ПУСТЫЕ НИШИ

Речь идет о классической ипотечной схеме, когда деньги банк выдает под залог приобретаемого жилья. Программы, по которым ипотечным обеспечением служит уже имеющаяся у заемщика квартира, относятся к потребительским займам (ставки по ним обычно несколько выше, чем по ипотечным). Потребительские, или ломбардные, кредиты есть в программах почти у всех банков: поскольку залог понятен, характеристики приобретаемого жилья уже не имеют значения.
«Во втором полугодии 2007 года загородная доля в общем объеме выдаваемых ипотечных займов может достигнуть 20%, — говорит Елена Кулык, директор управления по кредитованию физических лиц банка “Александровский”. — Отчасти это можно объяснить тем, что покупатели коттеджей занимают более значительные суммы, чем те, кто приобретает квартиры. Недорогого загородного жилья становится больше, но в целом сумма сделки по-прежнему высока».

Некоторые банкиры опасаются, что из-за высоких цен не дождутся массового спроса петербуржцев на загородное жилье.

В последние месяцы застройщики запустили несколько проектов крупных поселков для постоянного проживания — потенциальное поле для ипотеки. Покупатель домов в небольших эксклюзивных поселениях, как правило, не ипотечный клиент: он либо выплачивает сумму единовременно, либо оформляет небольшую рассрочку. Жители садоводств и владельцы летних домиков также не охвачены кредитным рынком: их залог не примут в банке. Самая стабильная и перспективная категория заемщиков — граждане, приобретающие таун-хауз или коттедж недалеко от Петербурга, в организованном «городке» с хорошей инфраструктурой. Причем «загородные» кредитные программы банков по набору условий постепенно сближаются с ипотекой на вторичном рынке городских квартир. В числе исключительно пригородных особенностей — более серьезные требования к приобретаемому дому (вплоть до расположения) и оформление права собственности и залога на землю. С этими моментами связаны основные риски кредитора и заемщика.

С первичным рынком коттеджного строительства банки предпочитают работать только в тандеме с проверенным застройщиком. Отчасти это связано со сложностями оценки: на первичном рынке приходится оценивать не объект недвижимости, а совокупность прав на него или же обязательств застройщика. Часто у банка помимо «общей» ипотечной программы есть и несколько специальных — с избранными партнерами по конкретным поселкам.

СЕЛЬХОЗЗАЛОГ

Программы загородного кредитования отличаются друг от друга не только финансовыми условиями и сервисом, но и подходом к залогу. Постепенно приживается стандарт городской ипотеки, где требования к залогу — на втором плане.

Первый шаг к выделению либерального отношения к залогу в четкое конкурентное преимущество сделал «КИТ-Финанс». Банк кредитует покупку домов, расположенных на землях сельхозназначения. Схема кредитования для дачных некоммерческих партнерств разработана совместно со специалистами компании «Особняк». Пока программа — единственная в своем роде. Остальные банки предпочитают принимать в залог земли, оформленные под ИЖС. «Принцип нашей программы — тот же, что и в городской ипотеке, только добавляется залог участка. Схема не проста, но юридически грамотна, законна и абсолютно прозрачна», — говорит управляющий «Особняка» Ирина Тихонова. Первоначальный взнос — 10%, максимальный срок кредитования по программе в рублях — 30 лет, в долларах — 15 лет. Ставки — 11,75 и 9,75% соответственно.

Оформление участка — не единственная земельная проблема ипотеки. Чтобы банк одобрил залог, необходимо проверить надел на соответствие экологическим нормам, Водному кодексу. За полным сопровождением сделки удобнее обратиться к ипотечному брокеру — у некоторых компаний есть отделения по работе с ипотекой загородных домов. Крупный межрегиональный оператор «Фосборн Хоум», недавно вышедший на петербургский рынок, выделил «дачную ипотеку» в отдельную услугу.

ЭВОЛЮЦИЯ ПРИМАНКИ

Свои загородные программы разрабатывают операторы, до этого работавшие только по федеральной ипотечной программе. Например, у банка «Александровский» ипотека коттеджей станет первой самостоятельной программой жилищных кредитов. Кредитор собирается аккредитовать несколько застройщиков, но конкретных имен пока не называет.

Среди новых игроков — крупные банки, недавно вышедшие на рынок ипотеки. Например, Альфа-банк, работающий с жилищными кредитами всего полгода, уже кредитует загородные дома. Долларовые ставки начинаются от 10%, рублевые — от 12%, итоговая цифра зависит от срока, на который выдается заем.

Приемы привлечения клиентов, свойственные ипотеке городских квартир, еще не распространены на загородном рынке. Этап конкуренции сервиса — впереди.

Пока основные критерии выбора — финансовые параметры (см. таблицу). Разброс по ставкам у разных банков настолько значительный, что вывести средний диапазон, как на городском рынке, не получится. Возможно, оттого, что «коттеджная» ипотека более дорогая, при ее раскрутке банки уделяют меньше внимания цене комиссий за рассмотрение займа и открытие ссудного счета. Хотя при высокой цене сделки на отмене процентных сборов заемщик может существенно сэкономить.
Кредиторы улучшают программы, в первую очередь, снижая первоначальный взнос. Из-за высоких рисков еще полгода назад самым распространенным был собственный взнос в 40%. Сейчас появились отдельные предложения по 10%, хотя снижение происходит достаточно медленно. Работая с рискованным рынком, банки ожидают от заемщика денежной гарантии, подтверждающей серьезность его намерений.

Александра Никанорова

Условия кредитования готовых коттеджей в Петербурге и Ленобласти