиться к ее увеличению. Мы накапливаем компетенцию. Пока это небольшие и большей частью элитные проекты. Но мы будем работать и в экономичном сегменте. Если проект дает плановую рентабельность — мы работаем в этом секторе. Типовое жилье может быть ликвиднее и доходнее, чем элитное (только в разные моменты времени рентабельность проектов «плавает»).

Приемлемая рентабельность — 20% для небольших дорогих проектов, 10–15% — для массовых.

– Какое направление развития мегаполиса вам представляется основным? Будет ли вокруг Питера формироваться кольцо поселений-спутников, или это будут «сплошные» малоэтажные кварталы — как, например, в проекте «Балтроса»?

– Мне нравятся смешанные проекты, в которых есть и малоэтажные дома, и отдельные коттеджи, и таун-хаузы.

– Столичные маркетологи жалуются: обитатели отдельных коттеджей не всегда в восторге от соседства с таун-хаузами…

– Москва — это отдельная песня. Стоимость земли в ближнем Подмосковье такова, что речь о бюджетном жилье там вообще идти не может, все, что близко от МКАД, — элита. Но в петербургских пригородах, да и в других регионах — картина иная, и там работают другие закономерности…
Возможно, территория вокруг Петербурга будет формироваться по парижскому принципу: в центре — туристическая зона, рядом — многоэтажные «спальники» и вокруг — кольцо малоэтажных предместий для среднего класса. Американский средний класс весь живет в малоэтажке. Но у нас все это будет лишь тогда, когда мы насытим пригородную инфраструктуру — дорожную, транспортную, инженерную, социальную.

– Хватит ли для малоэтажного пригорода обитателей? Можно ли в принципе просчитать спрос?

– Это вопрос не столько для маркетологов, сколько социально-психологический. Это вопрос настроения. Интервьюеры спрашивают горожан: «Вас устраивает ваше жилье?» Ответ: «Нет, не устраивает»… На таких данных трудно строить стратегию. Я полагаю, 20–30% горожан могли бы стать покупателями объектов в ближнем пригороде. Правда, при соблюдении всех необходимых условий: если есть дороги, вся инженерия — на уровне городской или лучше, социальная инфраструктура — тоже, причем не только больницы-аптеки, но и сфера услуг — например, банковских.
Важно время на дорогу до работы. Причем понятие доступности — изменчиво. Сегодня близость метро важна для рынка, завтра уже нет, сегодня час — критичное время, завтра и полтора — приемлемо.

Производство неизбежно будет выноситься за пределы городской черты, это даст дополнительный толчок развитию субурбии. Работа будет и в пригороде тоже.

– А что должно случиться, чтобы вы сменили свое городское жилье на пригородный дом?

– Я живу на Петроградке. И в большей степени мыслю категориями городского жителя. Хотя абстрактно я допускаю возможность переезда в пригород. Теоретически мне это интересно. Но для этого должны, например, измениться личные обстоятельства, плюс — в пригороде должно появиться все то, что мы уже перечисляли выше.

Сегодня даже в престижном Курортном районе с транспортной доступностью — беда.
Вот когда базовые параметры будут закрыты, тогда начнут работать ключевые преимущества: соображения экологии, чувство собственного дома.

Человек — существо в чем-то пещерное. И ощущение личной пещерки для него важно. А квартира, даже очень хорошая, это не пещерка, а ячейка.

– А дача у вас есть?

– Есть дом на Ладоге, километрах в 40. Деревянно-кирпичный. Для отдыха, для семьи.

– Построили?

– Нет, купил готовый.

– Решат ли новые, заявленные в последнее время технологии проблему с доступностью жилья для широкой публики?

– Если нет ни сетей, ни мощностей, ни дорог — что толку, что стенка дешевая? Все эти наценки плюс стоимость земли переводят любую самую низкозатратную технологию в категорию бизнес-класса.
Государственная поддержка нужна. Но не надо помогать девелоперу! Нужно больше участков, причем обеспеченных инженерией. И еще: государство, а не девелопер, должно обеспечивать социальную инфраструктуру. Больницы, школы, детские сады — все это должно строить государство, а наше дело — платить налоги.

К сведению:

Вячеслав СЕМЕНЕНКО

Родился в 1970-м в городе Новотроицке Оренбургской области. Служил в армии. В 1992 году окончил философский факультет ЛГУ.

С 1994-го по 1995 год возглавлял агентство недвижимости «Кредо-Петербург». В 1995-м пришел в агентство «Петербургская Недвижимость» на должность генерального директора.
В 2001 году вошел в рейтинг российских менеджеров «ТОП-1000». В 2002-м назначен вице-президентом корпорации «Петербургская Недвижимость».

Лауреат общественной премии «Каисса-2002» (в номинации «За личный вклад в развитие рынка недвижимости»). В 2006 году избран на пост президента Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленинградской области. Женат, есть двое сыновей. Хобби — хоккей, рыбалка, бильярд.

К сведению:

Пригородная программа холдинга Setl Group (корпорации «Петербургская Недвижимость»)

1. Коттеджный поселок «Рыбацкая деревня» во Всеволожском районе, расположен вблизи деревни «Островки». Застройка — деревянные коттеджи, общая площадь жилья — 3300 кв.м. Объект сдается во II квартале 2007-го.

2. Коттеджный поселок Lakes'berry club, Приозерский район, рядом с поселком Ягодное. Застройка — деревянные коттеджи класса «премиум», общая площадь жилья — 5100 кв.м; срок сдачи — II квартал 2009-го.

3. Туристические комплексы в Финляндии, поселки Руоколахти и Тахко. Застройка — деревянные коттеджи; общая площадь — 2450 кв.м; срок сдачи —
IV квартал 2007-го.

Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН