Олег Михеев: «Полномочия у всех разные, но карта должна быть одна!»
О проблемах, возникающих в сфере регистрации и учета, мы беседуем с директором филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ленинградской области
Олегом Михеевым.
— Вы год отработали в должности директора областного филиала Кадастровой палаты. Что было главным?
— Главная задача была – провести централизацию кадастрового учета в Ленобласти. Добиться, чтобы все действия по кадастровому учету проходили на одной площадке. Раньше все происходило в районах, причем практика постановки на учет различалась. В начале весны 2013-го мы перевели весь учет в центральный аппарат, на Чапаева, 15. Однако районные архивы были перевезены не полностью и не все приведены к единому формату. Сейчас мы завершаем эту работу, к июлю закончим. Это не так просто. Нужно подготовить собственное помещение либо арендовать, обосновать расходы. Все-таки деньги мы получаем из Москвы. На сегодня мы площадку нашли, недалеко от метро «Балтийская», порядка 2000 кв.м. Из центрального аппарата, с Чапаева, тоже вывезем все архивы. Таким образом, мы ловим сразу двух зайцев: централизуем архив и освобождаем площадь для двух отделов. Сотрудников не хватает, объем работы вырос за последний год в несколько раз.
— Из-за учета объектов капитального строительства?
— В области строят все больше, и работа по постановке на учет многоквартирных домов – это колоссальный объем. Мы создаем два отдела: один – по участкам, второй – по объектам капитального строительства (ОКС).
— Во Всеволожске недавно случилось шумное дело: гражданка пыталась зарегистрировать объект и участок по упрощенной схеме, по «дачной амнистии», но ее дом сочли самостроем. Такие конфликтные ситуации в вашей практике случаются?
— К нам обращаются по сходным проблемам, но серьезных судебных претензий по кадастру у нас немного. Здесь больше вопросов к регистраторам. Мы понимаем, что в начале и в середине 1990-х строили на землях любой категории, а сегодня люди не могут зарегистрировать право на постройки. Надо поднимать документы, смотреть генпланы, изучать, будет ли входить спорный участок в земли населенных пунктов…
— Недавно в одном процессе выяснилось, что Росреестр отказывает, если ДНП пытаются регистрировать на сельхозугодьях. При этом данные о том, какие земли относятся к угодьям, а какие нет, находятся в госфонде, который не обновлялся с 1984 года…
—Действительно, Государственный фонд данных на сегодня содержит устаревшую информацию. В Советском Союзе данные о сельхозземлях обновлялись раз в 10 лет, материалы по населенным пунктам – раз в пять лет. Надеюсь, проблему актуализации данных решат по мере продвижения к единому налогу. В ближайшее время эти вопросы будут обсуждаться на коллегиях Росреестра вместе с представителями ФНС.
— Поправки в Налоговый кодекс планируют принять в весеннюю сессию…
— У нас пока информации нет. Однако в прошлом году наш филиал участвовал в пилотном проекте сопоставления информации ГКН, ЕГРП и ФНС. Мы взяли Всеволожский район. При сопоставлении трех баз расхождения были в 18 635 объектах недвижимости.
— Что означает эта цифра?
— По ним нельзя корректно соотнести объект из кадастра и объект налогообложения. Например, нет инвентарных номеров, которые раньше проставляли в каждом техпаспорте. Или расходятся данные по площади. Где-то просто документы утеряны…
Сейчас в базе данных около 600 000 капитальных построек, принадлежащих частным лицам. А всего в кадастре более 1,2 млн участков и свыше 1,7 млн ОКС.
Будем еще вручную перебирать, делать запросы в органы технической инвентаризации. До 1 июля мы должны сопоставить базы ГКН, ЕГРП и налоговой службы. До конца года – «привязать» ОКС к участкам, на которых они расположены.
Здесь много нерешенных вопросов. Мы сейчас ждем от Росреестра и от Федеральной Кадастровой палаты методики по сопоставлению. Есть объекты, которые не имеют координат. Не у всех населенных пунктов есть адресные векторные планы, картографическая основа. Различаются данные о местоположении участков или объектов...
У нас вообще специфическая ситуация: в области одновременно действуют три системы координат.
— Как это?
— Это СК-63, СК-64 и МСК-47. Есть населенные пункты и даже города, которые живут в условных системах координат. Допустим, «от угла забора». Это хозяйство можно привести к единому стандарту, но для этого опять же нужно время и полномочия. У нас есть специалисты, но Кадастровая палата на сегодня не наделена такими полномочиями.
Можно делать поправки, переводить из одной системы в другую, но будут накапливаться ошибки. И они создадут проблемы – например, участки дороги, идущей через границу районов, не состыкуются. Или трубопровод, или другие линейные объекты…
Кадастровые инженеры это понимают, и план стыковки той же автодороги они делают в двух системах координат.
— Как обстоят дела с оценкой капитальных объектов?
— В прошлом году Кадастровая палата отказалась вносить кадастровую оценку ОКС в ГКН: при утверждении отчета исполнители пропустили удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС) объектов капитального строительства полутора районов. Оценку проводило ФГУП «РосТехИнвентаризация». Так или иначе, скорее всего, понадобится актуализация данных.
В ГКН в 2012-м были внесены около 1,3 млн капитальных объектов. В 2013 году Счетная палата провела проверку – выявлено 1,8 млн ошибок. Кадастровой палате с прошлого года пришлось все эти объекты перепроверять, что-то в автоматическом режиме, большую часть — вручную. И еще примерно 500 000 объектов в ГКН не попали: либо были пропущены, либо не оцифрованы, либо архивы устарели, и их невозможно было оцифровать и сканировать.
Естественно, и по оценке этих объектов были ошибки.
Мы сегодня включили пропущенные объекты в ГКН, оценили те 500 000 по удельным показателям. Сегодня каждый может ознакомиться с кадастровой стоимостью объекта. Остается три месяца, на протяжении которых граждане могут обратиться в комиссию по оспариванию кадастровой оценки ОКС. Она была создана еще в феврале. Мы отправили главам администраций информационные письма: создана такая комиссия, обращайтесь. Дальше – только через суд. Но прецедентов оспаривания кадастровой стоимости пока нет.
- А по земле?
— Да, собственники оспаривали оценку участков в судебном порядке. Были иски, но не так много.
— Давайте перейдем к обычным собственникам. Сейчас гражданин, у которого есть участок с домиком, платит земельный налог по кадастровой стоимости и налог на имущество – по инвентаризационной. В ближайшем будущем, видимо, будут эти же два налога, но оба – с опорой на кадастровую стоимость. В перспективе – единый объект и единый налог. Это все непросто. А еще ФНС собирается прекратить рассылку извещений. Пускай граждане сами всем этим занимаются. Но почему муниципалитеты не заинтересованы? Это же их потенциальные доходы…
— Конечно. Налог на имущество - доходная часть их бюджета, средства, которыми они могут распоряжаться. Однако могу привести такой пример. На совещании в одном из районов мы подготовили данные по конкретному населенному пункту, наложили на план поселения границы участков, которые стоят на кадастровом учете и по которым владелец платит налог. Оказалось, что примерно 70 % земель используется, но не учтено и не облагается налогом.
Конечно, надо проводить инвентаризацию земель, выявлять неплательщиков. При этом их сложно по закону принудить зарегистрировать права на их объекты. Но и такая практика есть, она накоплена в 1990-е годы, когда проводилась инвентаризация населенных пунктов. Тогда поступления от налогов серьезно выросли.
Конечно, сейчас эти материалы устарели. Но если сельхозпредприятие, к примеру, просит субсидии у Министерства сельского хозяйства, и ему скажут: «Вы узаконьте участки, которыми пользуетесь, и мы вам дадим субсидии на развитие сельхозпроизводства», - это некоторых подталкивает к действию.
— А все же - в чем причина таких масштабных нестыковок, сотен тысяч «выпавших» из учета объектов? Есть гугловские карты, есть аэрофотосъемка, спутниковые снимки - в чем проблема-то?
— Кадастр и система регистрации прав, как дом, должны опираться на надежный фундамент. А это — хорошая картографическая основа, чтобы все было видно и все регулярно обновлялось, как в советские времена. При постановке на кадастровый учет, при выделении участков мы также сможем прибегать к этой основе и смотреть: а где это, вдруг – в лесу или водохранных зонах?
Сведений о границах водоохранных зон, об особо охраняемых территориях в кадастре нет… Из четырех тысяч областных населенных пунктов границы установлены только для 116. Чтобы установить, что муниципалитеты при составлении генплана захватили лесную территорию, надо иметь координаты, иметь границы – иначе как определишь нарушение?
Полагаю, руководство субъекта тоже понимает, что надо обновлять картографическую основу.
— В какие сроки это можно сделать?
— При нормальном финансировании и удачном стечении обстоятельств (в том числе – погодных условий), думаю, за год.
И новые карты надо сразу переводить в цифровой вид. Сегодня, наверное, никто не даст четкого ответа, а сколько все-таки у нас площадей — по категориям и угодьям. Раньше мы знали с точностью до гектара, сколько у нас пастбищ, сенокосов, пашен, земель населенных пунктов. Сейчас сложно сказать, как составляется земельный баланс региона. Полагаю, весьма приблизительно.
— Появились конкретные случаи, когда Росреестр не регистрирует постройки на сельхозземлях. Потому что раньше здесь были угодья.
— Должны быть четко определены участки, которые обрабатываются и на которых можно выращивать какие-то культуры. Они должны быть неприкосновенны. Но за 20 лет на землях сельхозназначения насоздавали столько ДНП… И сегодня владельцы желают поменять вид разрешенного использования участка.
Раньше администрация муниципалитета выпускала распоряжение, и для ДНП его меняли на законных основаниях. В начале весны прошлого года поступило письмо Росреестра, в котором сообщалось, что принято решение — ВРИ менять только через смену категории земли. Прокуратура нам говорит: при поступлении в кадастровую палату такого постановления администрации надо направлять документы в прокуратуру, чтобы там подавали иск о его отмене.
— И что, эти меры помогут поднять сельское хозяйство?
— Большинство этих наделов уже никогда не будет пахотными землями. Но мы должны руководствоваться теми нормативными актами, которые нам диктует федеральный законодатель.
— Были вопросы и по многоквартирным домам…
— С конца прошлого года поданы заявления и техпланы на 47 МКД. На учет поставлены 23 - это порядка 6000 квартир. Практически в половине случаев приходится приостанавливать постановку на учет.
Кадастровые инженеры допускают ошибки. Полагаю, год понадобится, чтобы они набрались опыта. Мы с ними регулярно встречаемся, три раза в месяц: проводим семинары, а также рабочие встречи, на которых обсуждаем проблемы, с которыми они столкнулись. Мы открыты, готовы работать и с инженерами, и с ОМС, и с ФНС, и с природоохранными структурами, с Рослесхозом… Полномочия у всех разные, но карта должна быть одна!
К сведению
На учете в Кадастровой палате по Ленобласти состоят 1 239 199 участков
1 778 441 объект капитального строительства (дома, квартиры, гаражи, склады и пр.).
К сведению
Родился в 1970-м. В 1989 году окончил Темниковский техникум, служил в пограничных войсках. Высшее образование получил в Мордовском госуниверситете по специальности «Промышленное и гражданское строительство», второе высшее – Финэк (специальность «Финансы и кредит»).
Работал техником изыскательского отряда Северо-Западного филиала ВИСХАГИ. В середине «нулевых» участвовал в реализации российско-германского проекта внедрения в Ленобласти Спутниковой системы точного позиционирования (с использованием систем ГЛОНАСС и GPS). Занимал руководящие должности в структурных подразделениях ВИСХАГИ, с 2008 года по октябрь 2012-го возглавлял Северо-Западный филиал института. В марте 2013-го назначен директором Кадастровой палаты по ЛО.
если понравилась статья - поделитесь: