По данным областного Управления Росреестра, в апреле было зарегистрировано 7428 сделок по продаже участков с назначением ИЖС, СНТ и ДНП. Год назад — 6813 сделки. За четыре месяца 2022 года поменяли владельцев 22 237 участков, с января по апрель 2021-го — 20 211.

При этом рост спроса на землю происходит на фоне спада продаж в квартирном сегменте: на вторичном рынке жилья за тот же период количество сделок с квартирами сократилось на 15%.

Примерно треть продаж — реализация участков вместе с постройками: с начала года в регионе реализовано 7014 частных домов. (В таких случаях заключают два договора: отдельно — на дом, отдельно — на участок.)

Всего с начала года граждане поставили на учет 8169 домов ИЖС и жилых домов на садовых участках, в сумме — более миллиона квадратных метров. На треть больше, чем за тот же период 2021 года, если считать в штуках, и на 20% больше — если по площади. Причем на «дачную амнистию» прирост списать не получится: 90% этих домов построены за последние два с половиной года, в 2020-м, 2021-м и 2022-м.

Земля в цене

Растущий спрос на участки под застройку подтверждает девелопер Святослав Филиппов, руководитель компании «Славные просторы» (КП «Иннола Парк» и «Виль Парк» в Ломоносовском районе): «В марте-апреле у нас прошло несколько сделок по продаже участков в поселке “Виль Парк”, по 230 тыс. рублей за сотку. В “Иннола Парке” частные девелоперы успешно реализуют дома, построенные на приобретенных у нас участках, — в среднем по 10–11 млн рублей за домовладение».

Причем спрос есть и на участки вблизи мегаполиса, и на относительно отдаленные. «В апреле мы заключили несколько сделок по продаже участков без подряда, — говорит Данил Барышев, соучредитель фирмы “Вилла Эксперт” (компания реализует КП Aqua Dolce на Комсомольском озере). — Сделки проходили по цене 160–170 тыс. за сотку. Во второй половине марта количество звонков и просмотров сократилось, но в апреле интерес снова стал расти». Данил Барышев полагает, что в начале июня возникнет дополнительный спрос — из-за закрытия выгодных трехмесячных вкладов, которые граждане открывали в конце февраля, после драматичного повышения ключевой ставки ЦБ.

Девелопер Алексей Потапов, руководитель проекта «Ламбери», полагает, что на загородном рынке сформировался достаточно устойчивый тренд: сначала пандемия усилила интерес к загородному образу жизни, затем льготная ипотека привела к бурному росту цен на квартиры в МКД, наконец, санкции и нестабильность поддержали стремление граждан обустраиваться по своему усмотрению, с минимальной зависимостью от банковских ставок и импортозамещения. Спрос на загородные домовладения не будет ажиотажным, но и резкий спад ему не грозит.

Ипотечная добавка

Дополнительным фактором, стимулирующим спрос на загородные домовладения, может стать «сельская ипотека». В апреле Россельхозбанк заявил о возобновлении приема заявок. Программу официально не прекращали, но реальная выдача кредитов зависит от лимитов, одобренных Минфином. (Распорядитель программы — Минсельхоз.)  Вероятно, фактическое предоставление денег под льготные 3% начнется в мае.

В Ленобласти максимальный размер кредита для покупки дома с участком или для строительства частного дома составляет 5 млн рублей. Причем если в роли заемщиков будут выступать супруги (по отдельности), размер займа может быть увеличен до 10 млн рублей. Этой суммы вполне достаточно для строительства приличного дома. В списке аккредитованных застройщиков, по словам представителей Россельхозбанка, — около 50 компаний. Пока, на предварительном этапе, в банк поступает до 100 заявок в день. Конечно, не все они будут конвертированы в реальные кредиты. Но интерес к программе высокий. После того, как из нее убрали возможность приобретения квартир, программа «сельской ипотеки» стала больше соответствовать изначальным целям.

Деревянная половина

Почти половина новых частных домов, построенных в Ленобласти, — деревянные. Владельцы побогаче используют клееный брус, собственники с более скромным бюджетом покупают обычный брус или оцилиндрованные бревна. Цены на деревянные конструкции резко увеличились в 2021 году, но затем удорожание замедлилось (в том числе — из-за ограничений на вывоз), а весной 2022 года цены замерли. «Дерево остается традиционно популярным, — говорит Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров “1-й Академии недвижимости”. — Загородный дом — значит, скорее всего, из дерева. Или с отделкой фасада “под дерево”».

По оценкам участников рынка, продолжает расти популярность каркасных конструкций. Этот вариант остается самым доступным, но дело не только в цене: потребители к ним привыкли. Кроме того, многих убедил опыт поездок к ближайшим соседям: в Финляндии именно постройки на основе каркасных конструкций — самый распространенный вариант.

«Даже с учетом подъема цен владелец участка, рассчитывая смету дома, может ориентироваться на затраты в пределах 50–60 тысяч за кв.м, — комментирует Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК “Т-Дом”. — С учетом расходов на привлечение квалифицированной бригады можно уложиться в 70–80 тысяч за “квадрат”».

Важно, что основные компоненты «каркасников» производятся в России. Правда, в основном на импортном оборудовании, но в ближайшие несколько лет дефицит панелей рынку не грозит.

Скорее всего, в ближайшей перспективе будет расти доля панельных домов из заводских блоков: такое производство уже запустила компания «ЛенРусСтрой» (КП «Дивное озеро»); опыт реализации типовых домов накапливает ГК «Омакульма». Но популярность такого подхода будет зависеть не только от рынка, но и от мер господдержки. А государство сегодня — не самый надежный партнер.

Еще один интересный фактор — утверждение Минстроем СНиПов для деревянных домов на основе сруба. Вроде бы это открывает возможности для госзаказа — для строительства из рубленных бревен общественных зданий. И упрощает согласование жилых частных домов такого типа. Для лесных регионов шаг совершенно естественный, но как это будет работать и как скажется на рынке — пока не ясно.

Табл. 1. Продажи участков под ИЖС, СНТ, ДНП, колич. договоров, шт.

Табл. 2. Регистрация домов ИЖС, количество, шт.

Табл. 3. Распределение по конструктиву домов, поставленных на учет в апреле 2022 года, ЛО

Табл. 4. Распределение по этажности домов, поставленных на учет в апреле 2022 года, ЛО

Данные Управления Росреестра по ЛО