182
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Малоэтажка перевалила экватор

Доля малоэтажного строительства (включая ИЖС, таунхаусы и многоквартирные невысокие дома) в общем объеме ввода жилья в России превысила 50%. Член экспертного совета Валерий Казейкин полагает, что выполнить поручение президента — сдавать 120 млн кв.м в год — можно именно за счет малоэтажки. Но для этого нужно корректировать законодательство.
И мы попросили наших ньюсмейкеров: «Представьте на минутку, что вы президент. Или хотя бы Мутко. Что нужно изменить в нормативной базе и в государственной жилищной политике, чтобы перейти от многоэтажных кварталов к комфортной застройке европейского типа?»

Артем Чесноков,
руководитель проекта «СувантоЯрви»:

– Вопрос первый — где? Свободной земли нет. Чиновники раздают желающим по 1 га в Ленобласти… Но вы посмотрите: ГДЕ эти гектары? Кому нужна земля без транспортной доступности, без коммуникаций, вдали от цивилизации?
Чтобы люди устойчиво предпочитали жизнь за городом, в малоэтажке, нужно ответить на несколько вопросов: есть ли детские сады, школы, банки, электричество, газ? Дороги, в конце концов!
У нас ведь реализуются крупные проекты по концессионным схемам. Можно и дороги, и сети строить по таким договорам. И заключать их с застройщиками. А то у нас с властью однобокие отношения. «Вы постройте нам метры и продайте людям. А как они там жить будут — не знаем...»
Нужны реальные меры с четкой поддержкой бизнеса. В том числе  в плане доступности длинных недорогих кредитов. Сейчас нет возможности смотреть на объект как на 5–7-летний проект. У застройщика есть два-три года, потом можно подсчитывать убытки.
Итак, необходимо:
1) четко определять зоны для строительства, при этом вместе
 с землей должны идти техусловия от монополистов и дорожников;
2) выделяя землю и пятно застройки, сразу ограничивать и регламентировать число парковочных мест.
При этом надо учитывать, что по затратам малоэтажка для застройщика менее выгодна... А затраты на 70% связаны с разрешительными/вводными и регламентирующими документами.
И здесь заложены огромные резервы.
Могу рассказать, как работают чиновники и местные власти. Все в рамках закона. Есть приказ штрафовать за парковку на тротуаре — штрафуем. А вопрос, достаточно ли парковочных мест, — это не к нам. И ходатайствовать не можем: не наша территория.  Лес федеральный, и мы его не чистим и не можем чистить, нужно заполнить кучу бумаг, а у нас людей нет. Присоединить электричество — у нас все точки на реконструкции, пока денег нет.
Сегодня причина проблем не в голове как раз, а в руках и ногах… Больные, слабые и требуют пересадки.

Сергей Степанов,
директор по продажам АО «Строительный трест»:

– Кроме мегаполисов, где стабильный спрос на недвижимость уже сформирован, нужно уделять внимание регионам. Для развития регионального строительства важно создавать в крупных городских агломерациях точки притяжения и рабочие места. Это позволит увеличить долю платежеспособного спроса. Как следствие, девелоперы сами будут усиливать экспансию в регионы и строить комфортные кварталы, востребованные у покупателей.
Квартиры в невысоких домах сегодня пользуются спросом. Об этом говорит динамика продаж в нашем проекте «NEWПИТЕР» на границе Петербурга и области. Высотность многих зданий в нем не превышает шести этажей, а плотность застройки значительно ниже, чем в других проектах КОТ. Параллельно с жильем мы строим школы и детские сады, площадки для активных видов спорта
и отдыха, велодорожки, создаем необходимое число машино-мест для автомобилей жильцов, занимаемся озеленением. Это и есть европейский подход к освоению территорий.
Впрочем, есть еще один вариант улучшения статистических показателей по малоэтажному строительству. В России существует такой специфический вид недвижимости, как дачи. При переводе дачных поселков в категорию ИЖС доля малоэтажки может побить все исторические рекорды.

Алексей Потапов,
девелопер проекта «Ламбери»:

– Если бы я был Мутко, перевел бы всех на мельдоний… А если серьезно, если смотреть в корень, все сводится к зарегулированности строительной отрасли. Бюрократический пресс давит инициативу, и количество разрешительных документов таково, что проще и экономически выгодней заниматься большими проектами.  Если упростить процедуру согласований, создать благоприятные кредитные условия хотя бы для малоэтажки, застройщики сами начнут осваивать это направление.

Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров
компании «1-я Академия недвижимости»:

– Как человек, имеющий опыт строительства и продажи малоэтажных жилых комплексов
и частных домов в Испании, я могу сравнивать ситуацию «у нас» и «у них».
1) При смене категории земли на «земли населенных пунктов»
(не важно, при каком виде разрешенного использования: ИЖС или малоэтажная застройка) обязать монополистов (энергетические компании, структуры Газпрома и Водоканала) подводить сети к границе участков в течение не более двух лет и за свой счет, оптимально — в процессе строительства дорожно-уличной сети. И зарабатывать на тарифах по отпускаемой электро-
энергии, воде и газе.
Дороговизна прокладки инженерных сетей и неопределенность сроков — один из главных факторов, сдерживающих строительство малоэтажки.
2) Существенно сократить сроки согласования проектов планировки территории (с тридцати до пяти дней), подготавливать
и проводить общественные слушания, включая оповещение населения, в пределах одного месяца вместо двух. Для муниципальных, районных и областных органов установить максимальных срок рассмотрения заявлений не более недели.
3) В зависимости от разрешенного вида использования земли при выдаче технического задания на проектирование ограничить число комитетов, требующих согласования.
4) Ввести административную и уголовную ответственность чиновников за срыв сроков рассмотрения и затягивание согласований.
5) Усовершенствовать механизм межведомственного обмена информацией, ограничив сроком в три рабочих дня.
6) Принимать, рассматривать информацию и обмениваться ею в электронном виде. В печатном — лишь на финальной стадии утверждения проекта.
7) Внести в РНГП ограничения по числу зон Ж4 и выше. Рядом с зонами многоэтажной высокоплотной застройки обязательно должны располагаться зоны Ж2.1 и Ж3. Причем площадь участков должна быть такой, чтобы на них можно было разместить столько же жителей, сколько помещается в многоэтажных жилых кварталах.
8) Сократить сроки согласования проектов до одной недели.
9) Сократить объем требований к получению разрешения на строительство и ввод линейных объектов в эксплуатацию.
10) Предоставлять девелоперам льготные кредиты на создание инженерных сетей под 1% годовых. Все равно после строительства чаще всего их бесплатно передают монополистам.

Дмитрий Майоров,
генеральный директор компании «Русь: Новые Территории»:

– Один из рецептов — усилить контроль за строительством малоэтажки. Значительная часть таких объектов возводится не по 214–ФЗ, как следствие — банки не дают ипотеку. Для объектов ИЖС речь чаще идет о рассрочке, таунхаусы также кредитуют неохотно. Банкиры
не уверены в ликвидности этих форматов. (Квартиры — простой и понятный продукт.)
Усиление госконтроля повысит уровень доверия, в том числе — со стороны банков.
Но его ужесточение будет эффективным только при одновременном сокращении сроков, отпущенных на согласование, и числа проверок.
Малоэтажка — технологически менее сложный продукт, чем многоквартирный дом. А прохождение экспертизы занимает столько же времени. То же относится и к надзору. Возможно, есть смысл сформировать отдел, который будет заниматься именно малоэтажной застройкой — с другими сроками, с упрощенным регламентом. Это позволит и повысить доверие к продукту,
и сократить время реализации таких проектов. А в перспективе сделает их более массовыми.  
 

Андрей Бочков,
генеральный директор УК «ПулЭкспресс»:

– Прежде всего администрация должна четко понимать, как будет развиваться территория. Это должно быть воплощено в генплане, ПЗЗ и нормативных документах.
Основная проблема, тормозящая развитие малоэтажки, — высокая себестоимость и дефицит социальных учреждений в пределах определенной нормативами доступности. Нужен юридический механизм, позволяющий объединять территории для обеспечения их социальной и инженерной инфраструктурой. Такое решение напрашивается, например, в Мистолово, где одновременно реализуется несколько проектов — и «квартирных», и с индивидуальной застройкой. При этом понятно, что «вешать» все затраты на застройщика — проблематично. Коммуникации должны строить энергетики, а потом — отбивать затраты на их эксплуатации. Строительство социальных объектов увеличивает нагрузку на бюджет, но эти затраты частично вернутся за счет налоговых отчислений новоселов.
Три главных направления: снизить себестоимость, привлечь инвесторов, создать благоприятную среду.
У нас в «Охтинском парке» детское дошкольное учреждение строит частный инвестор. Но важно учесть: эти механизмы не работают в границах коттеджного поселка или МЖК. Надо выходить на уровень муниципального образования или даже района.

comments powered by HyperComments