651
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Квартирная экспансия

Пригород меняется. Еще несколько лет назад все было просто и понятно: в городе — многоэтажки и квартиры, в пригороде — дачи и коттеджи. Теперь все перепуталось. Граница дачной жизни отодвигается дальше от города. На Каменном и Крестовском очень важные люди обживают коттеджи. В Сестрорецке и Всеволожске строят высотки. А в ближней к городу зоне все популярнее становится новый формат — малоэтажные малоквартирные комплексы (ММК).

По оценке аналитиков, спрос в марте-апреле активизировался. При этом в последние недели эксперты отмечают не рост, а снижение среднего индекса цен. Это значит, что активность и продавцов, и покупателей сосредоточена в сегменте эконом-класса.

Но больших площадок в городе практически не осталось. Осваивать промзоны, которых еще в избытке, — замучаешься, как говорил президент, пыль по судам глотать, разбираясь с арендаторами.
«Квартиризация» пригорода идет по нескольким направлениям. Застройщики, претендующие на бизнес-класс, заменяют коттеджи в своих проектах квартирами. Причины — те же, что и в Подмосковье: стоимость «квадрата» выше, но бюджет сделки меньше. (Значит — больше потенциальных покупателей.)

В Мистолово организаторы проекта Karela Hills (компании RBI и «ПетроСтиль») изначально планировали строить ММК плюс коттеджи, но затем от отдельных домиков отказались. Теперь здесь на участке в 33,6 га появится комплекс из 200 малоэтажных домов на 1500 квартир (что характерно — под слоганом «Новый стиль городской жизни»).

Архитектурную концепцию разработали финны, площадь квартир — от 32 до 160 кв.м. И все как положено: вода, электричество, газ, канализация, телефон, Интернет, зона отдыха, школа, детский сад, торгово-бытовой комплекс, спорткомплекс с бассейном, поликлиника. По ценам — класс В и С, ориентир — уровень цен в спальных районах на севере города (сегодня — около 65 000 рублей за 1 кв.м).

Группа «Сплав» дополнила проект «Охтинское раздолье» отдельной территорией под названием «АльпенГоф». Здесь появятся дома «в альпийском стиле» на 8–12 квартир каждый. Цены — на уровне бизнес-класса: 70 000 – 80 000 рублей за метр.

Компания «ЭнСиСи-Недвижимость» планирует застройку 20 га вблизи Всеволожска. Будут возводить симпатичные пятиэтажки вроде тех, которые эта же фирма построила для сотрудников Nokian Tyres.
ИСГ «Норманн» меняет концепцию застройки площадки под Всеволожском: сначала здесь планировались коттеджи, затем — сблокированные дома на четыре семьи каждый. Но, похоже, в итоге фирма будет строить привычные небольшие пятиэтажки. Проект выберут по результатам архитектурного конкурса.

Компания «ЮИТ-Лентек», корректируя проект жилого комплекса в Новоорловском лесопарке, отказывается от высотного строительства, дома здесь будут не выше 5–7 этажей. Генеральный директор «ЮИТ-Лентек» Михаил Возиянов полагает, что постепенно формируется группа покупателей, ориентированных на скандинавские принципы застройки: «Дома не должны быть выше деревьев».

Большие планы

Компании, которые строят на окраине и в ближнем пригороде большие кварталы, делают ставку на создание качественной среды обитания. ИСК «Отделстрой» продолжает реализацию проекта «Новый Оккервиль» в Кудрово. Первый корпус на 1000 квартир («Дом у Березовой аллеи») уже подведен под крышу, вторая очередь — на 1300 квартир — в процессе строительства. Сдача первой  очереди намечена на IV квартал 2010-го.

Генеральный директор «Отделстроя» Марк Окунь подчеркивает: дом будет вводиться в эксплуатацию с готовыми игровыми и спортивными площадками, вдоль реки Оккервиль организуют парковую зону с прогулочными и велосипедными дорожками. А в конце 2011-го введут в эксплуатацию детский сад на 220 мест с бассейном. Всего в «Новом Оккервиле» планируют построить 850 000 кв.м жилья и 50 000 кв.м коммерческой недвижимости.

Там же, в Кудрово, Setl Group в этом году начнет строить дома первой очереди комплекса «Семь столиц» — «Венский квартал». Сейчас проект проходит экспертизу. За 12–15 лет на 150 га появится новый городок на 55 000 жителей. Общая площадь застройки составит порядка 1,5 млн кв.м. По замыслу разработчиков, именно насыщенная инфраструктура и продуманные проектные решения позволят выиграть конкурентную борьбу у массовой застройки спальных районов.

Компания «Старт Девелопмент» в августе начинает продавать жилье в малоэтажном комплексе в Тайцах. Скорее всего, это будут отдельные коттеджи и секции в таун-хаузах: все-таки Тайцы — это уже совсем не город. Но планы у застройщика глобальные: по расчетам организаторов проекта, на протяжении 15–20 лет территория бывших совхозов (3500 га) на южном направлении превратится в полноценный город-спутник Южный. «Старт Девелопмент» намерен построить на этой территории более 8 млн кв.м малоэтажного жилья. Базовая цена на стартовом этапе — 40 000 руб./кв.м, стоимость минимального домовладения — 2,2 млн рублей.

На северном направлении в этом году должен выйти в продажу комплекс смешанного типа «Петровский Арсенал» в Сестрорецке. И здесь основной продукт — квартиры в малоэтажных домиках, плюс развитая инфраструктура. Главная «фишка» проекта — лофты в бывших заводских корпусах. Но проектировщикам пришлось запланировать в составе комплекса и высотку среднего класса. «Иначе экономика проекта не сходилась», — вздыхает директор по маркетингу компании «Сестра ривер девелопментс» Ольга Копейкина.

В перспективе — освоение территории в 144 га между Лисьим Носом и Сестрорецком. Землю в прошлом году на торгах Фонда имущества купила компания «Северо-Запад-Инвест». Здесь можно построить около 1,2 млн кв.м малоэтажного жилья, оптимальный тип застройки — ММК и таун-хаузы. По этой площадке, правда, еще есть судебные претензии со стороны «Невского альянса» и группы «Осло Марин».

Ну и без москвичей, конечно, не обойдется.

Компания «Интеко» купила петербургский ДСК №3. Комбинат может выпускать около 100 000 кв.м жилья в год. Новый собственник запланировал реконструкцию с наращиванием выпуска до 250 000 кв.м. И уж, наверное, не для того, чтобы возить панели в Москву. Говорят, земельный банк группа «Интеко» уже сформировала, где и сколько — не раскрывается.

Деньги — дефицит

По данным статистики, реальные доходы граждан за прошлый год снизились на 3%, в 2010-м прогнозируется рост в пределах 1–1,5%. Сильнее всего от кризиса пострадал «верхний средний класс» — те,  кто зарабатывает в 5–12 раз больше прожиточного минимума (для Петербурга — примерно от 22 000 до 55 000 рублей в месяц). Доходы этой группы снизились на 13–15%, численность Upper Middle сократилась на 8–9%. Маркетолог Игорь Березин полагает, что в 2010-м численный состав этой категории граждан сократится еще на 10%, а доходы останутся на прежнем уровне.

В высокодоходной группе — тоже потери. Эксперты Российской экономической школы подсчитали, что состоятельных граждан — тех, кто располагает свободными средствами от 50 000 долларов, — в России насчитывается 990 000, примерно 0,7% населения. Год назад их было на 210 000 больше. Объем денег, которыми они могут свободно распоряжаться, за год также уменьшился на 20%. На эту группу приходится 25% всех доходов. На депозитах они держат 2 трлн 400 млрд рублей (год назад эта сумма составляла 2 трлн).

То есть количество богатых и обеспеченных граждан пока сокращается, денег у них стало меньше, а те средства, что остались, они больше склонны сберегать, нежели тратить.

В этих условиях застройщикам волей-неволей приходится делать ставку на эконом-класс и на тех, кому квартира (хотя бы минимальная) нужна для жизни, а не как объект инвестирования. Не случайно еще за неделю до начала продаж в проекте «Северная долина» только через АН «Итака» было забронировано более 100 квартир. Базовая цена — 47 000 – 49 000 рублей за 1 кв.м. На 25% ниже рынка.

Ситуацию могла бы переломить ипотека.

В Петербурге за 2009 год выдача кредитов сократилась в четыре раза (16 700 — в 2008 году, 4062 — в 2009-м), объем выданных ссуд — в шесть раз (43 163 млн и 7133 млн рублей соответственно). Банкиры ожидают возрождения ипотечного кредитования не раньше второй половины 2010-го.
Правда,  в апреле Сбербанк РФ отменил все тарифы и комиссии и снизил процентные ставки по ряду кредитных программ. Новые ставки по жилищным кредитам теперь начинаются от 10,5% (в рублях) и от 8,8% (в валюте).

Но до кризиса важнейшим стимулом для жилищного кредитования был рост стоимости залога: ставка не так уж и важна, если купленное жилье дорожает на 15–20% в год. Как поведут себя заемщики на стабильном рынке, пока непонятно.

Зато уже ясно, что вокруг Петербурга формируется новая жилая зона, главным образом — из малоэтажных малоквартирных комплексов и из кварталов нового типа. Ставка делается на экологичность и энергоэффективность, цены — не выше городских.

Так что в поисках природы и уединения петербургские дачники будут встречаться с московскими где-нибудь в Тверской губернии. Что, собственно, уже и сейчас происходит все чаще.

Дмитрий Синочкин

comments powered by HyperComments

май 2010