1224
0
Житков Дмитрий

Квартирный рынок сжимается и дорожает

 

За год в Ленобласти стало на 38 новостроек меньше. За первый квартал цены на первичном рынке выросли на 10,5%. 

С января по март 2021 года девелоперы заключили 4946 договоров «долёвки». Это немного больше, чем в первом квартале 2020-го (4337 ДДУ). Но в декабре 2019-го власти уже начали вводить ограничения, в марте грянул полноценный карантин. Так первый квартал 2020-го будет не вполне показательным. Отставание от предкризисного 2019 года — около 40%. То есть льготная ипотека помогла, но панацеей не стала. Чтобы покупать неуклонно дорожающее жилье, граждане все глубже залезают в кредиты.

В январе индекс средней стоимости областного квадратного метра впервые перевалил за 100 000 рублей. На конец марта этот показатель составляет уже 106 690 рублей.

За год (с марта 2020-го по март 2021-го) цены на жилье в новостройках Ленобласти увеличились на 25,7%.

Отставание по темпам роста от спальных районов Петербурга возросло с 30 до 37%, от удаленных городских территорий с 11 до 19%.

По среднему бюджету сделки разница увеличивается. Год назад типичная областная квартира по ДДУ обходилась покупателю на 1,952 млн дешевле городской новостройки, сейчас — на 2,1 млн. Возможно, эта небольшая выгода будет постепенно смещать интерес покупателей в сторону областных проектов. Тем более, что им приходится конкурировать не столько с Приморским и Выборгским районами, сколько с поселками Шушары и Парголово.

Динамика цен по областным районам разнородна. В Ломоносовском районе средняя цена «квадрата» за год удвоилась. Решающий вклад в динамику цен вносит ЖК «Новое Горелово». Также играет роль заметное сокращение предложения в более доступном по цене ЖК «Ветер перемен».

В Гатчинском районе цены в первом квартале остались на уровне прошлогодних. В 2020-м там и так случился существенный рост (в самой Гатчине — плюс 43,3%) Причина стагнации: в декабре застройщик вывел на рынок ЖК «Верево-Сити» с относительно недорогими квартирами. Причем предложение в этом комплексе увеличивается, а в более дорогом «IQ Гатчина» — сокращается.

В ценовом рейтинге соседних с Петербургом районов лидируют Ломоносовский и Всеволожский (более 100 000 рублей за квадратный метр). Заметно отстает Тосненский.

Из близких к мегаполисы локаций наибольший годовой прирост в Новогорелово. В марте в Девяткино вышел в продажу ЖК «Заречный парк» (Группа ПИК) с относительно дорогими квартирами. Во Всеволожске цены на новое жилье сейчас несколько ниже, чем год назад, в марте 2020-го. Самые дорогие предложения по локациям — в Девяткино, Буграх, Гатчине, Новогорелово и Мурино: более 110 000 рублей за «квадрат». Самые доступные по цене квартиры поблизости от городских границ продают в Романовке и Федоровском.

Число проектов в продаже продолжает снижаться, и за год сократилось более чем на 40%. В марте 2020-го можно было выбирать квартиры в 91 новостройке, в марте 2021-го ассортимент сократился до 53. Областные проекты становятся масштабнее: за год доля области в структуре предложения по региону по числу объектов уменьшилась с 23 до 19%, по числу квартир — увеличилась с 19 до 32%. 

Основные массивы новостроек по-прежнему концентрируются во Всеволожском районе: 88% объектов, 95% квартир.

Полагаем, областные девелоперы будут поддерживать сложившийся баланс и выпускать на рынок ровно столько нового жилья, чтобы, с одной стороны не уронить цены, с другой — чтобы хватало на продолжение строительства (или на погашение платежей по проектному финансированию).

Стоит также учитывать, что часть клиентов у квартирного рынка все увереннее отнимает ИЖС. За первый квартал в Ленобласти строители ввели в эксплуатацию более 9000 квартир и около 3000 домов ИЖС. Но по площади получается примерно поровну: средняя квартира — 41 кв.м, средний дом на участке ИЖС — 148 кв.м.

Участники рынка полагают, что 2021 год обойдется без существенных потрясений. Правда, теперь на рынке начинают преобладать не столько экономические, сколько криминальные факторы. Следствие объявляет потерпевшими по делу «Петростроя» более 6000 дольщиков, оценивает ущерб в 4,5 млрд рублей. Другие оперативники задерживают зам руководителя комитета Госстройнадзора — за служебные упущения... И практически одновременно президент требует принять меры «по увеличению предложения жилья». Прокуратура и следствие практически всесильны в нашей стране, когда речь заходит про «отнять и поделить». Но увеличить предложение жилья они не могут. Как и стабилизировать цены на масло и сахар...

 

 

Таб. 1

Регистрация ДДУ и договоров ипотеки за I квартал, ЛО

 

Договор/период

I кв. 2018

I кв. 2019

I кв. 2020

I кв. 2021

Колич. ДДУ

7319

8315

4337

4946

Ипотека

16 271

19 222

14 933

17 394

Данные Управления Росрееестра по ЛО

 

Таб. 2

Динамика цен по территориям СПб и ЛО, руб./кв.м                                                                                                   

 

 

2020

2021

 

 

 

Март

Апр.

Май

Июнь

Июль

Авг.

Сент.

Окт.

Нояб.

Дек.

Янв.

Февр.

Март

За 3 мес

За год

Центр

199 436

204 552

202 728

205 244

208 631

214 258

215 001

214 110

218 504

219 424

225 667

237 314

247 890

13,0

24,3

Спальные  р-ны

122 260

124 853

125 068

127 060

128 514

133 028

136 129

141 297

149 659

157 930

163 897

167 054

170 141

7,7

39,2

Дальний город

94 029

95 366

96 285

96 902

98 718

98 718

110 667

117 566

119 928

122 425

128 290

130 066

132 410

8,2

40,8

Пригороды

95 427

96 982

97 840

98 168

96 278

95 550

100 336

103 953

110 606

109 484

110 415

117 795

119 637

9,3

25,4

Область

85 148

85 402

86595

87 740

88 475

90 174

91 784

93 924

95 724

96 798

101 518

103 749

106 990

10,5

25,7

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Таб. 3

Динамика цен по локальным зонам, руб/кв.м

 

Район

Зона

Март 2020

Март 2021

Изм. за 3 мес, %

Изм. за год, %

  Всеволожский

 

  Бугры

91 305

117 431

9,4

28,6

  Всеволожск

88 925

87 297

- 1,3

- 1,8

  Девяткино

82 162

120 091

 -

46,2

  Кудрово

93 267

97 288

0,4

4,3

  Мурино

83 111

111 768

10,8

34,5

  Романовка

55 274

55 828

- 1,6

1,0

  им. Свердлова

53 603

69 108

0,1

28,9

  Сертолово

84 304

99 175

5,3

17,6

  Янино-1

82 716

106  510

6,9

28,8

  Янино-2

79 588

79 861

4,1

0,3

  Гатчинский

  Верево

 

72 438

 -

 -

  Гатчина

87 760

114 371

4,2

30,3

  Коммунар

67 195

 -

 -

 -

  Ломоносовский

  Новогорелово

74 054

113 612

9,6

53,4

  Новоселье

83 054

100 560

1,4

21,1

  Тосненский

  Никольское

54 026

 -

 -

 -

  Федоровское

43 926

56 802

- 6,8

23,0

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Табл. 4

Локальные ценовые характеристики, руб./кв.м

               

   Район

Зона

Цена кв.м

для всех объектов

для домов со сроком сдачи до 1 года

средняя

MIN

MAX

средняя

MIN

MAX

Всеволожский

Бугры

117 431

79 602

153 207

119 169

89 123

129 826

Всеволожск

87 297

72 445

113 454

87 875

76 004

112 166

Девяткино

120 091

91 405

146 482

 -

 -

 -

Кудрово

97 288

79 001

149 441

 -

 -

 -

Мурино

111 768

75 066

164 723

99 052

75 066

145 394

Романовка

55 828

53 882

57 820

55 828

53 882

57 820

Пос. им. Свердлова

69 108

69 033

72 997

69 108

69 033

72 997

Сертолово

99 175

85 000

133 213

92 839

85 000

115 424

Янино-1

106 510

78 118

144 171

109 830

78 118

143 526

Янино-2

79 861

79 861

79 861

79 861

79 861

79 861

Гатчинский

Верево

72 438

70 000

85 302

71 840

70 169

75 183

Гатчина

114 371

95 626

134 974

115 272

95 626

134 892

Ломоносовский

Новогорелово

113 612

77 162

145 392

111 962

90 098

140 110

Новоселье

100 560

91 009

103 010

 -

 -

 -

Тосненский

Федоровское

51 933

50 000

54 750

51 933

50 000

54 750

                 

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Таб. 5   

Предложение: колич. проектов (без учета очередей), шт.

 

 

Март 2020

Янв. 2021

Февр.

март

За I кв.

За год

  Область в целом

91

61

59

53

-9

-38

  В т.ч.  Всевол.

73

50

48

46

-2

-27

             Выборгский

3

0

0

0

0

-3

             Гатчинский

4

2

2

2

-2

-2

             Кировский

1

0

0

0

0

-1

             Ломонос.

6

6

6

4

-2

-2

             Лужский

1

1

1

0

-1

-1

             Тосненский

3

2

2

1

-2

-2

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Таб. 7

Колич. проектов в локальных зонах, Всеволожский район (без учета очередей), шт.

 

 

Март 2020

Янв. 2021

Февр.

Март

За I кв.

За год

   Бугры

3

5

5

5

0

2

   Всеволожск

5

5

4

4

-1

-1

   Девяткино

2

0

0

1

1

-1

   Кудрово

15

4

4

4

-1

-11

   Мурино

24

17

15

17

2

-7

   Романовка

3

1

1

1

0

-2

   им. Свердлова

2

1

1

1

0

-1

   Сертолово

2

2

2

2

0

0

   Янино-1

4

4

5

4

0

0

   Янино-2

1

1

1

1

0

0

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Таб. 8

Структура предложения по региону, %

 

  Территория

Март 2020-го

Март 2021-го

проекты

квартиры

проекты

квартиры

  Санкт-Петербург

67

75

72

61

  Пригороды

10

6

9

7

  Ленинградская область

23

19

19

32

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Таб. 9

Структура предложения в ЛО, %

 

  Район

Март 2020-го

Март 2021-го

проекты

квартиры

проекты

квартиры

 Всеволожский

80

87

88

95

   Гатчинский

4

2

4

1

   Ломоносовский

7

9

6

3

   Тосненский

3

1

2

1

 Остальные районы

6

1

0

0

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

 

 

 

если понравилась статья - поделитесь: