417
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Новостройки уходят в пологий штопор

В первый день лета я ехал в гостиницу «Азимут», на круглый стол по долевому строительству. Собирались обсуждать тяжкие последствия реформы и шансы на смягчение. По дороге прочел новости. «Ну что, начнем с минуты молчания?» — встретили меня в вестибюле.

Коллеги, застройщики и чиновники тоже прочли утреннюю прессу. Накануне на совещании с чиновниками и застройщиками президент велел упразднить «долевку» как можно быстрее. Прямо чуть ли не в этом году. Это второй заход: в первый раз тезис об отмене прозвучал в ноябре 2017-го. Говорят, Владимир Владимирович к этому способу постройки жилья испытывает личную неприязнь. Хотя в его биографии вроде ничего такого не просматривается…

Краткий курс долевки

Долевое строительство в России — несчастное дитя компромисса. С одной стороны, строить надо много. С другой — денег у граждан мало. С третьей — на «бесплатные» средства, которые граждане ежегодно несут застройщикам, облизываются и банки, и государство.
С четвертой — обманутые дольщики бузят, жалуются, перекрывают дороги
и расстраивают начальство. А расстроенное начальство имеет повышенную наклонность к неадекватным поступкам…
Знаменитый 214–ФЗ начали править прямо с момента принятия. В 2005-м он вступил в силу — и с тех пор в него внесли то ли 14, то ли 15 пакетов поправок. Иногда технических, но чаще — весьма серьезных.
Как в таких условиях наши девелоперы умудряются не просто строить, а год от года наращивать ввод жилья — для меня загадка.
Итак. Серьезная корректировка 214–ФЗ случились в 2016-м, с 1 января 2017-го
новые нормы начали действовать. Из основного: повышение требований
к уставному капиталу застройщиков (не менее 2,5 млн); распространение норм долевого строительства на таунхаусы, а также на ЖСК и ЖНК; создание Компенсационного фонда; увеличение объема обязательной открытой информации и ужесточение контроля.
Переварили, перекрестились, работаем дальше. Правда, Фонд защиты прав дольщиков со скрипом начал действовать только в октябре 2017-го.
А в августе прошлого года поспел очередной комплект корректив — 218–ФЗ. Главные новеллы: застройщик обязан держать на счете 10% от стоимости проекта (на всякий случай), тратить деньги только на строго определенные цели, не пользоваться нецелевыми займами (даже от головной компании)  и — сюрприз! — соблюдать принцип «одно разрешение — один застройщик». Последнее требование сразу поставило под вопрос реализацию всех комплексных проектов и возведение социалки. Наиболее важные новые нормы должны вступить в силу 1 июля 2018-го, то есть вот-вот.
А в перспективе замаячило правило: строители получат доступ к деньгам дольщиков только после сдачи объекта. А до того ими будет распоряжаться уполномоченный банк. Что сразу прибавляет
к издержкам 25–30% (банковский процент при строительном цикле в 1,5–2 года) и лишает застройщиков как минимум половины спроса. Кстати: банки, конечно, совсем не прочь наложить лапу на 3–3,5 трлн рублей «долевых» денег. Только вот им придется обзаводиться специализированными отделами для контроля за стройкой, инспекторами для проверки выполнения объема работ и пр. И далеко не все финансисты в восторге.

Окрик сверху

В декабре 2017-го правительство приняло «дорожную карту» с раскладкой поэтапного перехода от долевого строительства — к проектному финансированию. Предполагалось, что это случится не сразу, а за 2–3 года, и поначалу застройщики смогут выбирать. Но масштабная реформа отрасли становилась неизбежной.
Профессиональное сообщество встрепенулось, региональные чиновники тоже занервничали, и участники рынка дружно стали готовить поправки к поправкам и объяснять широкой публике (на самом деле — одному адресату) сколько компаний в результате реформы обанкротится и насколько упадет объем строительства. И не только жилищного.
Застройщики отреагировали вполне предсказуемо, наращивая запасы, — стали приобретать участки с выданными до «часа Ч» разрешениями на строительство. За первый квартал девелоперы получили РС на 1 млн кв.м в Петербурге и на 1,5 млн — в области.
Правительство, АИЖК и ЦБ попытались поддержать падающий спрос льготами по ипотеке, но попытка получилась так себе: действие льгот для семей с двумя и тремя детьми ограничено во времени. (Успеваете следить за руками?)
Весной президент заявил, что в строительстве, как и в прочих отраслях, нужен прорыв: поднять ежегодный ввод жилья с 80 до 120 млн кв.м к 2024 году. Как и за счет чего — не объяснил.
Потом (после выборов) он поменял главу Минстроя и поставил руководить отраслью вице-премьера Виталия Мутко…
Тем временем «поправки к поправкам» доползли до правительства и Совета Федерации. И там даже согласились с тем, что «одно разрешение — один застройщик» — это как-то коряво получается. На совещании у президента, о котором шла речь в начале текста, чиновники и застройщики рассчитывали смягчить хотя бы самые одиозные пункты.
Получилось наоборот.
Как себя должен чувствовать предприниматель, который последние 20 лет занимается строительством? Я уже приводил эту цитату из Стругацких, с удовольствием напомню еще раз: «Наверное, так чувствовала себя та подопытная кошка, которой дали кусочек рыбки, почесали за ухом и в тот же момент ударили электрическим током, взорвали под носом пороховой заряд и ослепили прожектором…»

В сухом остатке. Обвала рынка не будет — накопленный застройщиками запас сработает как подушка безопасности. Но по мере вымывания «старых» проектов цены станут расти, предложение — сокращаться. Внедрение сразу нескольких серьезных новаций, как правило, сопровождается серией недоразумений и неувязок. (Пока не установится судебная практика.) Мелкие и средние фирмы уйдут в подряд. Конкуренция ослабнет. А создать на жилищном рынке крупного государственного игрока тоже не получится — плавали, знаем. Как только государство берется за строительство —
хоть стадиона, хоть космодрома, хоть следственного изолятора — скандал, масштабное воровство и срок в финале.
Так что оптимизм в сфере жилищного строительства пока выглядит несколько натужным.

comments powered by HyperComments