– В какие сроки должна быть проведена кадастровая оценка в Ленобласти?
– В соответствии с распоряжением областного правительства № 565, в 2019 году
мы проводим кадастровую оценку земель населенных пунктов, водного фонда
и земель сельхозназначения. Оценка других категорий земель и капитальных объектов будет проведена позже.
2018 год — подготовительный период. Пытаемся сформировать базу исходных данных, на основании которых и будет установлена кадастровая стоимость.

– Так у вас же должны быть исходные данные?
– Теоретически — да, фактически — пока нет. Мы получаем сведения из нескольких источников. Запрашиваем данные Росреестра, сведения от ОМСУ, от органов исполнительной власти, подведомственных организации. Далее будем непосредственно работать с крупными собственниками.

– Насколько полна база Росреестра?
– Скажем так: сведения, которые мы получили по состоянию на 1 февраля 2017 года, не вполне нас устраивают. Много нестыковок, несоответствий. Меньше половины участков имеют привязку к координатам. Около трети наделов (если брать по числу, а не по площади) не учтены вообще. С водным фондом беда. По лесным участкам, как правило, указана только площадь…
С объектами капитального строительства (ОКС) все еще печальнее: по нашим оценкам, на учет поставлены примерно 40%, в основном квартиры в многоквартирных домах. Существенная часть ИЖС, садовых и дачных домов в кадастре отсутствует. Чисто арифметически ОКСов должно быть в разы больше, чем участков. 80% участков — земли, предоставленные под жилье, садоводства, дачи и ЛПХ с возможностью застройки. Участки под МКД… А у нас 1,6 млн объектов недвижимости на 1,2 млн участков. Приходится предположить, что есть много неучтенных объектов…

– Удастся ли до конца года привести базу в сколько-нибудь приличное состояние?
– Это желание должно быть обоюдным… Мы направляем запросы в рамках 237–ФЗ — закона о кадастровой оценке.А Росреестр нам отвечает: мы работаем по 218–ФЗ (по закону о госрегистрации) и предоставим вам сведения только в год проведения оценки, на 1 января 2019-го, и только по тем категориям, по которым проводится оценка. Нас это не устраивает. Потому что сведения, которые мы получаем, мягко говоря, некорректные. Когда происходило слияние баз по правам и по объектам, как и можно было предположить, ошибки удвоились. Сейчас, например, площадь учтенных участков в ЕГРН в 1,63 раза превышает общую площадь ЛО. Это результат двойного учета, пересечения и наложения границ.

– Бюджет обещал финансировать комплексные кадастровые работы…
– Финансирование ККР должно идти из трех источников: местного, регионального и федерального бюджетов. Федеральный готов софинансировать, на местах — думают: не у всех есть деньги. По нашей информации, в 2018 году должны начать проводить ККР в Тихвинском и Подпорожском районах.

– Может быть, для местных чиновников выгода от распоряжения неучтенными участками очевиднее, чем от роста налоговых поступлений в бюджет?
– Без комментариев. Распоряжение неучтенными участками незаконно, поэтому этим занимаются правоохранительные органы, в рамках своих компетенций. Ситуация усугубляется тем, что очень много недвижимости, права на которую оформлены до 1998 года, не числится в Росреестре…

– В Подмосковье используют данные аэрофотосъемки, БПЛ и прочее — нашли аж 350 000 неучтенных объектов…
– Найти — это полдела. Как их вовлечь в оборот? Например, замминистра имущественных отношений Московской области ходит с комиссией и разбрасывает по почтовым ящикам письма: придите, пожалуйста, зарегистрируйте.
В Ленобласти 1 265 043 участка. За прошлый год ККР по трем пилотным регионам РФ позволили поставить на учет 35 000 участков. В этом году собираются 40 000. Такими темпами — работы на сотни лет!
На рабочей встрече в Минэкономразвития РФ и заседании рабочей группы в Госдуме, а также конференции в Крымском федеральном университете, посвященным проблемам кадастровой оценки, с участием Росреестра, мы поставили вопрос: наряду с «дачной» и «лесной» амнистиями нужно ввести упрощенный порядок регистрации объектов (отражения в перечне Росреестра), хотя бы
в статусе временных.
На днях были опубликованы разъяснения Минфина: муниципалитеты могут вовлекать приватизированные объекты в налоговый оборот без согласия собственника. Ставить их на учет на основании архивных документов. (В принципе, такая возможность давно была предусмотрена — процедура не была ясна.) Хотя вопросов остается тьма.
Для нас это тоже будет большая проблема. Мы принимаем декларации от собственников. В этот документ могут включить все что угодно, легализовать любой самозахват и самострой. И потом, заплатив один раз налоги, подать заявление: «Это мое». А затем к нам (или к местной власти) придет прокуратура…
МЭР утвердил несколько форм деклараций. Одна форма — для постановки на учет в Росреестре. Вторая — для ГБУ, чтобы объект прошел государственную кадастровую оценку. Третья — для исправления выявленных в учете ошибок. Это вызывает справедливое возмущение граждан! Чтобы исправить неверные данные, собственник должен бежать в Росреестр, заново проводить кадастровые работы, межевание и пр., то есть нести дополнительные расходы, фактически не по своей вине.

– Есть ли возможности для проведения корректной оценки на основании неполных и неточных данных?
– Мы работаем над этим. Добиваемся получения актуальной информации.

– Местные власти в этом заинтересованы?
– Пока явный интерес проявил только глава Копорского СП Дмитрий Петрович Кучинский. У него бюджет МО — 7,5 млн рублей, а только за невывоз мусора могут назначить до 5 млн штрафов. Их интерес понятен — пополнение бюджета, чтобы реализовать, в первую очередь, социальные программы.
Мы связываем зарегистрированную недвижимость с участком, проверяем вид использования земли. Как только видим разночтения — адресуем вопросы муниципалитетам.

– Много разночтений по видам использования земли?
– В Ленобласти только 661 000 садоводческих участков расположены на землях всех категорий, включая водный фонд, лесной фонд, земли запаса и те, для которых категория не установлена. Участки на двух последних вообще не попадут в кадастровую оценку! Этими ситуациями должны заниматься местные власти, а также госземконтроль.

– А не возникнет у муниципальных чиновников искушения поиграть с границами, включить какие-то дополнительные куски в состав поселения?
– Никто не отменял человеческий фактор, но положительный результат, возможно, более значим. Объекты застройки, которым 20–30 лет, фактически висят в воздухе, их владельцы не платят налогов. Муниципалам иногда проще изменить границы, включить застроенные массивы в состав земель поселения и получать налоги, чем пытаться снести как самострой.
Какие-то случаи злоупотреблений, вероятно, будут. Но есть сознательные, инициативные муниципалы, районы, которые стоит поддержать. Работа только начата, и пока это Копорье, Гатчинский район, Тихвинский.
До конца года мы хотим привести базу в более-менее удобоваримый вид.
Доходит до смешного. Мы — государственное бюджетное учреждение. Мы реализуем полномочия Правительства Ленобласти. Но в ответ на наши запросы филиал федеральной кадастровой палаты пишет: «Вы не являетесь органом исполнительной власти, и бесплатно мы вам информацию не дадим». Мы подсчитали: по их расценкам, чтобы закупить базовую информацию (сведения об объектах недвижимости — основные характеристики, есть ли льготы), мы должны запросить в бюджете области дополнительно 1,5 млрд рублей. Мы обратились к нашему учредителю
и направили аналогичный запрос от Лен-облкомимущества, который является органом исполнительной власти, теперь ждем реакции коллег из Росреестра.
А время, отведенное на проведение подготовительных работ, уходит…

