Впечатление сильное, и не слишком вяжется со сложившимся представлением о фешенебельном коттеджном поселении — а оно практически рядом, за следующим поворотом, но слева.

Сложно сказать, сколько потенциальных покупателей развернулись, не доехав до «Русской деревни».
Современный коттедж — это уже не просто дом, и даже, если можно так выразиться, в меньшей степени дом (стены и крыша). Это окружение, соседи (с их собственным представлением о комфорте), расстояние до ресторанчика. Вид из окна, количество минут до пляжа или до причала с катером.
Цена и ликвидность загородных объектов все больше зависят от внешних факторов. Собственно, примерно то же самое уже несколько лет отмечают эксперты, анализируя рынок петербургских квартир: представление о качестве самого жилья остается относительно стабильным, а вот требования к качеству «окружающей среды» (двор, парковка, ближайшее окружение) неуклонно растут. Просто в городе их зачастую невозможно выполнить. И это, кстати, одна из причин смещения спроса на дорогие объекты в ближний пригород.

РЫНОК УСЛОЖНЯЕТСЯ

В прошлом году, по данным АН «Итака», были полностью реализованы (в смысле — проданы, строительство может еще продолжаться долго) 24 коттеджных поселка. Сейчас в области и в городских пригородах продаются более 5000 объектов (домов и участков) в 85 поселках и смешанных комплексах. Прирост предложения за год составил 64%.0 Но все равно пока это лишь 20% от объема городской застройки (свыше 25 000 квартир).

Основные тенденции первого квартала: рост предложения в удаленных поселках; активизация застройщиков на южном направлении; относительный застой в сегменте бизнес-класса на фоне роста элитных комплексов и масштабных проектов эконом-класса; усиленное внимание девелоперов к инфраструктуре; смещение предпочтений в сторону более технологичных и дешевых материалов (дерева, бетона, каркасных технологий).

По данным аналитика Яны Болотовой (АН «Итака»), на северном направлении в продаже находится 61% от общего количес-тва поселков, на северо-востоке — 27%.0 Южные направления пока проигрывают (4,7% предложения — на юге и 7% — на юго-западе).
Однако именно эти территории (Ломоно-совский, Гатчинский, Петродворцовый районы) и чиновники, и застройщики считают наиболее перспективными. Прежде всего — благодаря приемлемой стоимости земли.

На сегодня основная доля предложения (71%) коттеджей находится в 70-километровой зоне. При этом 42% — в радиусе 40 км от города и еще 28% поселков строят-ся на расстоянии от 41 до 70 км. Доля «ближних» поселений год от года неуклонно сокращается.

70% предложения составляют объекты со сроком сдачи в 2007-м или в 2008 году. Отдаленные сроки сдачи характерны для крупных проектов с большим количеством домовладений: девелоперы реализуют их очередями.

Эксперты отмечают, что все чаще в состав поселков (особенно — в ближнем радиусе) включаются таун-хаузы. В конце прошлого года появилось несколько таких проектов: «Токкари-Лэнд», «Янино», малоэтажный квартал во Всеволожске, «Новая Корела» в Приозерске.

Застройщики экспериментируют, стараясь диверсифицировать риски, приспособиться к растущим требованиям покупателей.

Одновременно и сам пригородный рынок начинает демонстрировать зависимость от причин, непосредственно с конъюнктурой данного сегмента не связанных. Участники рынка внимательно отслеживают динамику цен на городские квартиры, объемы строительства многоэтажек в Ленобласти, ситуацию с ценами на жилье в Москве и особенно — в ближнем Подмосковье.

НЕ ТОЛЬКО МОДА

Москва и Московская область — не просто некий ориентир для петербургских девелоперов и покупателей. Стагнация в Московском регионе означает помимо прочего, что часть инвестиционных средств, постепенно высвобождаясь, начнет искать себе применения. И вряд ли будет вложена в акции IT-сектора или в золотодобывающие предприятия Приполярья. Эксперты уверены, что частный инвестор, привыкший зарабатывать на вложениях в недвижимость, консервативен и не склонен менять сферу деятельности. При падении доходности он скорее сменит регион, а не финансовый инструмент.
А вот обратный процесс — более вероятен. Игроки фондового рынка более мобильны и «всеядны», и когда биржевая конъюнктура становится неблагоприятной, могут часть активов переместить на рынок недвижимости.

Впрочем, долю частных инвесторов даже на квартирном рынке никому еще не удалось корректно определить. (Обычная оценка — от 5 до 15%.0) Тем более это сложно сделать на рынке пригородных объектов. Но, например, руководитель Фонда имущества Ленобласти Василий Батьянов говорит, что на каждых торгах, где продаются участки под застройку, присутствуют не только будущие домовладельцы, но и те, кто просто зарабатывает на перепродаже. Генеральный директор Ассоциации «Строительно-Промышленный комплекс Северо-Запада» Алексей Белоусов считает возможным даже введение специального закона, призванного ограничить спекулятивную составляющую на торгах.
Скачок цен, случившийся в 2005-2006-м, поставил естественный ограничитель эффективности вложений в жилую недвижимость. Мало того, что сейчас в Московском регионе и в Петербурге жилье задешево уже не купишь. Большие проблемы будут и с тем, чтобы его дороже перепродать. Столичные аналитики уверенно говорят о стагнации и о начавшемся снижении цен. (Пока — на низколиквидные квартиры в непрестижных районах.) Авторы журнала Newsweek отмечают: в апреле, впервые за долгое время, «вложения в [столичную] недвижимость уступили в плане доходности долгосрочным депозитам в банках».

Внимание, вопрос! Что важнее (и что более вероятно) для петербургского пригородного рынка: развитие (с традиционным отставанием во времени) московских тенденций и последующая стагнация — или приток московских инвестиционных денег, рост цен и оживление конъюнктуры?
Еще одно немаловажное обстоятельство. От внешних факторов зависит не только спрос, но и предложение. О том, что на рынок малоэтажных проектов приходят «большие» застройщики, мы писали весь последний год. Setl Group и группа ЛСР уже пришли и весьма заметны («дочки» Setvill и «Особняк»). Для «М-Индустрии», RBI и некоторых других — это только вопрос времени. Игорь Соколов, генеральный директор компании «Петротрест-недвижимость» (входит в инвестиционно-строительный холдинг «Петротрест») говорит, что проекты строительства загородной недвижимости «находятся в стадии стратегического планирования и обсуждения».

А ведь «Петротрест» до сих пор считался чисто городским застройщиком… Холдинг ИВИ-93 строит малоэтажный комплекс в Пушкине и дом в Приозерске; специально для работы в области ИВИ-93 создал «дочку» — «ИВИ-Регионстрой»; в планах компании — работа в Кировске, Выборге, Всеволожском районе.

Территориальная экспансия городских застройщиков объяснима: спрос на жилье в Петербурге ощутимо притормаживает, цена земли между тем падать не собирается. Но на пригородном рынке все более заметным становится присутствие «непрофильных» девелоперов. Основная деятельность холдинга «Марвел» — дистрибуция компьютерной техники и мобильных телефонов; в состав холдинга входит деревообрабатывающий завод; «дочка» «Марвела» — компания «Тимбер-продукт» — вполне успешно строит поселки («Краснозерное»). «ФаэтонДевлопментГрупп» произошла от топливного холдинга, «Евро-сиб-Девелопмент» — от автомобильного дистрибьютора. Торговый дом «Вимос» строит поселок «Великолепное Токсово»…

Причем в Московском регионе «непрофильные» девелоперы заметны главным образом в сегменте коммерческой недвижимости («ИТЕРА-девелопмент», «Система-Галс», группа БИН гуцериевской «РуссНефти», CMI Development — «дочка» «Сибнефти» и др.). А в Петербурге и области важное место реализации «непрофильных» активов — пригород, коттеджные поселки. И эта активность усиливается по мере снижения нормы прибыли в основном бизнесе.

Похоже, в ближайшее время на пригородном рынке будет не обойтись без многофакторного анализа…

Распределение по районам поселков, находящихся в продаже

Распределение предложения коттеджных поселков по срокам сдачи

Изменение доли поселков в продаже в зависимости от расстояния до центра СПб, %

Распределение технологий по объемам строительства

Удельная цена 1 кв.м предложения домов в коттеджных поселках в зависимости от класса проекта (I квартал 2007)

Данные предоставлены АН «Итака»

Дмитрий СИНОЧКИН