Квартиры (214-ФЗ).

1. Проектная декларация (ПД). Реклама должна содержать сведения о месте и способах получения ПД, предусмотренные ст. 28 ФЗ «О рекламе».

По мнению специалистов ФАС России, достаточно привести адреса сайта и офиса, номера справочных телефонов, указание на СМИ. При этом просто указание на сайт, без информации о том, что на нем можно ознакомиться с проектной декларацией, не отвечает требованию закона..

2. Разрешение на строительство.

Реклама не допускается, пока нет разрешения на строительство, не опубликована ПД, не прошла государственная регистрация права собственности или права аренды на участок. Если срок действия разрешения истек и застройщик не подал заявления о его пролонгации, он не вправе в соответствии со ст. 7 ФЗ «О рекламе» размещать рекламу, связанную с конкретным строительным объектом.

3. Документы, приостанавливающие деятельность. застройщика.Реклама не допускается в период приостановления деятельности застройщика, связанной с привлечением денег участников долевого строительства.

4. Условия кредитования и рассрочки.

К ним следует отнести существенные условия договора:

– процентную ставку по кредиту/рассрочке;

– минимальную и максимальную сумму кредитования, первоначальный взнос;

– срок предоставления кредита/рассрочки;

– все взимаемые банком дополнительные платежи и штрафы.

Допускается, особенно в наружной рекламе, во избежание перегрузки указывать единовременную сумму платежей, на которую должен рассчитывать потребитель.

5.Без ошибок. Не допускается реклама, в которой отсутствует или искажается часть существенной информации о рекламируемом товаре. Например, неверно указаны местоположение объекта, площадь, использовано изображение другого объекта и т.д.

Уступка прав требования (цессия).

Требования аналогичны реализации по 214ФЗ.

Уступку прав требования по старым инвестдоговорам законодательство не регулирует. Если есть основания полагать, что реклама направлена на привлечение денег граждан и речь идет не об индивидуальном строительстве, то судебная практика допускает аналогию права с уступкой прав требований по ДДУ.

Жилищный накопительный кооператив.

1. Реклама должна содержать:

- информацию о порядке покрытия членами жилищного накопительного кооператива (ЖНК) понесенных ими убытков;

- сведения о включении ЖНК в реестр;

- адрес сайта (кооператив обязан раскрывать информацию об уставе и внутренних документах, о порядке определения стоимости жилых помещений и прочие определенные законом сведения на специальном сайте в Интернете).

2. Если ЖНК распространяет рекламу как застройщик, то судебная практика в большинстве случаев делает вывод, что также необходимо предоставить информацию, аналогичную рекламе долевого участия по 214ФЗ.

Законодательство не требует предоставлять такие документы, но исходя из анализа судебной практики это надо делать в случаях, когда можно полагать, что средства граждан привлекаются для строительства конкретного объекта недвижимости. Однако данные выводы не являются однозначными.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы.

Специального закона, регулирующего деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов, нет. Формально нет никаких специальных требований к рекламе ЖСК.

При этом начальник отдела контроля и надзора за соблюдением законодательства о рекламе УФАС по Санкт-Петербургу Наталья Плошкина считает: «Нормы права, определяющие правовой статус ЖК и ЖСК, приведены в Жилищном кодексе. Указанные сведения аналогичны тем, которые содержатся и в уставе ЖНК. Это позволяет считать, чтотребования к рекламе ЖНК распространяются на рекламу ЖК и ЖСК».

Таун-хаузы.

Если такой объект является объектом долевого строительства, то требования к его рекламе аналогичны требованиям к рекламе долевого участия по 214ФЗ.

Инженерно подготовленные участки.

Специальных требований к рекламе таких объектов не установлено. Необходимо руководствоваться общими требованиями ФЗ «О рекламе» о добросовестности и достоверности.

Индивидуальные дома на землях ИЖС.

К индивидуальному строительству коттеджей и деревянных домов не применяются специальные нормы ФЗ «О рекламе», если из рекламы непосредственно следует, что такие фирмы не возводят объекты долевого строительства. Необходимо руководствоваться общими требованиями ФЗ «О рекламе» о добросовестности и достоверности.

Объекты, построенные на с/х землях.

Законодательство регулирует вопросы, связанные с ограничением рекламирования отдельных видов продукции (ст. 7 ФЗ «О рекламе»).

Объекты, построенные на участке, который не отведен для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил,являются самовольными постройками и по общему правилу подлежат сносу (ст. 222 ГК РФ), поэтому их запрещено рекламировать и продавать.

Допустимо дачное строительство, если это позволяет разрешенное использование участка. В этом случае действуют общие правила.

Часто задаваемые вопросы.

1.Распространяются ли ограничения на наружку и Интернет?

В соответствии с п. 1 ст. 3 ФЗ «О рекламе» под рекламой понимается информация,распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке.

Таким образом, любые ограничения, закрепленные в ФЗ «О рекламе», распространяются и на Интернет, и на любую наружную рекламу.

2.Как быть, если некий портал о недвижимости просто «информирует», мол, продаются квартиры?

Если в тексте объявления содержится обращение к потенциальным покупателям, в частности, им предлагают обратиться в отдел продаж или сообщают об «уникальном ценовом предложении», значит, цель - привлечь внимание, вызвать интерес к конкретному объекту. Такое сообщение способствует его продвижению на рынке недвижимости и направлено на привлечение денег физических лиц. На подобную «информацию» в полной мере распространяются все требования ФЗ «О рекламе» (например, Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда № 17АП-11686/2011-АК от 09.12.2011 по делу № А50-13771/2011).

При этом неважно, рекламирует объект сам застройщик или нет. На практике, если нет цели «продвижения», это и не реклама, а все остальное – вопрос доказывания.

К сведению

В этой теме есть уйма тонкостей и нюансов. За подробностями рекомендуем обращаться к юристам. (Просим не считать эту приписку рекламой: мы не указываем адреса, телефоны и явки!) Закон предусматривает довольно серьезные штрафные санкции – от 100 000 рублей за каждый «неправильный» адрес! Причем наказывают и застройщика, и СМИ.

Разъяснения специалистов УФАС по Ленобласти читайте в следующем номере «Пригорода».