– Вы примеряете к себе рыночные категории: продавец — покупатель, спрос — предложение?

– Конечно, трудно решать вопросы с продажей, не ставя себя на место покупателя. Мы выполняем функции продавца государственного имущества, тех объектов недвижимости, которые в установленном порядке определяются к продаже правительством области, Комитетом по управлению государственным имуществом. Это наша основная работа.

Мы формируем товар, придаем ему надлежащий вид. Это оформление участка, проведение рыночной оценки, организация торгов.

– Достаточно ли сегодня предложения? Насколько активен спрос?

– Рыночный спрос на участки есть, прежде всего — в прилегающих к городу районах. Но мы начинаем замечать, что спрос на землю стал отодвигаться от Петербурга. Если раньше это была зона 10–20 км, то сейчас уже и к 50-километровой зоне прослеживается стабильный интерес у инвесторов. Сегодня земля — ходовой товар.

– Вы наверняка сравнивали цены, которые получаются у вас, и цены на свободном рынке. Есть разница?

– Трудно сказать… Мы продали на последнем аукционе участки в Сусанино (Гатчинский район) под дачное строительство. Наделы были сформированы по 15 соток, они пригодны и для постоянного проживания. Это населенный пункт, есть определенная инфраструктура, энергетика. Мы считаем, что нормально продали. Была борьба, в ней участвовали несколько претендентов. Стоимость 15 соток доходила до 500 000 рублей, мы считаем, это нормальная рыночная цена…

– Как формируется ваш ассортимент?

– Участки в границах населенных пунктов наиболее ликвидны, поскольку предполагают наличие определенных коммуникаций, почтово-милицейского адреса. До нового года муниципальные образования первого уровня распоряжались землями в своих границах, сейчас ситуация усложнилась.

Мы заключили соглашения более чем с 50 ОМСУ и по их поручениям формировали наделы. Условно говоря: мы берем участок, заказываем формирование, постановку на кадастровый учет, проводим оценку, согласуем все действия с муниципальными образованиями. Указываем, где распространить информацию о торгах. Стараемся, чтобы в первую очередь она была в том районе, где продают участок, иногда об этом просит администрация — говорят: «У нас есть желающие купить эти участки и построить жилье...»

– То есть местный интерес всегда присутствует.

– Я понимаю, о чем вы хотите спросить. Конечно, есть определенные противоречия. Граждане, живущие в населенном пункте недалеко от городской черты, как правило, могут заплатить намного меньше, нежели городские инвесторы. Те, кто хотел бы построить свой дом, могут получить участок только на торгах. Рыночная оценка определяет стартовую цену, а дальше аукцион покажет. Информация не скрывается, мы даем ее и на сайте.

Но, например, небольшие наделы — до 18 соток — не делают погоды на рынке. Городскому солидному инвестору они не нужны.

– Говорят, местная администрация исхитрялась продавать 30 участков в розницу, но в одни руки.

– Бывает и так. Муниципалам выгодно продать землю одному потенциальному инвестору, чтобы цивилизованно решать проблемы коммуникаций. Если реализовать, к примеру, несколько участков по одному, то кто будет подтягивать коммуникации, тащить энергетику, водоснабжение?
Чтобы жилье было доступным, нужно, чтобы земля была доступной.

– Может ли значимая часть национального проекта осуществляться за счет малоэтажной застройки?

– Технологии малоэтажного жилья развиваются довольно быстро. Если сравнить ценники, которые сформировались в городе на квартирном рынке, и те, которые сегодня складываются в индивидуальном строительстве, то преимущество малоэтажки очевидно.

– Даже с учетом земли?

– Цена земли не будет основополагающей. Она важна, но не критична.

– Достаточно ли в области земель, которые могут быть введены в оборот?

– Здесь есть технические нюансы. Они связаны с определением границ населенных пунктов. Это задача органов местного самоуправления, районных и областных органов архитектуры: сформировать генплан населенного пункта. Зачастую инвестор, который приобретает участок, готов заказать соответствующую документацию. Если инвестор серьезный, если он приобрел земли сельхозназначения для размещения крупного проекта, он обычно готов заказать генплан.

– Вы говорили, что есть технологии, которые позволяют малоэтажку делать недорогой…

– По словам строителей, есть много дешевых и надежных технологий, преимущественно панельных. Недавно мы заключили договор с интересантами, которые будут осваивать 78 га рядом с поселком Зайцево. Здесь будет коттеджное строительство, около 600 домов по 100–180 кв.м каждый. Серьезный проект, он предполагает наличие всей инфраструктуры, включая социальную. Участок примыкает к существующему населенному пункту, поэтому здесь проще выходить на жилищное строительство.

– Возможна ли такая ситуация, когда предложение превысит спрос?

– Сейчас в продаже появилась земля, выделенная скупщиками из долей. На рынок выбрасывается заметно больше участков, сформированных по паям. Но цены на землю пока только растут. Наверное, это связано с влиянием мегаполиса, с транспортной доступностью. Строительство Кольцевой повлекло скупку земель у трассы, и, как следствие, подорожание соседних участков.

Новый федеральный закон изменил ситуацию на рынке. Полномочия по распоряжению землей перешли на второй уровень, в районы. Раньше мы встречались с главой сельского поселения, заключали соглашение, обговаривали условия формирования участков и начинали работать. Мы тратили от месяца до двух на подготовку к торгам, финансировали необходимые работы, чтобы не отвлекать муниципальные средства, затраты возмещали по итогам торгов.

А теперь получается, что администратор первого уровня, чтобы продать участок, должен обратиться в район, ждать нормативного акта. Все это усложняет процедуру...

– В Думе прошел первое чтение закон, в соответствии с которым в торгах смогут участвовать только физические лица и некоммерческие объединения, например кооперативы…

– Я не думаю, что это существенно изменит земельный рынок. Мы не сможем ограничить всех желающих, если у них есть средства, чтобы приобретать землю. И все же значительная часть людей покупает участки для индивидуального строительства, для себя. Наделы по 15–20 соток — это оптимальный вариант для строительства небольшого дома. Если сейчас ипотека заработает — будет решаться проблема доступности жилья. Земельная ипотека — хорошая идея. Если банки пойдут навстречу, это хороший способ финансирования строительства.

– Вы живете в городе или за городом?

– Есть городская квартира. Но вообще я из Кингисеппа, работал председателем Комитета по имуществу Кингисеппского района.
 

– Сколько времени занимает дорога?

– От границы города до Кингисеппа по времени — примерно столько же, сколько от петербургской квартиры до кабинета на Большой Морской.

– Загородный дом есть?

– Да. В Кингисеппском районе. Деревянный.

– Это принципиально или так получилось?

– Я деревенский житель, я привык.

– Дерево больше соответствует вашим привычкам, представлениям?

– Я считаю, что тот бум, который был 10 лет назад, когда все строили блочные или кирпичные дома, уже миновал. Для меня каменный дом — все равно не то, другое дело — деревянный.

– Какие проблемы, на ваш взгляд, сегодня тормозят развитие земельного рынка?

– Изменения законодательства по разделению полномочий несколько затормозили процесс оформления и реализации земельных участков. Приобретение участков только на торгах… Для государства это получение дополнительных средств в бюджет. Для инвестора такой порядок влечет за собой удорожание квадратного метра жилья. Для граждан, которые хотели бы сами построить жилье, наверное, это создает определенные сложности.

К сведению:

НА ДОЛЖНОСТЬ ПРЕДСЕДАТЕЛЯ ФОНДА ИМУЩЕСТВА ЛО Василий Батьянов назначен в мае 2003-го — по итогам конкурса, проведенного областным правительством. В 2006 году Фонд провел 32 аукциона, из них 17 — земельные, остальные — продажа акций и имущества. За год Фонд выручил 188 млн рублей. Основной доход в бюджеты разных уровней принесли реализованные участки. Общая площадь проданных на аукционах земель — 53 га, покупатели заплатили за них около 132 млн руб.
Доход от продажи акций компаний составил чуть более 24 млн руб., а недвижимость принесла порядка 32 млн рублей. Всего на торгах было реализовано 11 объектов недвижимости.

Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН