187
0
Дмитрий Синочкин

Загородная аренда: осторожный оптимизм

 

С начала года, по данным экономистов, цены на все туристические услуги (гостиницы, пансионаты, санатории, дома отдыха) выросли от 23 до 40%.

 

Казалось бы, это должно обеспечить дополнительный приток денег на загородный рынок, прежде всего — в сектор аренды. Но все не так просто.

По данным портала Restate.ru, средняя цена аренды загородного дома в Ленобласти в этом году колеблется от 100 до 140 тысяч рублей в месяц. На наш вкус — дороговато; спишем это на особенности выборки. Сайт ЦИАН дает другую среднюю цифру — 61,8 тысячи.

Снять дом в Ленобласти по разумной цене — допустим, до 200 тысяч рублей в месяц, можно и сейчас, хотя пик спроса уже миновал. На ЦИАНе предлагают до 300 вариантов. (На «Авито Недвижимость» — побольше, около 800.) В диапазоне до 50 тысяч можно найти и очень скромные лоты. Например, за 1015 тысяч можно арендовать летний домик в 20 кв. м на шести сотках в садоводстве, где-нибудь в Лейпясуо. Или щитовой домик в 26 кв. м на участке 7 соток недалеко от Вырицы. 60 «квадратов» в Мшинской, 30 кв. м — в Куйвози; все это очень непритязательно.

В этой ценовой группе преобладают дома от 50 до 80 кв. м. На южном направлении выбор более обширный, на севере поскромнее; дома в «свежих» коттеджных поселках обойдутся арендатору дороже, чем в садоводствах.

В ценовой группе от 50 до 100 тысяч рублей в месяц — более 120 вариантов. Судя по всему, самая популярная категория. Дома симпатичнее, участки просторнее (до 20 соток), северные направления представлены. Но логику в ценообразовании уловить иногда непросто — это вам не стандартные апартаменты. Дача в Горьковской площадью 200 кв. м (на август) сдается за 65 000 рублей, дом в 36 кв. м на участке в 5,5 га в Мельниково — за 70 тысяч (что делать на 5,5 гектарах в домике с одной спальней?), коттедж в Екатериновке в 120 кв. м — за 80 тысяч рублей. И коттедж в 50 кв. м на участке в 1 га в Петяярви, на базе отдыха, — тоже 80 тысяч. Написано — 6-местный. Вшестером, на 50 кв. м. В общем, загородное ценообразование — загадочная сфера. За 100 тысяч уже можно арендовать приличный коттедж в Ильичево или Лосево, Первомайском или Коробицыно.

Примерно 130 лотов находятся в ценовом диапазоне от 100 до 200 тысяч рублей. Здесь уже преобладает термин «коттедж», определение «дом» встречается реже. (Видимо, недостаточно пафосно?) Площади — в основном от 150 до 250 кв. м. Выбор есть, встречаются варианты со СПА и бассейном.

 

Не только про деньги

 

В целом рынок достаточно разнообразен. Рассчитывать доходность такого бизнеса — дело довольно кислое. Аналитики портала «МирКвартир» честно признаются, что определяли срок окупаемости при ряде допущений. Например, что дом сдается круглый год (чего в природе не бывает), а затраты на ремонт не учитываются (потому что у всех разные). И даже с этими поправками затраты на покупку или строительство дома в Ленобласти окупятся за 15 лет (см. табл. 1). Доходность 6,7% — так себе бизнес. По крайней мере, не основной. Как точно заметил Максим Хансон, руководитель АН Insiders, «инвестиции в загородную недвижимость — это всегда не только про деньги». Справедливости ради отметим, что доходность «загородки» все же выше, чем квартир, приобретенных на вторичном рынке (5,6% в среднем по РФ) или тем более новостроек (4,8%).

Интересный вариант нашла компания «Т-Дом». Одна из арендных вилл компании, находящаяся в Парголово, сдана под летний лагерь детской футбольной школы UNO. Объект — 490 кв. м с участком, недалеко от Шуваловского парка. (Кстати: родители юных футболистов тоже объединились в любительскую команду и тоже ходят на тренировки.) Поле с тренажерами предоставляет муниципалитет. Клуб UNO платит не за аренду, а за комплекс услуг детского спортивного лагеря: питание, экскурсии, тренировки, зарплата тренеров и т. д. По словам генерального директора ГК «Т-Дом» Дмитрия Зюзина, получился вполне «семейный бизнес»: организаторами клуба выступили старшая дочь основателя группы и ее супруг. Можно долго искать «якорного» арендатора — а можно попробовать создать его в одной из смежных сфер деятельности, на основе «горизонтальных связей».

 

Краткосрочная перспектива

 

В сегменте посуточной аренды — немного иная картина. Разграничить долгосрочную аренду и посуточную непросто: одни и те же объекты могут сдаваться как на несколько месяцев, так и посуточно, в зависимости от конъюнктуры.

В этой категории на ЦИАНе размещено около 2,2 тысячи объявлений: 600 — по цене от 2 до 5 тысяч рублей в сутки, 700 — от 5 до 7 тысяч рублей и 900 — от 7 до 10 тысяч. Подчеркнем: речь в основном идет именно о домах, а не койко-местах. За 2 тысячи, конечно, можно снять что-то совсем скромное: домик от 20 до 50 кв.м или один этаж (23 комнаты) в более просторном коттедже.

По данным Екатерины Поздняковой из инвестиционной компании «Гарнет», весной 2024 года спрос на краткосрочную аренду частных домов в Ленинградской области вырос на 35,8% (по сравнению с тем же периодом 2023-го). Объем предложения в этом сегменте в мае составил около 3,1 тысячи вариантов, и к осени 2023-го он увеличился на 36,8%. Точные подсчеты затруднительны: в «краткосрочку» сдаются и койко-места в инвестиционных модульных коттеджах на сетевых базах отдыха, и секции в таунхаузах (например, на базе «Илоранта» или в «Образе жизни»). По сведениям «Гарнет», средняя арендная ставка за сутки проживания в частном доме в Ленобласти в мае 2024 года составляет 8,2 тысячи рублей. (Это не с человека, а за дом в целом.) С ноября прошлого года ставка выросла на 9,3%.

Всего в России на рынке посуточной аренды 72% спроса приходится на квартиры, 27% — на частные дома и 1% — на комнаты, говорится в исследовании «ЦИАН.Аналитики» (https://commercial.cian.ru/stati-samye-dorogie-predlozhenija-na-kamchatke-samyj-bolshoj-vybor-v-krasnodarskom-krae-335448/).

Но есть регионы, где именно частные дома составляют основу краткосрочного предложения. Например, Ленобласть по этому показателю — на первом месте: 87%. (В Московской области — 72%.) По абсолютному объему предложения посуточной аренды Ленобласть — в пятерке лидеров (см. табл. 2).

Популярность посуточной загородной аренды в стране растет, отмечают аналитики «Авито». По данным «Авито Путешествий», средняя стоимость краткосрочной аренды квартир составляет 2,5 тысячи рублей в сутки, загородной недвижимости — 6 тысяч рублей в сутки. Причины роста внутреннего туризма — на поверхности: внешний туризм резко сократился, финансовые передряги тоже не способствуют зарубежным поездкам. Петербургские СМИ пишут об убытках финских собственников: спрос на аренду домов и квартир в Финляндии резко снизился.

Однако и российским предпринимателям и инвесторам вряд ли стоит обольщаться перспективами спроса на «места размещения». Во-первых, предложение довольно быстро пополняется, и это препятствует росту ставок. Во-вторых, спрос не безразмерен: по оценкам владельца «Илоранты» Георгия Богачева, в 2024 году туристический поток, ориентированный на область, будет поскромнее, чем в 2023-м. В-третьих — маловероятно, но допустим — не исключено, что через какое-то время «железный занавес» перестанет быть сплошным. Пусть не сразу, но постепенно. И тогда турпотоки в очередной раз могут резко поменять русло.

 

Таблицы к обзору доступны по ссылке: https://disk.yandex.ru/i/GVZv7nnOhL7bmg

 

Табл. 1. Ставки долгосрочной аренды и окупаемость загородных домов

 

Регион

 

Ср. цена дома, млн руб.

Ср. ставка, руб./мес.

Доходность

 

Окупаемость, лет

Лен. обл.

11

61 771

6,7%

14,9

Моск. обл.

18, 4

80 575

5,2%

19,1

Петербург

23

86 813

4,5%

22,1

Москва

30,7

96 978

3,8%

26,4

Среднее по РФ

7,1

44 188

7,4%

13,4

 

Данные портала «МирКвартир»

 

Табл. 2. Посуточная аренда загородных домов

 

Предложение

Потенцальный спрос (просмотры)

Регион

Колич. лотов, тыс. шт.

Доля от общ. колич. в РФ

Регион

Доля от кол. просмотров в РФ

Красн. край

2,7

15%

Моск. обл.

32%

Крым

1,8

10%

Лен. обл.

12%

Моск. обл.

1,7

10%

Москва

7%

Дагестан

1,3

7%

Красн. край

7%

Лен. обл.

1,3

7%

Петербург

3%

Карелия

1,1

6%

Крым

3%

 

Данные «ЦИАН Аналитика»

 

Экспертные мнения

 

Вячеслав Желтов, руководитель компании «Сова Девелопмент»:

По спросу на посуточную аренду коттеджей мы однозначно отмечаем серьезный рост к прошлому году. Есть несколько факторов. Активен корпоративный сегмент, доля таких заявок растет. Кроме того, люди просто распробовали этот формат отдыха, увеличивается доля повторных клиентов. Заграничные путешествия труднодоступны, дОроги и пр. Вместо одной «большой» поездки за границу люди предпочитают несколько раз съездить на отдых недалеко от дома. Еще один тренд — увеличение количества дополнительных услуг. Люди приобретают не только аренду, они заказывают доставку еды, баню, прокат инвентаря — в общем, стараются получить «отдых под ключ». С ценами все не так просто: растет не только спрос, но и конкуренция. Появляются новые игроки, новые компании, увеличивается количество юнитов. Три-четыре года назад «Сова» была чуть ли не единственным крупным сетевым игроком. Сейчас на рынке действует много участников, и повышать цену размещения — значит потерять часть клиентов. В отдельных локациях приходится даже снижать. В целом идет корректировка ставок в пределах инфляции.

 

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

В ближайшее время в нашей деревне Зюзино, на берегу большого озера Правдинское, мы открываем загородный глэмпинг-отель из 20 вилл для сдачи в аренду. Площади домов — от 61 до 537 кв.м. Из преимуществ — большой пляж с собственной береговой линией, рыбалка и собственная агротуристская ферма: с лошадьми и пони, павлинами и козочками, гусями и экзотическими китайскими курами. Предусмотрены водные активности: лодки, гидроциклы, «бананы», «ватрушки» и т. д. В перспективных планах — перерастание детского лагеря футбольного клуба UNO в организованное заселение коттеджей в Зюзино семьями наших футболистов. Взрослые смогут отдыхать на берегу озера, если захотят приобщиться к сельской жизни — на ферме. Дети бОльшую часть времени будут заниматься с тренерами. Как показал наш опыт, такой вариант многих устраивает.

 

если понравилась статья - поделитесь: