1053
0
Дмитрий Синочкин

Власть присматривается к ИЖС

За ИЖС взялись первые лица. Уже на совещании у президента обсуждают индивидуальное жилищное строительство. Рынок растет, несмотря на пристальное внимание начальства.

Главное — деньги

 

Вице-премьер Марат Хуснуллин честно признал: есть еще отдельные недостатки. Так прямо и заявил первому лицу: «Была задача увеличить объемы и найти механизмы поддержки индивидуального жилищного строительства. Здесь мы пока не доработали полностью». И дальше — по списку: уже есть «опытный механизм» запуска кредитования ИЖС («опытный механизм» — это, наверное, робот Федор?), уже ДОМ.РФ и Сбербанк пыхтят и до конца года обещают выпустить ипотечный продукт, Центральный банк подключился... «Также мы подготовили постановление Правительства, которое позволяет семейную ипотеку распространить на жилищное строительство», — сообщил г-н Хуснуллин. Дело полезное. Но складывается впечатление, будто задача поставлена не больше жилья строить, а побольше денег в долг населению впихнуть. Хотя население вроде и так неплохо справляется — строит «хозспособом» чуть ли не больше, чем все домостроительные комбинаты, вместе взятые. В прошлом году девелоперы построили в России 41,3 млн кв.м многоквартирных домов, а население — 38,3 млн кв.м частных односемейных. И то только потому, что в Москве и Петербурге частные дома строить или негде, или не дают.

Но государству, похоже, обидно. Потому что бригада таджиков получает налом и налоги не платит, да и гражданин неизвестно где на частный домик наскреб.

Вроде уже и работать (в карантин) запрещали, и пенсионный возраст повысили — ничего их не берет, чисто муравьи. Тащат и строят, тащат и строят...

Глава Минстроя Ирек Файзуллин выступил с инициативой в Госдуме: распространить программу сельской ипотеки на все регионы России! Депутаты, наверное, не в курсе: программа и так действует во всех регионах, кроме Москвы, Петербурга и Московской области. Но если лепить открытым текстом — «Выдавать на частные дома в двух столицах и Подмосковье кредиты под 3%!» — могут неправильно понять. Или, наоборот, правильно. Еще неизвестно, что хуже.

Ведомства озабочены тем, как бы приспособить к частной застройке эскроу-счета. Чтобы как с квартирами: сначала застройщик берет кредит в банке, под залог всего. А потом покупатель приходит в тот же банк за ипотекой. Финансисты зарабатывают дважды. Правда, цена от этого растет...

Но пока чиновничьи инициативы до земли не добрались, рынок ИЖС развивается и чувствует себя неплохо.

 

Частная инициатива

 

С января по март в Ленобласти построили и сдали в эксплуатацию более 3000 частных жилых домов (ИЖС и садовые).

Всего в регионе за первый квартал ввели в эксплуатацию 758 714 кв.м жилья. Это уже неплохой результат: в прошлом году за тот же период сдали на треть меньше.

Больше половины ввода — 406 793 кв.м (53,6%) — приходится на сегмент ИЖС и жилые дома на садовых участках.

Правда, если считать в штуках, то квартир получится больше: примерно 9000. Средняя площадь квартиры в новостройках в прошлом году составляла 39,2 кв.м, сейчас — 41 кв.м. В частном секторе картина другая: средняя площадь дома ИЖС — 147 кв.м, жилого дома в садоводстве — 106,1 кв.м. Обычный бюджет покупки в новостройке — около 4 млн рублей. Дом в коттеджном поселке или садоводстве обойдется в 5–7 млн (наиболее востребованный бюджет сделки). Но будет в два-три раза просторнее.

По оценкам риэлторов, доступные по цене наделы уже раскуплены; готовые постройки уже и в прошлом году были в дефиците. С 1 апреля поставщики анонсировали подорожание основных материалов для частного домостроения на 6–15%, говорит руководитель ГК «Т-Дом» Дмитрий Зюзин. С рабочей силой — совсем беда: гастарбайтеры пока приехать не могут; оставшиеся в регионе мигранты предъявляют завышенные требования не только по оплате, но и по условиям проживания. (Впрочем, мы об этом предупреждали еще в конце прошлого года.) На рынке загородного домостроения работают те же законы, что и на бирже, только, пожалуй, более медленно и плавно: если все побежали покупать — значит, уже поздно.

