Рынок ставит на повышение
В первом квартале 2008-го аналитики зафиксировали резкий рост рынка загородной недвижимости. О выводе новых проектов, по словам специалистов «Петербургской Недвижимости», девелоперы «заявляли чуть ли не каждый день». Выросли цены на дома и участки.
По данным «Петербургской Недвижимости» («ПН»), сегодня открыты продажи в 96 коттеджных поселках, а на стадии проектирования — еще 88. В первом квартале в продажу вышли 17 поселков, в их числе «Сосновый хутор» («Сибирь Еврострой»), «Сторожевая гора» («Родэкс Северо-Запад»), «Солнечный берег» («ПулЭкспресс»); началась реализация последующих очередей в поселках «Красная горка», «Новое Минулово», «Отрадный берег» и других.
По данным агентства «Итака», 114 проектов — в продаже, еще 90 — проектируются. (Расхождение в цифрах обусловлено применением различных методик подсчета.)
В любом случае, показатель «около двухсот» будет близок к истине. Проекты становятся крупнее. «Большинство крупных поселений — это смешанная застройка», — говорит Ольга Трошева, руководитель загородного отдела компании «Петербургская Недвижимость». По словам ведущего аналитика АН «Итака» Яны Долотовой, если два года назад речь шла только о совмещении разного предложения (коттеджей, таун-хаузов, малоэтажного строительства, продажи участка с подрядом и др.), то сегодня в составе поселка нередко предлагается недвижимость, ориентированная на разные классы потребителей. «Такой ход применяют инвесторы, работающие с крупными проектами либо в местах с высокой конкуренцией, либо только выходящие на рынок и не уверенные в потребительском спросе. Тем не менее это прекрасная возможность минимизировать инвестиционные риски», — заключает Яна Долотова.
На рынок выходят новые игроки из других регионов, крупные диверсифицированные холдинги, западные инвесторы (Trigon Capital, Eastern Property Holdings). Усиливается интерес городских строительных фирм (RBI, «Окстрой», «М-Индустрия», «ЮИТ-Лентек», «ИВИ-93», «ЛенСпецСМУ») к загородному сегменту.
Увеличение «калибра» участников естественным образом ведет и к росту площадей застройки. Среди заявленных проектов есть поселения площадью в 300, 400 и даже в 700 га (УК «Новые территории», площадь жилья — 2 млн кв.м, объем инвестиций — около 4 млрд евро).
Новый масштаб делает актуальными и новые риски: крупные проекты могут быть более привлекательны по цене, при этом весьма вероятны корректировка концепции, затягивание сроков, проблемы с инженерией. Ольга Трошева считает одной из главных тенденций первого квартала активизацию девелоперов на южном направлении: «Сегодня здесь сосредоточено уже около 23% коттеджных поселков, находящихся в продаже. Серьезный рост показал Гатчинский район: там в реализации находится уже восемь поселков. Можно прогнозировать появление новых проектов в Пушкинском и Тосненском районах.
В Ломоносовском районе с конца 2007 года появилось 13 проектов».
Причинами стремительного роста цен на загородное жилье стали ситуация на городском рынке (неожиданный скачок цен в феврале-марте) и дальнейший рост стоимости земли. По данным «ПН», цена 1 кв.м коттеджа в элитном классе за I квартал выросла примерно на 18% (в рублевом эквиваленте), в бизнес-классе — на 24%, а в среднем по рынку — на 14%.0 По сведениям экспертов АН «Итака», элита за I квартал подорожала на 36%, коттеджи эконом-класса — на 12%.
На рынке еще не начали сказываться последствия недавних решений власти. Мораторий на сделки с государственной землей (особенно если затянется) неизбежно приведет к сокращению предложения участков под застройку. Дефицита не возникнет, считают участники рынка, но продавцы получат основания увеличить цену. Разрешение на регистрацию в садоводстве также дает владельцам мотивы для удорожания. (Разница в стоимости аналогичных участков, обусловленная только статусом — ИЖС или ДНП, может составлять 15–25%.)
Спрос по-прежнему сосредоточен в эконом-классе. Многие готовы купить дом в диапазоне 3–4 млн рублей, но предложение в основном начинается от 5 млн.
Аналитики «ПН» прогнозируют дальнейший рост стоимости земли и коттеджей. При этом наиболее активно будет дорожать коттеджная застройка на юге области. (В прошлом году цена на некоторые участки в Петродворцовом районе поднялась на 100%–150%.0) На севере потенциал роста цен в некоторых районах уже практически исчерпан, и в следующем году стоимость загородных объектов вырастет примерно на 20%, считают эксперты «ПН».
Удельная цена предложения домов в коттеджных поселках в зависимости от класса проекта (II кв. 2008 г., данные на начало квартала)
|
Цена 1 кв. м, $ |
Прирост, % |
||||||
II кв. |
I кв. |
IV кв. |
I кв. |
I кв. |
к I кв. |
к IV кв. |
к I кв. |
|
2008 |
2008 |
2007 |
2007 |
2006 |
2008 |
2007 |
2007 |
|
Средний |
1955 |
1929 |
1740 |
1373 |
1093 |
1 |
12 |
42 |
Бизнес |
2586 |
2584 |
2445 |
2260 |
1475 |
0 |
6 |
14 |
Премиум |
4321 |
3513 |
3230 |
2854 |
2208 |
23 |
34 |
51 |
Элита |
5721 |
4051 |
4211 |
3635 |
2383 |
41 |
36 |
57 |
Количество коттеджных поселков на конец I кв. 2008 г.
|
В продаже |
Проект |
Всеволожский |
28 |
29 |
Выборгский |
32 |
16 |
Ломоносовский |
3 |
13 |
Приозерский |
7 |
8 |
Курортный |
6 |
8 |
Гатчинский |
8 |
4 |
Тосненский |
2 |
4 |
Петродворцовый |
2 |
2 |
Пушкинский |
2 |
2 |
Кировский |
3 |
- |
Волосовский |
2 |
1 |
Приморский |
1 |
1 |
Средняя цена 1 кв.м коттеджа с учетом ст-ти земли (на конец I кв. 2008 г.), $
|
I кв. 2007 |
I кв. 2008 |
Приморский |
3740 |
8674 |
Курортный |
3530 |
6157 |
Петродворцовый |
3036 |
4159 |
Тосненский |
1945 |
3530 |
Всеволожский |
2154 |
3151 |
Выборгский |
1904 |
2908 |
Ломоносовский |
1078 |
2706 |
Пушкинский |
3115 |
2493 |
Кировский |
2290 |
2468 |
Приозерский |
1672 |
2080 |
Гатчинский |
1221 |
1873 |
Волосовский |
- |
1489 |
Данные департамента маркетинга
корпорации «Петербургская Недвижимость»
Дмитрий СИНОЧКИН
если понравилась статья - поделитесь: