756
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Генеральный директор УК «Сенатор» Андрей Пушкарский: «На спекуляциях уже не заработаешь»

Холдинг «Империя» — один из самых крупных землевладельцев в ближайшем пригороде. Компании принадлежат в общей сложности около 530 га в Пушкинском районе Петербурга и Всеволожском Ленобласти. Участки предназначены под жилые массивы, коттеджные поселки и промышленную застройку. О том, кто и подо что сегодня покупает землю, как на смену спекулянтам приходят девелоперы, насколько на самом деле подешевели территории рядом с КАД и почему стоит вкладываться в строительство недорогого малоэтажного жилья, мы беседуем с Андреем Пушкарским, генеральным директором УК «Сенатор» (входит в ХК «Империя»).

- Когда начали формировать корпоративный земельный банк?

– По сути, бизнес холдинга и начинался с земельных операций. В какие-то моменты, когда рынок был на подъеме, мы занимались этим бизнесом активно, когда конъюнктура была менее благоприятной — концентрировались в основном на коммерческой недвижимости в Петербурге.

Первый крупный участок площадью 40 га был приобретен в 1993 году в деревне Новосергиевка во Всеволожском районе, сразу за КАД. Законодательство тогда было еще очень сырое, и мы примерно семь лет потратили на переоформление территории в статус ИЖС (изначально она была сельскохозяйственной). Теперь этот массив выставлен на продажу, но мы настолько с ним сроднились, что кому попало не отдадим (смеется). Рассматриваем и варианты совместных девелоперских проектов.

В середине нулевых, когда начался заметный всплеск инвестиционной активности и в городе, и в области, когда стали совершаться крупные сделки с землей, плюс появилась наконец нормативная база, мы плотно занялись пригородными территориями. В частности, вошли в число акционеров фирмы «Лето» и стали одним из наиболее активных продавцов ее участков. Площадки, на которых теперь возведен жилой комплекс группы ЛСР, функционируют гипермаркеты Metro cash & carry и «Карусель», строятся молл «Лето», финский технопарк «Технополис» и др., были нашими угодьями.

– «Империя» была основным акционером фирмы «Лето»?

– Там было четыре равноправных участника: ХК «Фаэтон», «Империя», «Евроинвест» и холдинг «Веда». Работа с этой территорией была очень сложной, мы набили массу шишек, но приобрели уникальный опыт.

– О каких шишках речь?

– Проблемы были связаны не только с предпродажной подготовкой участков, но и с тем, что рынка как такового еще не было, как не было и сложившегося уровня цен. Мы одни из тех, кто формировал его путем долгих переговоров. Первые сделки были не очень дорогими, но после того как на Пулковское шоссе пришла группа Metro, высокий интерес к этим территориям проявили и западные, и российские инвесторы.

– Говорят, на пике конъюнктуры ценник здесь достигал $200/кв.м…

– Столько, увы, не давали, но суммы были очень приличные. После этого проекта у нас появились уверенность в себе и достаточные инвестиционные ресурсы. Часть средств, вырученных от продажи участков, мы вкладывали в создание новых офисных комплексов в центре Петербурга. Кроме того, продолжили приобретать крупные земельные массивы. Так, вместе с партнерами мы занялись территорией бывшего совхоза «Цветы». Это около 600 га на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе, сразу за Пулковской обсерваторией, где прежде располагались питомники растений. Значительную часть этих земель (около 240 га) мы продали в 2007 году израильским инвесторам Canada-Israel Group и Electra Ltd. Специально под этот проект они учредили компанию «Моргал Инвестментс», которая проектирует здесь новый жилой район «Планетоград», рассчитанный примерно на 2 млн кв.м жилья и на сто тысяч человек населения. Сейчас израильтяне активно работают над проектом планировки.

– Много участков еще не распродано на этой площадке?

– Да. У нас и наших партнеров осталось здесь около 300 га. На мой взгляд, массив очень интересный: он находится в черте города, в нескольких километрах от аэропорта и от порта, на пересечении нескольких шоссе. Из-за кризиса, конечно, таких глобальных проектов, как у «Моргал Инвестментс», нет, но есть проекты-середнячки на 10–15 га, которые и в нынешних условиях вполне жизнеспособны.

– Вы намерены нарезать крупный массив на такие лоты?

– Частично эта работа уже выполнена. Схема проста: мы подписываем с потенциальным покупателем предварительный договор на участок 10 или 15 га, в течение 2–3 месяцев выделяем его, а затем происходят окончательный расчет и оформление документов.

Технически сделать это несложно: все наделы примыкают к шоссе. Так что в плане логистики все в порядке.

– Где еще кроме Пушкинского района сосредоточены интересы холдинга?

– Во Всеволожском районе области — как наиболее близком к Петербургу. Там у нас есть несколько участков общей площадью более 200 га (в Новосергиевке, в Янино, в Коккорево и др.). На двух площадках

в Янино можно строить и коттеджи, и средневысотное жилье. Кстати, проект НРБ тоже реализуется на бывшей нашей земле.

В Коккорево (на Ладожском озере) два участка (17 и 9 га) уже переведены в земли ИЖС. Там мы запланировали дачный поселок, по сути — рыбацкую деревню. По предварительному договору выделяем покупателям участки, а затем продаем примерно 15 соток за 900 000 рублей. Никаких подрядов новым собственникам не навязываем. На себя берем обеспечение будущего поселка водой
и электричеством, подсыпаем дорогу и т.п. Особой социальной инфраструктуры здесь не будет: стандартный дачный набор.

СПА-процедур не обещаем, зато Ладога рядом.

У нас есть компактный участок примерно 5 га в Красной Горке под Всеволожском, который подходит под коттеджную застройку. Имеются 19 га в деревне Токкари (близко к шоссе, с сосновым бором и двумя небольшими озерами), тоже под коттеджи.

– Участки под коммерческую застройку предлагаете?

– Да. Есть около 12 га промышленных территорий во Всеволожском районе, участки на Пулковском и Киевском шоссе, которые можно использовать под чистое производство или промышленно-складские комплексы.

– Какой ценник сейчас актуален для земель рядом с КАД?

– Средняя вилка — от 800 до 1200 руб./кв.м.

– Консультанты утверждают, что некоторые территории в ближайшем пригороде подешевели на порядок, если сравнивать с их докризисной стоимостью. Это правда?

– Цены снизились минимум в два-три раза. По некоторым участкам они действительно упали на порядок. Отчасти это связано с тем, что отдельные собственники, рассчитывая на дальнейший подъем рынка, выставляли заведомо завышенный ценник (к примеру, вдвое больше среднерыночного уровня). Мол, мы ребята молодые, нам торопиться некуда, до пенсии продать и хорошо заработать успеем. Они сейчас вынуждены либо урезать цену на порядок, либо вовсе выглядеть глупо. Те, кто реально продавал участки, уменьшили расценки вдвое или втрое.

– Период, когда земельный рынок из-за кризиса стоял, закончился наконец-то?

– Сделок, безусловно, несравнимо меньше, чем до кризиса, но некоторая оттепель наступает. Если в первой половине 2009-го мы просто не вспоминали о своем земельном банке, то сейчас возобновляем работу с участками. Причем есть чувство, что спрос с каждым месяцем подрастает. Тенденции уловить пока сложно: сделки с землей проходят медленно (даже маленький участок иногда требует несколько месяцев). Поэтому могу говорить только на уровне ощущений.

Что касается проектов, то в ближайшие годы рынком будет востребовано мало­этажное жилье эконом-класса. Конечно, сегмент «люкс» никто не отменял, но это очень узкая часть рынка с отдельными успешными проектами и со своими игроками. Здесь не разгуляешься.

– Вас не настораживает, что масштабных проектов эконом-класса уже заявлено явно избыточное количество? Актуальный платежеспособный спрос не просчитывали?

– Дай Бог, если 5% из заявленного объема когда-нибудь осуществится. Надо трезво смотреть на это.

– До недавнего времени бизнес холдинга на рынке земли сводился к приобретению участка, а затем к перепродаже изрядно подорожавшего актива. Вы по-прежнему выступаете в роли классических спекулянтов?

– Сейчас мы готовы к любому сотрудничеству с понятными партнерами: можем заняться совместным строительством и уже после реализации проекта распределить прибыль; можем сдать территорию в аренду. Свободных денег на рынке немного, поэтому мы стали гибкими и более терпимыми. Хотя еще 2–3 года назад вряд ли разговор зашел бы о совместном проекте: участки и так разлетались, как горячие пирожки.

– Есть жилищные проекты, где вы выступаете как девелоперы?

– Пока мы только ведем переговоры. У нас такой опыт был, правда, в Петербурге и с многоэтажными домами. В частности, мы сотрудничали с турецкой компанией «Ренессанс». Несколько лет назад она построила и распродала два жилых дома. Мы выступали заказчиками. Работали и с «Петербургской Недвижимостью», которая возвела на нашем пятне дом и рассчиталась за участок после продажи квартир.

– Вы продолжаете скупать участки? Или сейчас это дело неблагодарное?

– Мы изучаем предложения. Если подвернется что-то любопытное и по привлекательной цене, среагируем. Тем более сейчас не нужны большие средства, чтобы войти на земельный рынок.

– А что именно интересно приобретать?

– Чем ближе к городу, тем надежней. Это как с коммерческой недвижимостью: чем ближе она к Невскому, тем меньше подешевеет и будет быстрее востребована на подъеме конъюнктуры. На мой взгляд, ценовое дно достигнуто. Дешевле только даром. По таким ценам у продавцов нет желания расставаться с активами: проще заморозить все на годы и ждать. Остается только движение вверх. Быстро заработать на перепродаже участков не получится, но в перспективе двух-трех лет вложения в землю будут хорошей инвестицией.

– У вас есть загородное жилье?

– Есть дачный домик на Ладоге. Я заядлый рыбак, и любую свободную минуту стараюсь проводить в лодке. По поводу загородного дома размышления пока чисто абстрактные. Разве что на пенсии…

Беседовала Анастасия Ясинская

comments powered by HyperComments

май 2010