На фоне общего подорожания работ и материалов повышается значимость личных рекомендаций, знакомств и связей. Раз уж все равно придется платить больше — так хотя бы рекомендованной бригаде, а не случайным людям с сомнительными навыками.

 

Мечту — на ковейер

 

Отчасти проблему может смягчить увеличивающееся предложение «заводских» домов. В марте о выходе на этот перспективный рынок заявила Группа ЛСР (пока компания обкатывает производство домокомплектов в Екатеринбурге). В июне запускает производство и строительство шоу-домов в поселке «Дивное озеро» компания «Ленрусстрой». «Пригород» также может рекомендовать покупателям каркасные дома от «Виллози Хаус». (Рекламных отношений с этой фирмой у нас нет, а вот личный опыт имеется.)

Второй фактор, который будет работать на поддержание высокого спроса, — постепенное проникновение ипотеки. Пока еще кредит на строительство частного дома — сделка редкая, не быстрая и далеко не всегда выгодная по условиям (ставка, залог). Но понемногу

картина меняется. Правда, доступность кредитных денег со временем также приведет к росту цен, как и субсидированные ставки по кредитам на новостройки.

Близкие цифры по регистрации новых домов приводит и областное Управление Росреестра. За первый квартал регистратор поставил на учет 3536 домов ИЖС общей площадью 523 096,3 кв.м. И еще 999 жилых домов на садовых участках — плюс 105 507,3 кв.м. Данные по вводу жилья расходятся с цифрами Россреестра: регистраторы включают в общую сумму не только свежие постройки, но и возведенные ранее, просто по каким-то причинам не поставленные на кадастровый учет.

Но при любых вариантах подсчетов понятно: сегмент частного домостроения в регионе за 2020 год вырос почти вдвое. И продолжает расти в 2021 году.

Средняя площадь домов ИЖС — 148 кв.м. (Год назад этот показатель составлял 140 кв.м.)

Активнее всего частники и небольшие компании осваивают Всеволожский район: 831 дом ИЖС. На втором месте — Ломоносовский: 594 частных дома. На третьем — Выборгский: 448.

Дмитрий Новосельцев, руководитель компании «1-я Академия недвижимости», отмечает рост спроса на готовые дома. Небольшие девелоперские фирмы выкупают от трех до 10 наделов в коттеджных поселках (КП «Сосновские горки», «Разметелево» и др.) и строят дома на продажу. Покупатель экономит время; кроме того, на готовый дом ИЖС проще получить «сельскую ипотеку». В марте по такой схеме в поселке «Разметелево» был реализован дом из газобетона площадью 160 кв.м на участке 10 соток. Стоимость сделки составила 9,2 млн рублей, ставка по кредиту от Россельхозбанка — 3%.

Недавнее предложение Росреестра сделать «дачную амнистию» вечной на краткосрочные показатели ввода ИЖС не повлияет. Но может добавить уверенности девелоперам, которые ранее не рисковали затевать новые коттеджные проекты, например, на сельхозземлях. Упрощенный порядок регистрации снимает часть рисков. В этом случае мы уже в 2021 году увидим увеличение количества коттеджных поселков и новых очередей. Но цены все равно вырастут, хоть и не так быстро, как на квартирном рынке.

 

 

План по ИЖС по Национальному проекту «Жилье и комфортная среда»

 

Год

2020

2021

2022

2023

2024

2030

Млн кв.м

36,0

36,0

37,0

38.0

44,0

50,0

Домов

267 000

267 000

274 000

281 000

326 000

370 000

Данные ДОМ.РФ

 

 Ввод жилья в ЛО, кв.м

 

 

Bсего

МКД

ИЖС

I квартал 2020

564 322

301 979

262 343

I квартал 2021

758 714

351 921

406 793

Данные Администрации ЛО

 

Динамика регистрации домов ИЖС, ЛО

 

 

2019

2020

2021

Месяц

кол-во

пл.

кол-во

пл.

кол-во

пл.

Январь

298

38 888,5

498

68 256,6

906

134 035,1

Февраль

146

20 039,5

575

79 216,4

1298

189 495,1

Март

299

39 502,8

602

87 194,3

1332

199 566,1

I квартал

743

98 430,8

1675

234 667,3

3536

523 096,3

Данные Управления Росреестра по Ленинградской области

 

Изменения структуры рынка, %

Тип сделки/период

2013 год

2020 год

Участки б/п

71

93

Участи с подрядом, готовые дома

7

5

Tаунхаусы

22

2

Данные «Загородного обозрения»

 

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments