По сравнению с последними месяцами 2023 года продажи снизились более существенно, на 64%: за октябрь-декабрь застройщики заключили 8118 ДДУ. Но это как раз понятно: в декабре изменились условия по льготной ипотеке (сократили максимальный размер кредита, увеличился первый взнос). А с января несколько банков — Сбер, ВТБ, Альфа-Банк и другие — решили ввести комиссионные по льготным займам, от 7,5% до 11,5%. Предполагалось, что застройщики компенсируют это из собственной прибыли. А те влруг объявили бойкот и ломанулись в те банки, которые решили обходиться без дополнительных платежей. Пришлось банкирам включать реверс: в феврале от комисссий отказался ВТБ, в марте снизил дополнительны выплаты Сбер. Но рынок все-таки лихорадило. Доля сделок с ипотекой на первичном рынке в январе составила 84%, в феврале — 68%, в марте — 77%. Девелоперы стали использовать рассрочки, банки — предлагать траншевую ипотеку, когда кредит предоставляется не сразу на всю сумму, а по частям. В общем, народ понемногу приспосабливается.

В извечной конкуренции между городом и областью расклад не изменился. В областных ЖК сосредоточено 45% предложения квартир в регионе, а сделки составляют примерно 35% от общего объема продаж на первичном рынке. Есть еще вот такой показатель: в Петербурге, начиная с 2022-го, объем жилищного строительства падает, и с каждым годом в городе строится на 20 тысяч квартир меньше, в Ленобласти — на 15–20 тысяч больше (см. тбл. 1).

Пока предложение больше спроса, цены расти не будут. Они и не растут.

Эксперты и участники рынка считают, что торможение спроса неизбежно приведет к замедлению ввода построенных домов в эксплуатацию. Тем более что правительство в очередной раз отменило штрафы и санкции за просрочку.

В марте цены на областные новостройки почти не изменились — плюс 0,5%. Текущий уровень в новостройках Ленобласти составляет 147,6 тысячи рублей за квадратный метр.

За год подросли средние цены во Всеволожском и Ломоносовском районах. В Тосненском цены предложения снизились на 2,7%, а в Гатчинском — на 8,5% (это обусловлено уходом из листингов сданного в сентябре гатчинского ЖК «Феникс» и выходом на рынок в июне ЖК «Новая страница» в Коммунаре).

Отставание цен в областных ЖК от спальных районов Петербурга за год увеличилось с 39 до 44%, от городских окраин (без метро) — с 17 до 23%, от пригородов — с 10 до 18%.

Самый дорогой район — Всеволожский. И строят больше всего тоже во Всеволожском.

Основной стройплощадкой остается Мурино, где строятся 15 ЖК. Причем диапазон обширный: трехкомнатную квартиру в этой локации можно приобрести за 13 млн рублей (ЖК «Мурино Клаб» от компании MIRAMAR Development), а можно найти «трешку» за 9 млн рублей (в ЖК «Ромашки» от компании О2). Подробнее про Мурино см. здесь: http://www.vprigorode.ru/news/2024-04-12/dostupnye_murino/   

В популярных локациях мартовская динамика была незначительной, диапазон от плюс 2,2% до минус 2,8%. За год разброс существеннее, от плюс 11,9% в Кудрово до минус 14,1% в локации Романовка — Щеглово. В Кудрово увеличилось предложение в ЖК ID Kudrovo, «Аквилон Stories» и «Кудровский парк», в Романовке на цены повлияло появление в листингах предложений в ЖК «Итальянский квартал».

Самой дорогой локацией вблизи Петербурга стабильно и с большим отрывом остается Кудрово: 188,4 тыс. рублей за «квадрат». Но это до тех пор, пока не возобновлены продажи в ЖК Gatchina Gardens (там возможно только бронирование). Внизу рейтинга прочно утвердились Романовка и Щеглово (менее 100 000 руб.).

Число областных объектов в продаже в первом квартале уменьшилось (несмотря на прирост в марте), сейчас в регионе строят 106 ЖУ. Год назад их было 88.

За год существенно увеличилась доля квартир в Ломоносовском районе — за счет Лаголово, где возводят жилье два крупных столичных застройщика — ГК «А101» и Группа «Самолет».

По данным сервиса DataFlat.ru, средняя стоимость лота в Ленобласти тоже почти не изменилась: год назад средний бюджет сделки составлял 6,08 млн рублей, сейчас — 6,12 млн. Правда, в марте 2023-го такую сумму надо было отдать за квартиру площадью 41,9 кв. м, а в марте 2024-го — за 39,6 кв. м.

Мощным амортизатором для рынка новостроек по-прежнему работает индивидуальное строительство. Альтернатива в виде покупки частного дома не позволяет строителям повышать цены в многоквартирных домах. По крайней мере — повышать так, как хотелось бы.

Для сравнения. За I квартал во Всеволожском районе сдали 479 тысяч кв. м жилья. Из них 179 тысяч кв. м в МКД (примерно 4520 квартир) и 300 тысяч — в частном секторе (2205 индивидуальных домов). Вполне конкурентный рынок.

Мнения экспертов

Александр Белов, операционный директор «О2 Групп»:

– В настоящее время мы, как и весь рынок, наблюдаем отток спроса на новостройки из Санкт-Петербурга в Ленинградскую область. Это обусловлено несколькими факторами, один из которых, безусловно, связан с более комфортным уровнем цен в регионе по сравнению с городом. В области цены растут не так быстро, поэтому в условиях резкого изменения рынка ипотечного кредитования и роста ставок покупатели выбирают более доступные объекты. Например, в нашем ЖК «Ромашки» в Мурино сейчас есть возможность приобрести жилье по очень комфортной цене от 128 тыс. рублей за квадратный метр. При этом покупатели могут воспользоваться государственными субсидиями, материнским капиталом, военной ипотекой. Важно отметить, что речь не идет о жилье в чистом поле. Мурино сегодня — это доступный пригород с развитой транспортной и социальной инфраструктурой, хорошей экологией и наличием станции метро «Девяткино», что позволяет жителям сохранять «городскую» мобильность. В нынешних реалиях спрос на доступное жилье в строящихся ЖК, расположенных сразу за пределами городских границ и активно прирастающих новыми объектами инфраструктуры, продолжит сохраняться в ближайшем будущем.

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»:

– В Петербурге стало меньше проектов. Через квартал-два те же процессы — торможение вывода новых объектов и сокращение объемов строительства — мы увидим и в Ленобласти.

Повышение цен на новостройки неизбежно. Рост цен на городское жилье будет связан не с ростом доходов граждан (они не растут), но исключительно с увеличением издержек. Новые проекты появляются не потому, что на них есть новый спрос, а потому, что девелоперам надо строить, этот процесс нельзя остановить по команде. Значит, будут увеличиваться сроки реализации проектов, будет расти доля квартир в готовых, уже сданных домах. Через год-два возникнет определенная затоваренность рынка. Она не будет критичной, но ее придется учитывать. В перспективе трех лет мы все это увидим: снижение объемов строительства; рост стоимости земли и себестоимости стройки; сокращение количества проектов и площадей застройки. Чтобы удержать объемы жилищного строительства в Петербурге, девелоперам и банкам придется увеличивать сроки. А для этого — включать новые инструменты: лизинг для частных лиц, создание арендных блоков, появление частных фондов, которые будут строить на свои средства, а потом продавать готовое. В Ленобласти — немного другая история. Сюда перейдет вся социальная нагрузка, связанная с появлением новых жилых кварталов; это уже происходит, и не только в Новоселье, но и в Новосаратовке, Янино, Лаголово.

Табл. 1. Динамика показателей первичного рынка:

строящиеся ЖК в Петербурге и Ленобласти

Данные ЕИС ЖС

Табл. 2. Динамика цен предложения по территориям Петербурга и Ленобласти, новостройки, руб. /кв. м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 3. Динамика цен предложения по локациям, Ленобласть, новостройки, руб. /кв. м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Таб. 4. Зарегистрированные ДДУ, Ленобласть, шт.

Данные Управления Росреестра по ЛО

Табл. 5. Распределение предложения по территориям региона, %

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 6. Динамика показателей первичного рынка, Ленобласть,

розничные продажи по ДДУ и переуступкам, шт.

Данные сервиса DataFlat.ru