Спрос тает под солнышком

Весна в разгаре: все вокруг растет, а рынок жилья – наоборот, съеживается. Квартир застройщики за первый квартал продали на 46% меньше, чем в конце прошлого года, продажи участков, домов и секций – на 41,3%.
Предложение квартир в городе – сокращается, в Ленобласти растет. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», на конец марта объем предложения жилья на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны составил 4,37 млн.кв.м. Общий объем рынка - 10,11 млн.кв.м. При этом в обжитых городских районах застройщики продают 2,28 млн.кв.м, в пригородах – 0,28 млн.кв.м, в ближайших к городу районах ЛО – 1,81 млн «квадратов».
По темпам ввода жилья регионы скоро сравняются: в Петербурге за первый квартал строители сдали в эксплуатацию около 1 млн кв.м жилья, в Ленинградской области – 763 700 кв.м (в 1,7 раз больше, чем год назад).
В регионе опережающими темпами развивается малоэтажка. Год назад девелоперы возводили около 330 тысяч кВ. м в МЖК, сейчас – более полумиллиона, и каждый месяц на рынок выходят все новые объекты. Похоже, здесь будет та же история, что с таун-хаузами: новый перспективный товар начнут предлагать самые разные девелоперы, включая случайных. Демпинг затруднит продвижение серьезных проектов. Потом пара-тройка-новичков обанкротится, и рынок придет в норму.
Объем предложения «квартирного» жилья в регионе - 4,37 млн.кв.м. (Общий объем рынка - 10,11 млн.кв.м). При этом в обжитых городских районах застройщики продают 2,28 млн.кв.м, в пригородах – 0,28 млн.кв.м, в ближайших к городу районах ЛО – 1,81 млн «квадратов».
Главные факторы, характеризующие состояние рынка – соотношение спроса и нового предложения. За первый квартал на первичном рынке появилось 880 000 кв.м в новых проектах - на 66% меньше, чем за три первые месяца 2014 года.
Спрос за этот же период, по мнению аналитиков «ПН», тоже сократился и составил примерно 900 000 кв.м – на 31,3% меньше, чем за аналогичный период 2014-го и на 45,8, если сравнивать с последним кварталом прошлого года.
Все сопоставления нуждаются в комментариях. Весна прошлого года – это Крым и первая волна желающих поменять рубли на что-то более надежное, конец 2014-го – драматическое падение рубля и панический вал спроса. В начале 2015-го «сберегательные» мотивы стали ослабевать, а господдержка ипотеки заработала только в марте.
Загородный рынок ведет себя в целом спокойнее. Ипотека на него и раньше не сильно влияла, так что покупателям домов и участков не так важно, 12% ставка или 25%.
Сейчас в регионе продаются участки и дома в 334 коттеджных поселка (включая 28 дополнительных очередей) и 49 проектов с таун-хаузами (и 10 очередей). Всего в этих проектах 33 700 объектов (участков, домов, секций). В продаже – 17 600 штук. По расчетам КЦ «ПН» за год объем рынка коттеджных поселков уменьшился на 14,4% (по числу проектов) и на 4% (если считать по объектам). И в целом при объеме годового спроса в 5-6 тысяч сделок это более разумная величина: в прошлые годы доходило и до 25-27 тысяч.
В составе предложения преобладают участки без подряда: такой товар можно приобрести в 8 из 10 поселков. Объем рынка таун-хаузов к началу апреля составил 7200 секций, в продаже - 3300. За год объем этого сегменты рынка почти не изменился: минус 2%.
Главная интрига – продажи. По данным КЦ «ПН» за три месяца в организованной застройке было реализовано около тысячи объектов - на 41,3% меньше, чем в 4 квартале 2014-го и на 34% меньше, чем год назад. Участки традиционно составили 70% продаж, секции в таун-хаузах - 21% и 9% - коттеджи.
В дорогом сегменте картина похожая: проектов поменьше, чем год или два назад, продажи пониже.
Сейчас главная проблема загородного рынка – заметный сдвиг спроса в сторону недорогих домов (секций, квартир) для постоянного проживания. «Денег у таких покупателей меньше, говорит эксперт Татьяна Ильина,- а требования высокие, и к задержкам сроков они весьма чувствительны».
Количество загородных проектов, динамика (коттеджные поселки и таун-хаузы)
|
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
КП |
90 |
114 |
170 |
235 |
298 |
353 |
380 |
339 |
334 |
ТХ |
39 |
66 |
58 |
47 |
50 |
58 |
60 |
54 |
49 |
Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»
Средние цены предложения коттеджей (участков с подрядом)
|
Ср. цена кВ.м, тыс.руб |
Ср. стоимость коттеджа, млн руб |
||
4 кв. 2014 |
1 кв. 2015 |
1 кв. 2014 |
1 кв. 2015 |
|
Эконом |
31,3 |
33,8 |
4,2 |
4,4 |
Средний |
53,5 |
54,2 |
9,4 |
9,4 |
Бизнес |
70,1 |
69,9 |
16,8 |
16,9 |
Элита |
145,0 |
166,9 |
51,8 |
60,2 |
Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»
Динамика основных показателей рынка дорогих коттеджных поселков
|
Класс А |
Класс В |
||||
1 кв. 2013 |
1 кв. 2014 |
1 кв. 2015 |
1 кв. 2013 |
1 кв. 2014 |
1 кв. 2015 |
|
Колич. котт. поселков |
20 |
17 |
15 |
37 |
37 |
32 |
Число домов |
463 |
237 |
397 |
1797 |
1025 |
1656 |
Продано за квартал |
9 |
8 |
4 |
37 |
36 |
27 |
Ср. стоимость, млн руб. |
56 |
68.4 |
79,5 |
18 |
20,7 |
22,4 |
Данные Knight Frank St Petersburg Research и ж. «Пригород»
если понравилась статья - поделитесь: