За пять месяцев Ленобласть ввела в эксплуатацию 1,4 млн кв.м жилья — вдвое больше, чем в 2020-м. Из них более 800 000 — в частной застройке.

За этот же период Росреестр зарегистрировал более миллиона квадратных метров в домах ИЖС и жилых домах на садовых участках. Всего на кадастровый учет поставлены 7432 домовладения. Квартир с января сдали вдвое больше — около 14 000. Но сами они втрое меньше: средняя площадь квартиры в МКД — 39,9 кв.м, частного дома ИЖС — 148 кв.м.

Доля индивидуального жилья в области стабильно растет и уже превышает 60% в общем объеме ввода. Из регионов с активным строительством похожая картина в Подмосковье, где частники обеспечивают 53% ввода жилья.

По сведениям Росреестра, с января по май на кадастровый учет поставлены 5796 домов ИЖС общей площадью 857 625,1 кв.м. (В прошлом году за тот же период — 2210 домов ИЖС, 313 862,8 кв.м.) Кроме того, с начала 2021 года граждане внесли в ЕГРН сведения о 1626 жилых домах на садовых участках общей площадью 172 358,6 кв.м. Часть этих построек возведена ранее и зарегистрирована по «дачной амнистии», но более 80% — это именно новое строительство.

Увеличение интереса к загородным объектам отмечают и в смежных сегментах бизнеса.

«Экологичность, близость к природе и возможность обустройства дома и территории под свои запросы сыграли ключевую роль в желании граждан начать жить за городом, — говорит Юлия Львова, директор по продажам компании Prosept (компания — один из крупнейших производителей строительной химии). — Огромное значение также имеет активное развитие транспортной доступности. Увеличился спрос и в частном жилом секторе, и в коттеджных поселках. Мы также отмечаем общее увеличение реализации строительной химии, защитных составов для древесины и пропиток». В компании WELS (дилер мототехники) фиксируют увеличение спроса на квадроциклы — а это специфический вид транспорта, в городе он не нужен.

Активность покупателей предсказуемо привела к росту цен.

Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» приводит данные по итогам первого квартала: в массовом сегменте стоимость «квадрата» готовых домов увеличилась на 13–19%, бюджет сделки вырос на 5–15%. Участки ИЖС на популярных направлениях (Всеволожский, Выборгский, Ломоносовский районы) за год поднялись в цене на 15-17%.

В июне на 7% повышаются цены на дома в КП «Омакульма» (Аннинское ГП). «В апреле металлоконструкции стоили 120 000 рублей за тонну, в мае — 170 000, — говорит Виолетта Басина, гендиректор ГК «Омакульма». То же самое происходит с остальными материалами, ждем повышения цен на минвату...» Г-жа Басина приводит типичную цитату из официального письма от поставщиков: «В связи с постоянным изменением и ростом цен на сырье в настоящее время действие любого коммерческого предложения ограничено 2–3 днями...» По словам Дмитрия Новосельцева, председателя совета директоров «1-й Академии Недвижимости», стоимость строительства по ходу возведения двух демодомов в КП «Разметелево» (один каркасный, другой из газобетона) выросла на 10%. Компания сглаживает рост цен на пиломатериалы за счёт наличия собственного лесопильного производства. Закупочные цены на кругляк выросли на 20–25%.

Пока девелоперам удается контролировать дополнительные издержки, возникающие из-за удорожания материалов и рабочей силы. (Мигранты не вернулись, а труд заключенных на загородных объектах пока использовать не планируют.) Но надолго ли?

Дополнительным стимулом спроса и роста цен может стать развитие загородной ипотеки. В июне Сбербанк и Россельхозбанк объявили о возобновлении приема заявок на «сельскую ипотеку», по ставкам 2,7–3%. ДОМ.РФ активно пропагандирует собственную программу — от 6%. Во второй половине года кредитование ИЖС обещает запустить банк ВТБ. Пока в масштабах региона кредиты на покупку, а тем более — на строительство загородного дома измеряются десятками, в лучшем случае — сотнями штук. Доля ипотеки в общем объеме сделок составляет 10–20%. Но эта доля растет! По словам Дмитрия Новосельцева, количество сделок с привлечением кредита за последний год увеличилось с 15 до 25%. В ГК «ФАКТ» работает кредитный отдел, специалисты компании помогают с оформлением заявок — это первый опыт такого рода. У компании «Омакульма» заключен договор с банком ДОМ.РФ, и доля кредитных сделок существенно выше.

По мнению генерального директора ГК «Т-Дом» Дмитрия Зюзина, развитие кредитования тормозят: неповоротливость банков, сложная и долгая процедура оценки залога и невысокие лимиты по программам с господдержкой (по «сельской ипотеке» — не более 5 млн рублей).

Но как только увеличится количество аккредитованных поселков, как только банки упростят процедуры и оценку — на загородном рынке начнется та же история, что и на квартирном: бурная активизация спроса и соответствующий рост розничных цен.

Пока плавный прилив покупателей в этот сегмент обусловлен не только нацеленностью граждан на ЗОЖ и экологичность, но и тем, что «квадрат» в городской квартире уже стоит неприличных денег, и продолжает дорожать. (Продление льготной ипотеки на новостройки поддержит этот процесс).

Другая угроза рынку — «девелоперский минимализм», появление проектов без водоснабжения, без ограждения территории, с незавершенным межеванием и т.д. В этом нет ничего страшного — если покупатели осведомлены и принимают решение осознанно, а не на эмоциях.

 Ввод жилья в Ленобласти, кв.м

По данным администрации ЛО

Дома, поставленные на кадастровый учет

По данным Управления Росреестра по ЛО

Динамика цен на дома в коттеджных поселках

Данные КЦ «Недвижимость Петербурга»