РЫНОЧНАЯ МАКСИМА о том, что московские новинки и модные тенденции в сфере real estate воспроизводятся в Петербурге с опозданием на 3–5 лет, до сих пор работает исправно. О том, появятся ли новые офисные анклавы на нашей КАД и в ее окрестностях, эксперты пока говорят с осторожностью, но предпосылки для такой радикальной децентрализации имеются. Нелишне вспомнить и о том, что столичные аналитики пару лет назад тоже были настроены весьма скептично в отношении пригородных офисов.

ЗА СТОЛИЧНОЙ ЧЕРТОЙ

Буквально до 2006 года возведение бизнес-центров на внешней стороне МКАД было редкостью. Первым подобным объектом стал «Кантри Парк», построенный в 2004 году в Химках. Несмотря на скромные по московским меркам размеры (около 16 000 кв.м), объект заполнялся примерно год, хотя сейчас не испытывает недостатка в арендаторах. В 2005-м появился еще один бизнес-центр за МКАД — «1-й км» на Рублевском шоссе.

Затем пришло время более масштабных проектов. Компания «Гринвуд» уже начала строить на 71-м километре Кольцевой офисный комплекс общей площадью 130 000 «квадратов». На участке в 20 га планируется разместить 13 зданий.

Еще один крупный бизнес-центр (100 000 кв.м) возводит IKEA на Ленинградском шоссе.
Самым впечатляющим по размерам обещает стать деловой район «Крокус Сити» на 66-м километре МКАД (рядом с ТЦ «Крокус Сити Молл»). Здесь запланированы около 700 000 кв.м офисных площадей.

В ближайшее время будет реализовано и несколько более локальных проектов (до 30 000 кв.м каждый). Среди них, например, — «Резиденция» на 12-м км Рублево-Успенского шоссе (22 000 кв.м).
По данным столичных экспертов, всего в окрестностях МКАД заявлены к строительству около 1,1 млн кв.м офисных площадей. Они призваны, во-первых, устранить дефицит качественных помещений для клерков в Подмосковье, куда уже устремились крупные игроки столичного потребительского рынка, филиалы банков, телекоммуникационные и страховые фирмы; во-вторых, обеспечить бэк-офисами крупные компании; в-третьих, предоставить площади тем предприятиям, которые не гонятся за престижным адресом и/или имеют бизнес, привязанный к крупным транспортным магистралям. Среди них — логистические операторы, торговые сети, производственные и IT-компании, фармацевтические фирмы, автомобильные дилеры и др.

В консалтинговой компании Blackwood считают: реалии рынка таковы, что в центре Москвы все равно не хватит места всем желающим. К тому же арендные ставки здесь продолжают расти, и тем, кто не готов переплачивать за престиж, придется постепенно переезжать ближе к окраинам мегаполиса или же обустраивать офис за его пределами. Другое дело, что, поскольку столичные арендаторы пока не привыкли к загородным офисам, подобным проектам нужны более активная рекламная кампания и грамотная PR-поддержка. Для привлечения клиентов, например, можно сделать упор на экологичность места и его хорошую транспортную доступность.

«БЕЛЫЕ ВОРОТНИЧКИ» НА ОКРАИНЕ

«Спальные» районы Петербурга на протяжении многих лет оставались вотчиной немногочисленных бизнес-центров класса С, переделанных из бывших общежитий или административно-производственных корпусов. И пока можно говорить лишь о точечном освоении окраин серьезными девелоперами от офисной недвижимости. Однако по оценкам специалистов компании Colliers International (Петербург), в 5–7-летней перспективе такие проекты отвоюют не меньше половины рынка.
Инвесторов привлекают наличие просторных участков и более приемлемая цена их освоения, а также отсутствие жестких градостроительных ограничений, что позволяет возводить современные высотные здания с просторными крытыми паркингами. «Сейчас удобно работать на окраинах. Многие люди будут ездить в офис на метро. Да и прочий общественный транспорт, надеюсь, со временем разовьется. “Фишкой” офисных проектов в спальных районах может стать, например, “зеленая” философия: интересные ландшафтные решения, зоны отдыха. То есть психологически комфортная атмосфера. Столь цельный девелоперский продукт в центре сделать практически невозможно», — рассуждает председатель совета директоров ГК «БестЪ» Андрей Лушников.

«Такие мегапроекты, как “Балтийская жемчужина”, “Морской фасад” и деловой квартал “На Малой Охте”, формируются как раз за пределами нынешнего делового центра. Каждый из них обещает стать настоящим офисным городом площадью свыше 150 000 кв.м. Характерно, что строительство “Балтийской жемчужины” началось именно с бизнес-центра, причем относящегося к классу A», — комментирует Алексей Федоров, консультант отдела офисной и промышленной недвижимости компании Colliers International.

Наиболее активно деловые комплексы уровня не ниже В возводятся сегодня в Приморском районе. «Коэффициент освоения его спальной части составляет 0,55 по отношению к общему объему строительства бизнес-центров в этом районе и является одним из самых высоких по городу. За два последних года здесь были введены в эксплуатацию несколько качественных объектов: БЦ “Гулливер” (общая площадь — 6500 кв.м), БЦ “Содружество” (9000 кв.м), БЦ “Лахта” (5000 кв.м)», — говорит Роман Уревич, руководитель отдела маркетинговых исследований Praktis Consulting & Brokerage.
Очень перспективная для окраин тема — коммерческие «миксты», объединяющие под крышей одного комплекса несколько функций, в том числе и офисную.

Например, в том же Приморском районе завершается строительство терминала «Старая Деревня» на Мебельной улице (около 36 000 кв.м), где предусмотрены и склады, и торговые площади, и бизнес-центр категории В.

Девяностопятиметровая офисная башня категории В+ (25 000 кв.м) войдет в МФК «Атлантик Сити», который инвестиционно-строительная компания «Атлантик» возводит на участке 4,6 га, ограниченном ул. Беговой, Савушкина, Туристской, а также Приморским пр. Кроме бизнес-центра здесь на трех уровнях разместится торгово-развлекательный комплекс. Подземный паркинг рассчитан на 700-800 мест. Еще примерно столько же машин можно будет поставить рядом со зданиями. По плану офисная часть объекта сдается в эксплуатацию осенью 2008-го.

Проект МФК на ул. Яхтенной от компании «Арсенал-Недвижимость» также подразумевает строительство высотного бизнес-центра класса В+ на 40 000 кв.м.

В составе ТРК «Гулливер» в Старой Деревне запланировано возведение еще одного офисного центра — площадью уже около 30 000 кв.м.

Другая точка притяжения для инвесторов, задумавшихся о «сити» на выезде из города, — Пулковское шоссе и прилегающие к нему зоны. Так, на углу Дунайского проспекта холдинг «Адамант» задумал к концу 2009 года построить МФК «Адамант Парк». В 16-этажном здании общей площадью 127 000 кв.м разместятся офисный центр класса А (29 000 кв.м), гостиница «четыре звезды» на 350 номеров, зона апартаментов и пентхаусов, фитнес, торговля, двухэтажный паркинг и открытая парковка на 1169 авто. Кстати, в прошлом году «Адамант» уже рискнул включить небольшой бизнес-центр «Тауэр» (класс В) в состав ТРК «Балканский» в Купчино. Он уже заполнен арендаторами.

Целых 150 000 «квадратов» офисов задумано в составе жилого городка, который намерена построить на бывших землях кооператива «Лето» израильская корпорация Fishman Group. Реализация мегапроекта рассчитана примерно на восемь лет и подразумевает 5–6 очередей по 160 000 – 180 000 кв.м.

Не стоит забывать и о замысле Смольного превратить аэропорт «Пулково» в международный хаб. Его будущая инфраструктура предполагает масштабное офисное строительство.
В этой же зоне, в районе Шушар (рядом с Кольцевой) «Адамант» проектирует МФК протяженностью 2 км, состоящий из нескольких общественно-деловых и торговых центров.

Первый деловой анклав на территории Ленобласти сформируется, вполне вероятно, в составе МФК «Мегаполис “ЛенКАД”», презентованного корпорацией «Пантикапей». Она намерена вложить около 650 млн евро в «микст», состоящий из жилья (500 000 кв.м), складского терминала (примерно 250 000 «квадратов»), торговли, офисов класса В, развлечений, фитнеса и пр. Комплекс расположится рядом с КАД, между Юкками и Порошкино.

«Когда в Петербурге заработает Кольцевая и будет построен ЗСД, офисные здания, скорее всего, появятся вдоль этих магистралей, как это происходит во всем мире», — полагает генеральный директор компании Maris Properties Борис Мошенский.

«На мой взгляд, новые самостоятельные офисные районы начнут формироваться вдоль КАД не раньше, чем через пять лет, — считает Игорь Лучков, директор департамента оценки, консалтинга и аналитики Becar Commercial Property SPb. — Однако уже в самое ближайшее время бизнес-центры будут строиться в тех точках Кольцевой, где возводятся крупные жилые массивы (например, в Кудрово), масштабные многофункциональные комплексы или складские терминалы. Внутри таких проектов офисная функция вполне уместна и востребована».

Анастасия Ясинская, «Недвижимость и строительство Петербурга» — для журнала «Пригород»