– После резких слов президента о несправедливой оценке чиновники активизировались и заявили, что во всем виноваты независимые оценщики. А вот теперь придут государевы люди и все подсчитают правильно…
– Независимые оценщики борются за то, чтобы усилить направление оспаривания.
На наш взгляд, три-четыре интересанта стремятся обеспечить себе безбедное существование. У некоторых организаций оспаривание кадастровой оценки поставлено на поток.
Методические указания о ГКО позволяют ГБУ использовать отчеты независимых оценщиков. Сейчас ГБУ может принимать результаты рыночной оценки, оплаченной правообладателями, чтобы уточнить рыночную стоимость в качестве кадастровой или в качестве точки для моделирования.
Все, что было в оценено в ЛО и размещено на сайте Росреестра, мы скачали, анализировали и используем. Можем уже показать карты ценового зонирования, которые были созданы сотрудниками нашего ГБУ на основе данных из открытых источников. Иногда возникают забавные ситуации.
Если сравнивать 2014-й и 2017 год, число объектов изменилось, стоимость — нет.
Возвращаясь к вопросу о противостоянии независимых и государственных оценщиков: вместо того чтобы ждать, когда больному станет совсем плохо, а потом добивать его ногами путем оспаривания, могли бы поучаствовать, упреждая кадастровую оценку, предоставляя рыночные отчеты. Сэкономили бы бюджетные деньги и суды не перегружали.

– Давайте перевернем: чтобы сохранить долю рынка (оспаривание), независимым оценщикам невыгодно делиться с госструктурами.
– Это правда. Но неизвестно, какой рынок выгоднее. Масштабное оспаривание может привести к тому, что этот рынок просто закроют. Несколько субъектов РФ уже обратились в МЭР: убрать оспаривание. Первым взвыл Татарстан, которому пришлось массово выплачивать компенсации. Подобные опасения есть во многих других субъектах.
Один из аргументов, почему хотелось бы уговорить муниципалов делиться информацией: если к нам поступит иск с оспариванием — мы направим регрессионный иск в ОМСУ, которые не предоставили информацию.
В садоводствах Кировского района — около 40% несовпадения по площадям. По ОКСам — 90% не числится в кадастре. По объектам, которые формировались после 2005 года, более-менее порядок наведен. Чем «моложе» садоводство, тем лучше ситуация с учетом.

– Есть еще нерешенный вопрос по хозпостройкам: надо их ставить на учет или нет? Надо ли платить налоги?
– Ни один документ до конца не раскрывает, что является объектом недвижимости, а что нет. Что поставлено на учет — то и объект. Налоговая нам разъяснила: если муниципалы поставили на учет — надо платить налог.
Я с непонятностями столкнулся лично. У меня есть недвижимость в Петербурге, построена и зарегистрирована в 1998 году, оформлено право собственности. Несколько лет назад я перестал получать налоговые уведомления. Оказалось, что юридически ее вообще нет! Сейчас
я повторно ставлю на учет, несу дополнительные затраты…
Я обратился в налоговую, указал номера документов, попросил прислать декларацию, чтобы уплатить налог. Мне отказали: у нас, говорят, нет такого объекта!
А пока я ни продать его не могу, ни страховку получить.

– Были жалобы из-за разброса стоимости по соседним домам…
– К сожалению, у нас оценка идет по категориям земель. Например, в одном квартале: у одного — населенный пункт, у соседа — сельхозка. Бывает даже так: четыре соседних участка — четыре разные категории. И налоги разные. Новые декларации садоводы и владельцы ИЖС получат в 2020 году, в 2021-м должны уплатить. То же — по землям населенных пунктов.

– Цель кадастровой оценки — точность или справедливость?
– Сейчас стоимость земель ИЖС, по данным отраженных Росреестром сделок, во Всеволожском районе может различаться в 550 раз! Такой разрыв между минимальной и максимальной ценой из поданных правообладателями сведений. Наша цель — выявить реальные цены
и сузить диапазон, чтобы при оценочном зонировании в одной зоне не попадались объекты с разбросом в разы.

– Допустим, я плачу налог с рыночной стоимости. Но при этом знаю, что трое моих соседей не платят ничего вообще. Я воспринимаю это как несправедливость. Законопослушным быть невыгодно?
– Пока это действительно так. Все бремя лежит на добропорядочных гражданах. А возмущаются (несправедливостью) в основном уклонисты. Особенно сильно — те, кто собирался спекулировать землей. Например, планировал перевести сельхозку под дачное строительство.

– Где критическая точка? Когда сознательные налогоплательщики начнут давить на несознательных?
– До нее еще далеко. Культуры собственности у нас пока еще нет. Право не стало обязанностью — никто не побежит легализовать собственность. Не все граждане, к сожалению, понимают ценность земли и корректно оформленных прав на нее.