171
0
беседовал Дмитрий Синочкин

Марина Шкурко: «Ипотека для ИЖС пока не может стать массовым, серийным продуктом»

О том, как изменится рынок после изменения условий льготного кредитования, о новых возможностях и новых рисках «Пригород» беседует с Мариной Шкурко, директором по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty.

 

 

С 1 июля отменяется часть льготных ипотечных программ («господдержка» под 8%), условия семейной ипотеки будут пересматриваться. Могут ли загородные застройщики рассчитывать на то, что часть спроса переключится с городских новостроек на ИЖС?

‒ Скорее всего, городские застройщики будут корректировать (уменьшать) объемы продаж и увеличивать долю таких инструментов, как траншевая ипотека или рассрочка. Мы не ожидаем обвала на первичном рынке. Тем более что с введением эскроу-счетов банки тоже заинтересованы в успешной реализации проектов, как минимум в том, чтобы начатые дома достроили. Будут сокращать объем нового строительства, придержат запуск части проектов. Возможно, часть новой долговой нагрузки а платежи после отмены льгот увеличатся — застройщики примут на себя.

 

Но ведь рассрочка для первого взноса за квартиру или популярная схема «10-10-80» (80% — после ввода в эксплуатацию) не решает проблему с переплатой или большим бюджетом сделки. А просто отодвигает ее на год или два…

‒ Так это у нас любимый вариант реагирования на разные неприятные ситуации — если можно, отложить решение на потом, на когда-нибудь. У многих наших клиентов — кодекс самурая: нет цели, есть только путь.

Начнется переходный период, связанный со снижением спроса на городскую недвижимость. Но обвала не будет. Уверена, что застройщики продумают эти переходные моменты.

На загородный спрос это тоже существенно не повлияет. Загородная недвижимость по-прежнему остается популярной. Придут большие игроки, начнут работать в этом сегменте.

С отменой льгот для многоквартирных домов и, например, с повышением первого взноса льготные условия для ИЖС во многих случаях сохраняются.

Участков под городскую застройку становится меньше, об этом говорят и брокеры, и консультанты. Строить не на чем.

Будет развиваться загородка, застройщики станут увеличивать свою долю присутствия на загородном рынке.

 

Насколько пересекаются эти две группы клиентов — покупатели квартир в новостройках и те, кто строит или приобретает дом ИЖС?

‒ Те, кто хотел купить городскую квартиру, не побегут покупать загородный дом. Скорее, они совсем пересмотрят планы или отложат покупку до лучших времен. Примерно в 2022 году, на пике роста цен на первичке, городская квартира стоила намного дороже, чем загородный дом сопоставимой площади, и тогда спрос отчасти смещался. Сейчас ситуация немного выровнялась, загородка тоже подорожала, выгода при сравнении уже не так очевидна (хотя все еще есть).

Нет оснований ждать, что с отменой льгот к нам хлынет дополнительный поток клиентов с городского рынка.

 

С загородной ипотекой тоже есть много проблем. Например, покупатели жалуются на недооценку залога…

‒ Такая проблема действительно существует, и мы с ней регулярно сталкиваемся. Банки и оценщики опираются на объявления, опубликованные на интернет-платформах, а там немало фейковых предложений, размещенных для привлечения интереса.

У нас около 40% сделок идет через ипотеку. И банки действительно занижают стоимость залога, такая проблема есть. Некоторые публикуют объявления с завышенной стоимостью.

На «Авито» с фейками начали бороться, активно чистят базу. Иногда даже слишком ретиво — нам приходилось доказывать, что объект реально существует и что фотографии объекта подлинные и т.д.

У оценочных компаний мало сведений о реальных продажах, сведения о ценах предложения — искаженные; банки склонны занижать стоимость при выдаче кредитов.

Кроме того, в загородной недвижимости существует много важных нюансов. Два одинаковых дома, в одной локации, но один — у пруда, а другой — у дороги. Цена будет сильно отличаться.

Еще и по этой причине ипотека для ИЖС не может стать массовым, серийным продуктом.

 

Мы сейчас говорим о кредитовании строительства или о покупке готового дома?

‒ Если речь идет о подрядчике, о строительстве, о кредитовании объекта, которого еще не существует, — консервативная политика банков (и долгая проверка благонадежности заемщика и подрядчика), возможно, оправданна. Но при покупке участка или готового дома эти процедуры, конечно, должны быть сокращены.

 

Поможет ли развитию ипотечного кредитования на загородном рынке внедрение схемы с эскроу-счетами для заказчика и подрядчика?

‒ В многоквартирном строительстве эскроу-счета были введены для того, чтобы обезопасить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Истории с массовым обманом со стороны застройщиков в коттеджных поселках случались гораздо реже. Хотя в строительстве малоэтажных комплексов такое бывало.

В целом загородный рынок структурируется, становится более системным. В том числе за счет трендов, которые приходят из городской многоквартирной застройки. Сегодня покупатели в сегменте ИЖС меньше рискуют и лучше защищены, чем несколько лет назад. Введение эскроу — скорее плюс, чем минус. Хотя для мелких застройщиков это может стать одним из факторов удорожания, если строить придется в кредит, пусть и по невысокой ставке.

Одно из следствий введения лимита по ипотеке (максимального размера займа): появился массовый спрос на домики ценой именно до 12 млн или до 6 млн рублей. Потому что на них действуют льготные ставки. Есть спрос — будет и предложение. И не факт, что подрядчику (застройщику) удастся вписаться в эту сумму. Такое ограничение порождает определенные риски. Эскроу-счет подстрахует покупателя в такой ситуации.

Например, наша компания строила дома в Хязельках, площадью около 120 кв. м. Фактически это альтернатива трехкомнатной квартире. Собственные строители нам насчитали около 8 млн рублей, с отделкой. Я плохо представляю, что можно построить за 5‒6 млн рублей. Чем ниже цена — тем выше риски, это универсальный закон рынка.

 

В каком настроении загородный рынок подходит к очередному периоду трансформации?

‒ Спрос ровный, с тенденцией к росту, это видно и по данным Росреестра о вводе и о продаже частных домов. За пять месяцев в области построили 11 тысяч индивидуальных домов — на 26% больше, чем в прошлом году за это же время. Участков купили немного меньше, чем в январе — мае 2023-го (37,4 тысячи сделок против 35,8 тысячи в 2024-м), зато готовых домов по договорам купли-продажи немного больше: 10,74 тысячи продаж за пять месяцев 2023-го, 11,25 тысячи — в текущем году.

Рынок понемногу растет под действием долгосрочных факторов, для взрывного роста причин нет. И относительно небольшая, по сравнению с городским рынком, доля ипотеки — скорее плюс, чем минус.

 

если понравилась статья - поделитесь: