Квартирный рынок сжимается и дорожает
За год в Ленобласти стало на 38 новостроек меньше. За первый квартал цены на первичном рынке выросли на 10,5%.
С января по март 2021 года девелоперы заключили 4946 договоров «долёвки». Это немного больше, чем в первом квартале 2020-го (4337 ДДУ). Но в декабре 2019-го власти уже начали вводить ограничения, в марте грянул полноценный карантин. Так первый квартал 2020-го будет не вполне показательным. Отставание от предкризисного 2019 года — около 40%. То есть льготная ипотека помогла, но панацеей не стала. Чтобы покупать неуклонно дорожающее жилье, граждане все глубже залезают в кредиты.
В январе индекс средней стоимости областного квадратного метра впервые перевалил за 100 000 рублей. На конец марта этот показатель составляет уже 106 690 рублей.
За год (с марта 2020-го по март 2021-го) цены на жилье в новостройках Ленобласти увеличились на 25,7%.
Отставание по темпам роста от спальных районов Петербурга возросло с 30 до 37%, от удаленных городских территорий с 11 до 19%.
По среднему бюджету сделки разница увеличивается. Год назад типичная областная квартира по ДДУ обходилась покупателю на 1,952 млн дешевле городской новостройки, сейчас — на 2,1 млн. Возможно, эта небольшая выгода будет постепенно смещать интерес покупателей в сторону областных проектов. Тем более, что им приходится конкурировать не столько с Приморским и Выборгским районами, сколько с поселками Шушары и Парголово.
Динамика цен по областным районам разнородна. В Ломоносовском районе средняя цена «квадрата» за год удвоилась. Решающий вклад в динамику цен вносит ЖК «Новое Горелово». Также играет роль заметное сокращение предложения в более доступном по цене ЖК «Ветер перемен».
В Гатчинском районе цены в первом квартале остались на уровне прошлогодних. В 2020-м там и так случился существенный рост (в самой Гатчине — плюс 43,3%) Причина стагнации: в декабре застройщик вывел на рынок ЖК «Верево-Сити» с относительно недорогими квартирами. Причем предложение в этом комплексе увеличивается, а в более дорогом «IQ Гатчина» — сокращается.
В ценовом рейтинге соседних с Петербургом районов лидируют Ломоносовский и Всеволожский (более 100 000 рублей за квадратный метр). Заметно отстает Тосненский.
Из близких к мегаполисы локаций наибольший годовой прирост в Новогорелово. В марте в Девяткино вышел в продажу ЖК «Заречный парк» (Группа ПИК) с относительно дорогими квартирами. Во Всеволожске цены на новое жилье сейчас несколько ниже, чем год назад, в марте 2020-го. Самые дорогие предложения по локациям — в Девяткино, Буграх, Гатчине, Новогорелово и Мурино: более 110 000 рублей за «квадрат». Самые доступные по цене квартиры поблизости от городских границ продают в Романовке и Федоровском.
Число проектов в продаже продолжает снижаться, и за год сократилось более чем на 40%. В марте 2020-го можно было выбирать квартиры в 91 новостройке, в марте 2021-го ассортимент сократился до 53. Областные проекты становятся масштабнее: за год доля области в структуре предложения по региону по числу объектов уменьшилась с 23 до 19%, по числу квартир — увеличилась с 19 до 32%.
Основные массивы новостроек по-прежнему концентрируются во Всеволожском районе: 88% объектов, 95% квартир.
Полагаем, областные девелоперы будут поддерживать сложившийся баланс и выпускать на рынок ровно столько нового жилья, чтобы, с одной стороны не уронить цены, с другой — чтобы хватало на продолжение строительства (или на погашение платежей по проектному финансированию).
Стоит также учитывать, что часть клиентов у квартирного рынка все увереннее отнимает ИЖС. За первый квартал в Ленобласти строители ввели в эксплуатацию более 9000 квартир и около 3000 домов ИЖС. Но по площади получается примерно поровну: средняя квартира — 41 кв.м, средний дом на участке ИЖС — 148 кв.м.
Участники рынка полагают, что 2021 год обойдется без существенных потрясений. Правда, теперь на рынке начинают преобладать не столько экономические, сколько криминальные факторы. Следствие объявляет потерпевшими по делу «Петростроя» более 6000 дольщиков, оценивает ущерб в 4,5 млрд рублей. Другие оперативники задерживают зам руководителя комитета Госстройнадзора — за служебные упущения... И практически одновременно президент требует принять меры «по увеличению предложения жилья». Прокуратура и следствие практически всесильны в нашей стране, когда речь заходит про «отнять и поделить». Но увеличить предложение жилья они не могут. Как и стабилизировать цены на масло и сахар...
Таб. 1
Регистрация ДДУ и договоров ипотеки за I квартал, ЛО
Договор/период |
I кв. 2018 |
I кв. 2019 |
I кв. 2020 |
I кв. 2021 |
Колич. ДДУ |
7319 |
8315 |
4337 |
4946 |
Ипотека |
16 271 |
19 222 |
14 933 |
17 394 |
Данные Управления Росрееестра по ЛО
Таб. 2
Динамика цен по территориям СПб и ЛО, руб./кв.м
|
2020 |
2021 |
|
|
|||||||||||
|
Март |
Апр. |
Май |
Июнь |
Июль |
Авг. |
Сент. |
Окт. |
Нояб. |
Дек. |
Янв. |
Февр. |
Март |
За 3 мес |
За год |
Центр |
199 436 |
204 552 |
202 728 |
205 244 |
208 631 |
214 258 |
215 001 |
214 110 |
218 504 |
219 424 |
225 667 |
237 314 |
247 890 |
13,0 |
24,3 |
Спальные р-ны |
122 260 |
124 853 |
125 068 |
127 060 |
128 514 |
133 028 |
136 129 |
141 297 |
149 659 |
157 930 |
163 897 |
167 054 |
170 141 |
7,7 |
39,2 |
Дальний город |
94 029 |
95 366 |
96 285 |
96 902 |
98 718 |
98 718 |
110 667 |
117 566 |
119 928 |
122 425 |
128 290 |
130 066 |
132 410 |
8,2 |
40,8 |
Пригороды |
95 427 |
96 982 |
97 840 |
98 168 |
96 278 |
95 550 |
100 336 |
103 953 |
110 606 |
109 484 |
110 415 |
117 795 |
119 637 |
9,3 |
25,4 |
Область |
85 148 |
85 402 |
86595 |
87 740 |
88 475 |
90 174 |
91 784 |
93 924 |
95 724 |
96 798 |
101 518 |
103 749 |
106 990 |
10,5 |
25,7 |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Таб. 3
Динамика цен по локальным зонам, руб/кв.м
Район |
Зона |
Март 2020 |
Март 2021 |
Изм. за 3 мес, % |
Изм. за год, % |
Всеволожский
|
Бугры |
91 305 |
117 431 |
9,4 |
28,6 |
Всеволожск |
88 925 |
87 297 |
- 1,3 |
- 1,8 |
|
Девяткино |
82 162 |
120 091 |
- |
46,2 |
|
Кудрово |
93 267 |
97 288 |
0,4 |
4,3 |
|
Мурино |
83 111 |
111 768 |
10,8 |
34,5 |
|
Романовка |
55 274 |
55 828 |
- 1,6 |
1,0 |
|
им. Свердлова |
53 603 |
69 108 |
0,1 |
28,9 |
|
Сертолово |
84 304 |
99 175 |
5,3 |
17,6 |
|
Янино-1 |
82 716 |
106 510 |
6,9 |
28,8 |
|
Янино-2 |
79 588 |
79 861 |
4,1 |
0,3 |
|
Гатчинский |
Верево |
|
72 438 |
- |
- |
Гатчина |
87 760 |
114 371 |
4,2 |
30,3 |
|
Коммунар |
67 195 |
- |
- |
- |
|
Ломоносовский |
Новогорелово |
74 054 |
113 612 |
9,6 |
53,4 |
Новоселье |
83 054 |
100 560 |
1,4 |
21,1 |
|
Тосненский |
Никольское |
54 026 |
- |
- |
- |
Федоровское |
43 926 |
56 802 |
- 6,8 |
23,0 |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Табл. 4
Локальные ценовые характеристики, руб./кв.м
Район |
Зона |
Цена кв.м |
||||||
для всех объектов |
для домов со сроком сдачи до 1 года |
|||||||
средняя |
MIN |
MAX |
средняя |
MIN |
MAX |
|||
Всеволожский |
Бугры |
117 431 |
79 602 |
153 207 |
119 169 |
89 123 |
129 826 |
|
Всеволожск |
87 297 |
72 445 |
113 454 |
87 875 |
76 004 |
112 166 |
||
Девяткино |
120 091 |
91 405 |
146 482 |
- |
- |
- |
||
Кудрово |
97 288 |
79 001 |
149 441 |
- |
- |
- |
||
Мурино |
111 768 |
75 066 |
164 723 |
99 052 |
75 066 |
145 394 |
||
Романовка |
55 828 |
53 882 |
57 820 |
55 828 |
53 882 |
57 820 |
||
Пос. им. Свердлова |
69 108 |
69 033 |
72 997 |
69 108 |
69 033 |
72 997 |
||
Сертолово |
99 175 |
85 000 |
133 213 |
92 839 |
85 000 |
115 424 |
||
Янино-1 |
106 510 |
78 118 |
144 171 |
109 830 |
78 118 |
143 526 |
||
Янино-2 |
79 861 |
79 861 |
79 861 |
79 861 |
79 861 |
79 861 |
||
Гатчинский |
Верево |
72 438 |
70 000 |
85 302 |
71 840 |
70 169 |
75 183 |
|
Гатчина |
114 371 |
95 626 |
134 974 |
115 272 |
95 626 |
134 892 |
||
Ломоносовский |
Новогорелово |
113 612 |
77 162 |
145 392 |
111 962 |
90 098 |
140 110 |
|
Новоселье |
100 560 |
91 009 |
103 010 |
- |
- |
- |
||
Тосненский |
Федоровское |
51 933 |
50 000 |
54 750 |
51 933 |
50 000 |
54 750 |
|
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Таб. 5
Предложение: колич. проектов (без учета очередей), шт.
|
Март 2020 |
Янв. 2021 |
Февр. |
март |
За I кв. |
За год |
Область в целом |
91 |
61 |
59 |
53 |
-9 |
-38 |
В т.ч. Всевол. |
73 |
50 |
48 |
46 |
-2 |
-27 |
Выборгский |
3 |
0 |
0 |
0 |
0 |
-3 |
Гатчинский |
4 |
2 |
2 |
2 |
-2 |
-2 |
Кировский |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
-1 |
Ломонос. |
6 |
6 |
6 |
4 |
-2 |
-2 |
Лужский |
1 |
1 |
1 |
0 |
-1 |
-1 |
Тосненский |
3 |
2 |
2 |
1 |
-2 |
-2 |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Таб. 7
Колич. проектов в локальных зонах, Всеволожский район (без учета очередей), шт.
|
Март 2020 |
Янв. 2021 |
Февр. |
Март |
За I кв. |
За год |
Бугры |
3 |
5 |
5 |
5 |
0 |
2 |
Всеволожск |
5 |
5 |
4 |
4 |
-1 |
-1 |
Девяткино |
2 |
0 |
0 |
1 |
1 |
-1 |
Кудрово |
15 |
4 |
4 |
4 |
-1 |
-11 |
Мурино |
24 |
17 |
15 |
17 |
2 |
-7 |
Романовка |
3 |
1 |
1 |
1 |
0 |
-2 |
им. Свердлова |
2 |
1 |
1 |
1 |
0 |
-1 |
Сертолово |
2 |
2 |
2 |
2 |
0 |
0 |
Янино-1 |
4 |
4 |
5 |
4 |
0 |
0 |
Янино-2 |
1 |
1 |
1 |
1 |
0 |
0 |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Таб. 8
Структура предложения по региону, %
Территория |
Март 2020-го |
Март 2021-го |
||
проекты |
квартиры |
проекты |
квартиры |
|
Санкт-Петербург |
67 |
75 |
72 |
61 |
Пригороды |
10 |
6 |
9 |
7 |
Ленинградская область |
23 |
19 |
19 |
32 |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Таб. 9
Структура предложения в ЛО, %
Район |
Март 2020-го |
Март 2021-го |
||
проекты |
квартиры |
проекты |
квартиры |
|
Всеволожский |
80 |
87 |
88 |
95 |
Гатчинский |
4 |
2 |
4 |
1 |
Ломоносовский |
7 |
9 |
6 |
3 |
Тосненский |
3 |
1 |
2 |
1 |
Остальные районы |
6 |
1 |
0 |
0 |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
если понравилась статья - поделитесь: