У людей на самом деле нет потребности в покупке квартиры. Они покупают жилье, чтобы решить жизненные задачи: создать семью, расширить пространство для детей, просто разъехаться с родителями …

Чтобы определить характеристики спроса, мы опирались на данные, предоставленные компанией TNS по результатам исследования M’Index. Специалисты TNS опрашивали людей, покупавших квартиры в новостройках, и тех, кто собирается их приобрести в течение года. Сведения накапливались несколько лет, мы использовали данные за последние два года.

Данные TNS мы сопоставили с итогами собственных исследований; опросы проводились и на выставках, и в местах проживания горожан. Так были получены данные о тех, кто готов купить жилье в Ленобласти, в новостройках за КАД. 

В обоих случаях для анализа спроса и сегментации потребителей используется принцип Life Stage (стадии жизненного цикла). Критерии сегментации – группирование социально-демографических показателей: возраст, наличие-отсутствие детей, проживание с родителями или отдельно и пр. Всего получается 14-15 групп. Однако среди покупателей жилья в новостройках преобладают семь.

Почти 25% всех покупателей квартир в петербургских новостройках – родители дошкольников (до пяти лет). Затем идут три группы без детей, в каждой по 11-12%. Это родители взрослых детей; люди до 34 лет, не состоящие в браке, без детей, живущие с родителями; до 34 лет, состоящие в браке, детей нет.

Всего же в Петербурге потенциальных новоселов, которые проживают вместе с детьми, – 38%, это почти на 10% больше, чем среди населения города в целом. То есть потребность в приобретении жилья чаще связана с расширением семьи.

Этот вывод лежит на поверхности, однако все не так просто, если сравнивать характеристики этой группы с покупателями жилья в Ленобласти.

У новоселов, покупающих квартиру за КАД, – иные приоритеты. Основная возрастная группа среди них – 25-34 года, их, по данным исследования, почти половина - 46% (в табл. 1 приведены укрупненные данные). В основной контингент покупателей входят четыре ключевые группы, все это семьи без детей или со взрослыми детьми. Почти половина – менеджеры среднего звена или молодые специалисты.

Итак: до 34 лет, без детей, живут отдельно от родителей – 24%; до 34 лет, состоят в браке, без детей – 18%; до 34 лет, не состоят в браке, без детей, живут с родителями – 13%; 35-54, родители взрослых детей – 12%;  и только 10% тех, кто готов жить за КАД, – родители дошкольников. Напомним, среди петербургских потенциальных новоселов их 24%, т.е. в 2,5 раза меньше!

Основная потребность тех, кто покупает квартиру за КАД, – создание семьи либо просто своего домохозяйства.  Среди тех, кто хотел бы иметь жилье за кольцевой, мало родителей младших школьников и почти нет родителей старшеклассников. Последних вообще среди новоселов немного: семьи хотят, чтобы дети гарантированно получили приличное среднее образование.

Из общего числа родителей с детьми готовы жить за КАД 18% - в два с лишним раза меньше, чем среди всех петербургских новоселов (38%). Они поступают по-рыночному: просто отказываются от покупки, поскольку не хотят ехать на окраину и тем более – в чистое поле, зная, что не найдут социального пакета для своих детей.

Казалось бы, это на руку застройщику и администрациям: не надо спешно строить детские садики, школы и прочее. Однако это мина замедленного действия! Молодые люди, у которых сейчас нет детей, в перспективе их родят (по крайней мере, большинство из них).

Налицо отложенный спрос на социальную инфраструктуру, и отложен он всего на один-два, максимум три года.  Если не будут развиваться социальные программы, то с рождением детей у большинства новоселов ситуация станет критической. Об этом важно заботиться уже сейчас. По нормам положены две школы, четыре детсада, учреждения здравоохранения  – значит, все это должно быть.

Однако важно удовлетворить и потребность в отдыхе:  досуг – основная потребность для нынешних новоселов за КАД.  Один из критериев выбора места проживания  – социальная однородность. Люди хотят видеть тех, кто похож на них. А молодежь, способная купить жилье, – это люди с довольно высоким уровнем дохода и с высокими требованиями, которым застройщик должен соответствовать. Это критический фактор успеха.

Например, в рамках освоения нашей территории (поселок Новоселье) уже осенью начнется строительство крытого катка. Заключен договор на разработку Развлекательного семейного центра (экстрим-парка). Такие объекты  помогут объединить и занять жителей.

Еще один критический фактор успеха, - безусловно, создание комфортных условий проживания. Для этого застройщику важно так структурировать квартирографию, чтобы она была направлена на потребителя.

Мы строим то, что будет востребовано. А не продаем то, что построили. Это две совершенно разные стратегии.  При этом мы не  будем создавать аналог гетто, как потребители уже называют некоторые районы, где нет социальной и дорожной инфраструктуры. Иначе люди будут быстро уезжать, что негативно повлияет и на статус локации, и на репутацию застройщика.

Табл. 1

Возраст и состав семьи  %

 *Данные TNS

**Данные УК «Новоселье»

Табл. 2

Уровень дохода* 

 *Данные УК «Новоселье»