Правительство РФ одобрило предложения Минфина по внесению изменений в Налоговый кодекс. Какая-то донастройка еще возможна, но в целом параметры понятны.

- НДФЛ в 15‒22% с заработков физлиц больше 200 тысяч в месяц;

- НДФЛ в 15% с продажи недвижимости стоимостью более 2,4 млн рублей (льгота при сроке владения 3‒5 лет сохраняется);

- введение НДС в 20% для малого бизнеса и ИП с оборотом более 60 млн в год (сейчас — 268,5 млн);

- увеличение налога на прибыль с 20 до 25%.

Граждане с приличными заработками — это как раз целевая аудитория рынка недвижимости в целом и загородного сегмента в частности. По данным Росстата, в Москве доходы более 200 тысяч рублей в месяц получают более полумиллиона работающих. В Петербурге под новую версию налогообложения подпадают примерно 83 тысячи человек (6% работающих).

В общем, зарабатывать на недвижимости будет немножко труднее, делиться с государством придется больше.

Это, конечно, не все запасенные Минфином сюрпризы. Ведомство также предлагает изменить расчет госпошлины при сделках с недвижимостью и внесении записей в ЕГРН. Сейчас это фиксированная сумма: 2 тысячи — с физлица, 22 тысячи рублей — с юрлица. Минфин предлагает сохранить этот размер пошлины для сделок с суммами до 20 млн рублей. Если больше, то для «физиков» — 0,1% от суммы сделки, для организаций — 0,3%. Но не более миллиона рублей.

А еще на подходе инициативы Росреестра. Например, с платным переводом одного вида разрешенного использования в другой…

Чиновники рассказывают о том, что повышение налогов проводится «по многочисленным просьбам граждан» и в целях «установления справедливости». Любопытно, что налогообложение доходов по дивидендам, депозитам и пр. осталось прежним.

В целом курс государства на регулярную «стрижку» подотчетного населения обозначен весьма уверенно. Но у нас ведь и бизнес может выигрывать чемпионаты по плаванию в серной кислоте, и граждане изрядно поднаторели в использовании «почти законных» схем, и опыт перевода значительной части расчетов в наличку еще не забылся.

В общем, вечер перестает быть томным.

Мнения экспертов

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

‒ В нашем регионе большая часть объектов недвижимости не позволяет участникам сделки остаться в прежнем размере НДФЛ: за 2,4 млн рублей можно купить разве что комнату в коммуналке или участок не близко к городу. Все, что дороже, при продаже подлежит налогообложению по ставке 15%. Меньше будет возможности возместить НДФЛ за счет налоговых вычетов (льготы на проценты по ипотеке, на продажу недвижимости): налоговые вычеты остались прежними. Сложнее будет тем, кто купил участок, построил дом и решил его продать: закон позволяет применить вычет на сумму потраченных на строительство денег, но ФНС не все расходы принимает. И не каждый частный застройщик строит по смете и собирает все чеки, чтобы подтвердить расходы на строительство.

Народ будет, конечно, пытаться как-то выкручиваться, но, к примеру, не всякий покупатель согласится занижать в договоре цену объекта, чтобы продавцу меньше начислили налогов, особенно если платит за объект по рыночной стоимости.

Введение НДС для малого бизнеса свыше 60 млн тоже «подкосит» предпринимателей.

Рантье (те, кто живет на доходы от сдачи в аренду), конечно, будут стараться не вылезать за пределы 60 млн рублей. Но не берусь судить, как на это посмотрит ФНС.

За 2023 год статистика показала перетекание большого количества самозанятых, платящих 4‒6% с доходов до 2,4 млн, в ИП, платящие 6%. Порог для ИП почти в 100 раз превышает порог для самозанятых. Это, в частности, говорит о том, что в бизнесе с недвижимостью ее стоимость (в том числе и стоимость аренды) подросла настолько, что в самозанятого такому законопослушному гражданину уже не уместиться.

В общем, не вижу особого повода для радости для законопослушного предпринимательского сообщества. В отличие от оптимизма, который публично демонстрируют чиновники и представители большого бизнеса.

Максим Хансон, руководитель АН Insiders:

‒ Изменения, связанные с налоговой реформой, будут — но не то чтобы прямо завтра: поправки в Налоговый кодекс вступят в силу с 1 января 2025 года. Повышение НДФЛ для тех, кто зарабатывает больше 200 тысяч в месяц, не так значимо, чтобы они пересматривали свои планы по покупке (или отказу от покупки) загородного дома. Это не настолько важный фактор. Кто-то из высокооплачиваемых специалистов, возможно, будет получать часть зарплаты в конверте. И это не критично: например, банки давно приспособились при выдаче ипотеки учитывать не только официальные доходы, их вполне устраивает «справка по форме банка». С ипотекой и так много проблем, вряд ли власти захотят их дополнительно обострять.

Для компаний из малого и среднего бизнеса, например, для подрядных фирм, финансовая ситуация осложнится. Но дополнительные налоги закладываются в стоимость конечной продукции, часть товаров и услуг подорожает, инфляция немного ускорится — опять-таки, это далеко не самый важный фактор для величины инфляции. Применение НДС к компаниям и ИП с оборотом более 60 млн в год со временем повлияет на цены (или на маржинальность), но бизнес будет приспосабливаться к новой практике. Рост цен ограничен платежеспособным спросом, а загородный дом все-таки не предмет первой необходимости.

При продаже объекта стоимостью более 2,4 млн налог с дохода в 15% уже чувствителен; продавец старается закладывать его в цену. На загородном рынке существенная доля продаж оформляется по заниженной цене, до 70% от кадастровой. Часть стоимости проходит как плата за неотделимые улучшения и пр. Если сделка проходит с использованием ипотеки, это сложнее сделать.

В целом государство держит курс на изъятие каких-то дополнительных денег у граждан и бизнеса — так это было очевидным и до внесения поправок в налоговую систему.

Алексей Васильев, гендиректор компании «Вилла Эксперт»:

‒ Из последних налоговых нововведений больше всего может отразиться на рынке недвижимости увеличение НДФЛ для сделок с недвижимостью свыше 2,4 млн рублей. Большинство продавцов — физические лица. Есть вероятность, что часть сделок опять «уйдет в тень», с частичной оплатой наличными и занижением цены в договоре купли-продажи.

Часть собственников, возможно, решат реализовывать объекты как ИП, с оплатой налога с доходов или с доходов за вычетом расходов. Эта схема и в текущих условиях периодически используется, чтобы уменьшить размер подлежащего к уплате налога. В случае принятия поправок она станет еще более востребованной. Думаю, налоговые органы это тоже понимают и будут пристальнее отслеживать такую «номинальную» предпринимательскую деятельность.

Потенциальные покупатели наверняка столкнутся со сложным выбором: чтобы получить одобрение ипотечного кредита, нужен хороший «белый» доход, при этом с такого дохода теперь планируют брать больше налогов. Сократив размер официального дохода, есть вероятность получить отказ в одобрении ипотечного кредита. Как эту коллизию будет решать рынок — посмотрим. Наверняка и покупатели, и банки приспособятся и найдут варианты решения.

Рис. Виктора Богорада