112
0
Дмитрий Синочкин

Загородный рынок поднимает цены

В Ленобласти за январь-апрель больше всего индивидуальных домов ввели во Всеволожском районе — 363 751 кв. м.

 

На втором месте — Ломоносовский: 216 514 кв. м в ИЖС и домах для постоянного проживания в садоводствах. На третьем — Выборгский: 144 136 кв. м. На четвертом — Гатчинский: 129 102 кв. м. Как видим, в частном строительстве симпатии девелоперов и будущих владельцев между условным севером и условным югом распределяются относительно равномерно.

Всего в регионе за четыре месяца построили 1,2 млн кв. м индивидуального жилья — на 19,8% больше, чем за тот же период в прошлом году. Именно это направление в строительстве можно считать успешным. По многоквартирным домам особенно хвастать нечем: 290,2 тысячи кв. м сдали в январе-апреле прошлого года, 284,5 кв. м — за четыре месяца 2024-го. Можно еще посчитать в единицах жилья: с начала года в МКД сдали примерно 4,8 тысячи квартир, а в частном секторе — почти 9 тысяч индивидуальных домов. При этом площадь квартиры — около 40–42 кв. м, частного дома — 136 кв. м, если ИЖС, и 126 кв. м — в садоводствах.

Необходимо учитывать строительный цикл. Срок строительства многоквартирного дома в Ленобласти — 3–4 года, индивидуального — обычно год-полтора. Впрочем, по экспертным оценкам, срок строительства сокращается. Тем более что при покупке участка по льготной ипотеке банк предписывает построить дом не более чем за два года.

«Многое зависит от целей покупателя, наличия дорог и коммуникаций, а также источника финансирования, — комментирует Алексей Васильев, руководитель компании  ꜠Вилла Эксперт꜠. —

В обоих наших проектах (КП AquaDolce и  ꜠Павловский квартал꜠), клиенты, которые приобрели участок с подрядом на строительство по льготным программам, как правило, приступают к активным работам на участке. Коммуникации уже есть, дороги проложены. Поэтому проблем с началом строительных работ не возникает. Средний срок строительства дома — от 3 месяцев до года. Иногда до нескольких лет, если речь идет о строительстве большого или сложного объекта, или в случае поэтапной застройки, по мере появления денежных средств у покупателя».

Сокращение строительного периода отмечает также Марина Шкурко, директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty: «Многие не готовы ждать год или полтора, пока построят дом. Отсюда высокий спрос на готовые объекты, а их на рынке не хватает».

Плавный и уверенный рост показателей в индивидуальном строительстве опирается на вполне благоприятные показатели в других сегментах загородного рынка.

На вторичном рынке объемы продаж близки: 10,8 тысячи сделок по купле-продаже квартир, 8,6 тысячи договоров по купле-продаже домов.

Но главным товаром, бесспорно, остаются участки с назначением ИЖС или под садоводство: 26,7 тысячи сделок за четыре месяца, чуть меньше, чем в прошлом году (27,2 тысячи), но все равно много. (Более подробную статистику можно посмотреть в материале «ИЖС на разогреве» — http://www.vprigorode.ru/news/2024-05-04/izhs_na_razogreve/)

На загородном рынке почти не сказываются предстоящие перемены в сфере ипотеки. (На рынке новостроек банки и девелоперы затеяли привычную игру под названием «Успеть в последний вагон», подгоняя покупателей предстоящим сокращением госсубсидий.)

Ровная конъюнктура позволяет загородным застройщикам понемногу поднимать цены.

С 10 мая на 15–20% увеличилась стоимость участков в коттеджном поселке «Сосновские горки». «Перед праздниками у нас в отделе продаж был полный аншлаг, — поясняет Дмитрий Новосельцев, руководитель ꜠1-й Академии недвижимости꜠. — Оформляли по 5–6 сделок в день…»

Группа «ФАКТ» объявила о повышении цен в своих проектах с 13 мая на 5–10%. «Повышение цен связано в первую очередь с общей инфляцией, началом строительного сезона и с уменьшением готового товарного остатка, — комментирует Сергей Балуев, директор департамента продаж компании  ꜠ФАКТ꜠. — Конечно, повышение связано и с действующей процентной ставкой, которая напрямую влияет не только на затраты на материалы, но и на стоимость работ».

Определенные опасения и надежды девелоперов, работающих на загородном рынке, связаны с идеей «единой ипотеки для ИЖС», о которой говорил, например, вице-премьер правительства РФ Марат Хуснуллин. Вроде бы с 1 июля несколько разных программ, которые применяются при покупке частных домов, заменят на одну, универсальную.

«Я против ограничения льготных программ каким-то определенным форматом, например ИЖС, если уж правительство решит сохранять или вводить льготы, — говорит Максим Хансон, руководитель АН Insiders. — Доступным должно быть частное строительство в целом, независимо от статуса — ИЖС или СНТ. Это совершенно ненужное деление. Разница между такими объектами в рыночных условиях стирается. Распространение льгот на строительство или покупку частных домов в садоводствах могло бы сильно активизировать спрос на загородные объекты. Ставка должна быть ниже рыночной (хотя бы уровне 10–12%), максимальная сумма кредита для Ленобласти — до 20 млн рублей. Тогда это будет востребованный продукт».

О повышении популярности домов и участков в садовых товариществах см. в материале «Садовый сдвиг» — http://www.vprigorode.ru/news/2024-04-15/sadovyy_sdvig/.

 

Рис. Виктора Богорада

 

Табл. 1. Ввод индивидуальных домов в ЛО (выборочно), тыс. кв. м

Район/период

Янв.-апр. 2023

Янв.-апр. 2024

Изм.

Всеволожский

319 699

363 751

+ 13,8%

Ломоносовский

180 637

216 504

+ 19,9%

Выборгский

119 256

144 136

+ 20,9%

Гатчинский

106 420

129 102

+ 21,3%

Тосненский

62 135

89 008

+ 43,4%

Приозерский

70 775

79 563

+ 12,4%

Кировский

37 589

55 855

+ 48,6%

Всего по ЛО

1 003 629

1 202 032

+ 19,8%

Данные Администрации ЛО

 

 

 

если понравилась статья - поделитесь: