В январе-марте продажи участков выросли в 1,6 раза по отношению к аналогичному периоду прошлого года, подсчитали аналитики Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (КЦ «ПН»). Если мерять не в гектарах, а в штуках: 1957 сделок за три месяца 2024 года, 1214 продаж за I квартал 2023-го (см. табл. 1). Участки остаются самым массовым и наиболее востребованным товаром на загородном рынке.

В апреле объем предложения в организованной застройке составил 15,1 тысячи лотов — примерно на уровне прошлых лет; участки и дома продаются в 303 поселках всех форматов. Из них 183 поселка — участки без подряда («нарезка»), 55 — смешанная застройка (часть наделов реализуется только с подрядом или с готовыми домами) и 65 проектов централизованной застройки.

Данные экспертов КЦ «ПН» в целом подтверждаются цифрами, которые «Пригород» получает от Росреестра: всего в Ленобласти за I квартал было зарегистрировано 18 тысяч договоров купли-продажи участков под индивидуальную застройку; год назад — 17,8 тысячи ДКП (см. табл. 7).

Если вкратце: спрос на загородном рынке есть, и в организованной застройке, и в стихийной, и он, по крайней мере, не менее активный, чем в прошлом году. И чаще всего граждане приобретают участки. «Покупателю кажется доступнее самостоятельное строительство, нежели покупка готового домовладения или подряда», — комментирует Светлана Московченко, руководитель департамента управления проектами КЦ «ПН».

По словам Дмитрия Новосельцева, руководителя «1-й Академии недвижимости», данные Росреестра соответствуют рынку, например динамике реализации лотов в КП «Разметелево» и «Сосновские горки»: «У нас наблюдается рост продаж участков и снижение темпа строительства домов в сегменте более 12 млн рублей. Продажа участков меньше зависит от ипотеки: с использованием кредита приобретается около трети наделов».

Интерес покупателей загородных объектов подогревают льготные программы кредитования и опасения по поводу корректировки или отмены части программ, отмечает Алексей Васильев, руководитель компании «Вилла Эксперт»: «Кроме того, активизировался спрос со стороны частных инвесторов, которые приобретают участки для строительства домов на продажу или для последующей сдачи в аренду».

По сведениям КЦ «ПН», за первый квартал предложение в коттеджных поселках пополнилось всего на 900 лотов. Это на 70% меньше, чем в четвертом квартале, когда застройщики вывели в продажу 1528 объектов, и на 50% меньше, чем год назад (1346 лотов). Застройщики осторожны. Возможно, сказываются изменения в льготных программах: в декабре распоряжением правительства была снижена максимальная сумма кредита по ипотеке с господдержкой (с 12 млн до 6 млн рублей) и увеличен первый взнос (с 20 до 30%). За прошлый год в Ленобласти банки выдали 6069 льготных кредитов на строительство домов ИЖС и 561 заем — на приобретение готовых домов, сообщают аналитики ДОМ.РФ. Это без учета сельской ипотеки: еще 570 кредитов за 2023 год.

Ипотека — важный инструмент, и если условия будут меняться, то строить домики в расчете на ипотечных покупателей — значит идти на определенный риск.

Всего в организованной застройке (в коттеджных поселках) за I квартал 2024 года было реализовано около 2,2 тысячи лотов, что в 1,6 раза больше, чем за аналогичный период 2023-го, подсчитали аналитики КЦ «ПН». В структуре сделок 89% составляют участки без подряда, 11% от общего спроса делят коттеджи и таунхаусы — 7% и 4% соответственно.

В сегменте участков больше всего лотов (1,2 тысячи) было приобретено в ценовой группе от 100 до 300 тыс. руб. за сотку. Средний бюджет покупки участков без подряда сохраняется на уровне 2,1 млн рублей.

Скромный дом эконом-класса с небольшим участком за год вырос в цене на 14% — от 7,85 млн рублей до 8,94 млн рублей (см. табл. 3). В наиболее популярном и массовом комфорт-классе — те же 14% удорожания: 17,17 млн рублей в марте 2023-го, 19,56 млн — в марте 2024 года.

К средним цифрам (например, к изменению средних цен) в статистике по загородному рынку необходимо относиться с осторожностью: они (обычно) отражают динамику, но в каждом конкретном случае все будет зависеть от локации и особенностей объекта. Ассортимент (и возможности выбора) в загородном сегменте намного разнообразнее, чем на городском квартирном рынке.

На сегодня можно констатировать: цены в петербургском регионе плавно растут в пределах реальной инфляции. Максим Хансон, руководитель АН Insiders, полагает, что продажи в первом полугодии будут на приемлемом уровне, но несколько ниже, чем в 2023 году, в том числе из-за изменения условий по ипотеке. Такой же точки зрения придерживается Вячеслав Желтов, руководитель компании «Сова Девелопмент»: «В целом, по нашим прогнозам, лето 2024 года по объемам реализации пройдет слабее, чем лето 2023-го. В основном из-за ипотечного фактора».

Любопытно сравнить конъюнктуру петербургского загородного рынка с ситуацией в Подмосковье. Валерий Лукинов, учредитель экспертного клуба «Загородный девелопмент», отмечает, что в первом квартале 2024 года продажи превысили показатели 2023-го: «В ликвидных поселках на Новорижском направлении продажи выросли от 30 до 40%, начали продаваться объекты даже в тех поселках, где продажи не достигали 10 в год. Это касается в первую очередь поселков бизнес- и премиум-класса. Что касается поселков комфорт-класса, там наблюдается снижение спроса из-за изменений условий по ипотеке.

По ценам: за три месяца 2024 года цены на участки бизнес-класса выросли на 5–10%, в годовом выражении — от 20 до 40%. По комфорт-классу увеличения цен не наблюдается».

Фото: Новые дома для сдачи в аренду в коттеджном поселке «Деревня Зюзино»

Таблицы к обзору: https://disk.yandex.ru/i/Kz2NOwkTbLQXQw

Табл. 1. Объем и структура спроса в коттеджных поселках, СПб и ЛО, шт.

Данные Консалтингового центра «Недвижимость Петербурга»

Табл. 2. Вывод лотов в новых проектах КП и доп. очередях, СПб и ЛО, шт.

Данные Консалтингового центра «Недвижимость Петербурга»

Табл. 3. Средняя стоимость коттеджа с участком, СПб и ЛО, млн руб.

Данные Консалтингового центра «Недвижимость Петербурга»

Табл. 4. Средняя стоимость сотки по ценовым группам, УБП, тыс. руб./сотка

Данные Консалтингового центра «Недвижимость Петербурга»

Табл. 5. Ввод жилых домов на участках ИЖС, СНТ и ДНП, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО и ж. «Пригород»

Табл. 6. Продажи индивидуальных жилых домов по ДКП,

вторичный рынок, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 7. Продажи участков ИЖС, СНТ, ДНП,

по договорам купли-продажи, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО