О предстоящих ограничениях г-н Дрозденко объявил в своем телеграм-канале: «Ленинградская область поддержит инициативу Москвы по улучшению параметров строящегося жилья. Сейчас площадь студий в новостройках Ленобласти не может быть ниже 24 кв. метров. С 1 июня для новых проектов увеличим требуемый минимальный метраж до 28 кв. метров».

Московские власти действительно объявили о таком же запрете, причем ввели его с 7 мая. У столичного Мосгосстройнадзора, правда, была другая формулировка: там речь шла о том, что такие проекты не пройдут экспертизу, следовательно, девелоперы не смогут получить разрешение на строительство.

В Ленобласти все сложнее. Хорошо бы уточнить: что такое «новые проекты»? И как быть с тем, что запрет на жилье площадью менее 24 кв. м уже, оказывается, действует? Потому что элементарный поиск, хоть по ЦИАН, хоть на Novostroy.su, немедленно выдает более 2,4 тысячи вариантов, именно студий, площадью от 18 до 23,9 кв. м.

Запрет действительно был введен, еще пять лет назад, постановлением № 277 от 20 мая 2019 года. В нем говорится о подготовке проектов планировки территорий (ППТ). И пункт 1.8.18 гласит: минимальная площадь квартиры в многоквартирном доме составляет 30 квадратных метров (включая площадь балкона с понижающим коэффициентом). Потом, видимо, власти одумались, признали, что погорячились, и в ноябре 2019-го сократили минимальную площадь до 24 кв. м (Постановление № 548).

Главная «фишка» в другом. В отличие от Москвы, областное ограничение относится не к новым проектам строительства домов, а к ППТ. Если планировочные документы для участка застройки были утверждены ранее (до мая 2019 года), то можно лепить малогабаритные студии в ассортименте. Что и происходит на практике.

Самые миниатюрные квартирки в Ленобласти строятся в ЖК «Верево Сити» (от 18 кв. м) и «Аннино Сити» (от 20 кв. м).

В Новосаратовке — разнобой: в «Городе Первых» (от Группы ЦДС) студи от 22 кв. м есть, в «Городе звезд» (холдинг Setl Group) площади начинаются от предписанных 24 кв. м; в квартирографии ЖК «Невская долина» (группа «Самолет») минимальные студии начинаются от 21,7 кв. м, в ЖК «Южная Нева» (от того же застройщика и в той же локации) — от 25 кв. м.

В поселке Новоселье — такая же пестрая картина. В квартале «ЛесArt» мини-студий нет; «Строительный трест» (квартал «NEWПитер») вообще не строит студии — не из-за запрета, а из принципа. Зато в ЖК «GloraX Новоселье» варианты от 20,8 до 24 кв. м представлены в изобилии, как и в ЖК «Полис Новоселье» (от 22 кв. м). Хотя последние два ЖК — именно что новые проекты, строительство началось в 2024 году. 

Суммируем этот винегрет. Ранее введенные ограничения ни на квартирографию, ни на ценовую стратегию застройщиков серьезно не повлияли. В мае 2020 года средняя площадь строящихся в Ленобласти квартир составляла 38,2 кв. м, в апреле 2024 года — 39,9 кв. м.

13 тысяч квартир в областных новостройках (13,5% от общего количества) имеют площадь менее 25 кв. м. Доля однокомнатных и студий в общей квартирографии строящихся в Ленобласти жилых комплексов составляет 71,5%. Еще раз, для ясности: всего в регионе, по сведениям ДОМ.РФ, строится 96,1 тысячи квартир. Из них 68,7 тысячи — «единички» и студии. Что вполне соответствует уровню доходов населения, но несколько расходится с заявлениями власти об «улучшении демографии». И никакими нормативными ограничениями эту картину в одночасье не изменить, нужны годы и совсем другая жилищная политика.

В своем посте про жилье Александр Дрозденко вполне уместно напомнил, что Ленобласть — «лидер жилищного строительства России». И это чистая правда, по вводу жилья на душу населения область занимает первое место. Только заслуг губернатора в этом немного. За первые четыре месяца в ЛО ввели в эксплуатацию 284,5 тысячи кв. м в многоквартирных домах. Зато 1,2 млн кв. м (в четыре раза больше) построили и сдали граждане, это дома в ИЖС и садоводствах. Если людей не трогать, они вообще на многое способны, что в строительстве, что в бизнесе.

В перспективе запрет на малогабаритные квартиры (в сочетании со стагнацией реальных доходов) приведет к увеличению спроса и цен на оставшиеся варианты. Косвенно — к дальнейшему росту популярности ИЖС.