636
0
беседовал Синочкин Дмитрий Юрьевич

Сергей Терентьев: «Покупатели инвестируют в будущее»

Компания «ЦДС» — один из крупнейших петербургских застройщиков. Вам может нравиться загородный дом, вы можете долго присматриваться к таун-хаузам или мечтать о жилье с мансардой, но статистика неумолима: восемь из десяти петербургских покупателей ориентированы на масс-маркет.
Об особенностях массового рынка, о капризах спроса и проблемах запуска крупных проектов мы беседуем с директором департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергеем Терентьевым.

– Аналитики говорят, что цены на вторичном рынке и в новостройках сравнялись. Это хорошо или плохо?
– Оценивать, хорошо или плохо, — это, наверное, не совсем правильно. Точнее: это было ожидаемо. На волне ажиотажного спроса граждане покупали много квартир, сейчас они выведены в продажу. Их владельцы хотят как минимум вернуть вложенные средства. Такое жилье выставляется, конечно, по цене выше той, по которой оно приобреталось. И эти объекты конкурируют с предложением непосредственно от застройщиков.
Приобретение у частного лица не всегда удобно из-за отсутствия многих инструментов покупки. Не всем продавцам нравится ипотека (из-за возможных задержек с оформлением), они в принципе не могут предоставлять рассрочку и т.д. Фактически — только живые деньги, все 100%.

– Зато на «вторичке» можно купить и жить сразу. А новостройку придется ждать год-два…
– Человек вправе выбирать, покупать «пожившую»  «хрущевку» по 90 000–95 000 за квадратный метр или подождать полгода-год и приобрести квартиру приличного качества в новостройке за те же деньги. Кроме того, ценовые индексы показывают «среднюю температуру по больнице»: важно посмотреть структуру цен, качественный состав предложения. Застройщики, в том числе из-за высокой конкуренции, вынуждены постоянно совершенствовать свой продукт. А на вторичном рынке представлено довольно много устаревшего жилья, оно уже перестало устраивать покупателя.

– Эксперты отмечают еще одну тенденцию: постепенное смещение спроса от популярных районов Ленобластив черту города. (Похожие процессы идут и в Москве.)
– У нас, к сожалению, не так много проектов, расположенных в черте города. Мы работаем над расширением земельного банка. Но в наших городских проектах действительно ощущаем повышенный интерес, хотя бы в том же ЖК «Кантемировский», где квартиры реализуются по заметно более высоким ценам, чем жилье в районе Кудрово, Мурино и пр. Большинство хочет жить в городе, не все могут себе это позволить. Хотя отмеченное вами смещение спроса вовсе не означает, что люди отказались от покупки жилья в популярных районах около КАД. Ведь по сути это спальный район города, формально находящийся на территории Ленинградской области. Есть рост спроса со стороны людей, которые готовы потратить немного больше денег на более привлекательную локацию.

– Если мерить в миллионах метров, в области предложение все равно больше: 8–9 млн кв.м в новостройках против городских 4,5–5 млн. Смещение спроса означает, что реализация областных проектов замедлится?
– Мы сейчас аккуратно тестируем рынок. У нас довольно большой запас участков, и мы очень осторожно, но регулярно выпускаем в продажу новые корпуса в начатых проектах — таких как ЖК «Муринский посад», «Весна» в Кудрово, «Новое Янино». В марте вывели один корпус в Янино, один — в «Муринском посаде». Нам как опытному и крупному застройщику, наверное, легче дается продвижение таких проектов, чем средним или небольшим фирмам, тем более — новичкам.
Так что обновление ассортимента происходит — в строгом соответствии с тем объемом спроса, который есть в наших проектах.
Интерес к областным локациям сохраняется, он далеко не исчерпан, и я не могу сказать, что он упал или заметно снизился. Растут требования покупателей…

– У вас были опыты в нетрадиционных форматах — репинский проект таун-хаузов «Кантеле», наверное, можно считать вполне удачным. Будете и дальше экспериментировать?
– Наш формат — это масс-маркет, мы в нем хорошо ориентируемся, и в этом сегменте и будем работать. Таун-хаузами, скорее всего, не станем заниматься совсем. Малоэтажка — возможно, при определенных условиях. Пока мы такие проекты не разрабатываем.

– На юге вы представлены меньше, чем на севере. Есть какие-то планы и про-екты, связанные со строительством в Ло-моносовском, Тосненском, Гатчинском районах?
– Ломоносовский и Тосненский нам не очень интересны, а вот южная часть Всеволожского района, Новосаратовка — да, там у нас запланирован крупный комплекс, в ближайшее время будем выводить его в реализацию.

– Третий год доходы граждан падают, а вы собираетесь запускать крупный проект. Не боитесь рисковать?
– Если бы ситуация с доходами была другой, если бы экономика выглядела иначе, мы бы этот проект вывели в продажу еще год — полтора года назад. Сейчас мы ищем ту точку, когда можно будет запускать проект с минимальными рисками.

– А что должно случиться, какой сигнал вы ловите?
– Чтобы спрос хотя бы зафиксировался на определенном уровне. К примеру, на уровне 2016 года, когда мы, кстати, увеличили объем продаж почти на 30%. Если увидим, что спрос стабилен (и тем более — если интерес покупателей будет расти), это и станет сигналом.
Сейчас рынок можно охарактеризовать как спокойный, без скачков. Главное — чтобы не началось скатывание.

– Насколько отношение покупателей к вашим ЖК зависит от того, какие в данной     локации дороги, какая социалка?
– Так понятно: все хотят, чтобы транспортная доступность была приличной, а школа и детский садик — во дворе. И застройщики уже адаптировались к нагрузке в виде социальных объектов. Не всегда одновременно с жильем, но в комплексной застройке необходимые учреждения появляются. Проблема с социальными объектами решается.
А вот что касается дорожной сети… Федеральное финансирование урезано. Но если вспомнить, что Приморский район Петербурга в свое время был забытым богом уголком, но с хорошими перспективами... Так что вполне вероятно, что сейчас, приобретая квартиру в не самой популярной локации, но недорого, покупатель инвестирует в будущее. Да, сейчас есть проблемы. Наши сотрудники живут в Мурино. Никто не жалуется, что невозможно въехать-выехать. Трудности, конечно, есть, но уже проектируются и прокладываются новые трассы. Если ЖК недалеко от метро — тем более. Цена — интегральный показатель, в ней учитываются и плюсы, и минусы каждого проекта. А покупатель стал за последние годы гораздо более рациональным.

– В ближайшие пару лет в том же Мурино введут еще миллион «квадратов», там прибавится 30 000–40 000 жителей...
– Так вот поэтому мы и занимаемся дорожными проблемами, участвуем в проектировании продолжения Пискаревского проспекта. Я надеюсь, что к моменту, когда массовая застройка новых кварталов завершится, различные инфраструктурные проблемы уже будут решены. Это все-таки не вполне наш вопрос, все что от нас зависит — мы делаем.

– Я поэтому и спрашивал про южное направление — там все-таки транспортная ситуация полегче, и строительство идет не такое масштабное.
Еще один вопрос: несколько лет подряд уменьшается средняя площадь квартир в новостройках. Доля студий перестала расти? Как сейчас выглядит квартирография типичного жилого комплекса эконом-класса?
– Наша специализация — это как раз квартиры небольшого метража. Мы были в числе пионеров такого формата на рынке, и для нас совсем неудивительно, что люди по мере сокращения доходов стали все больше интересоваться компактным жильем. (А не комнатами в коммуналках, кстати.)
Наша задача — и мы это видим как ключевой, базовый принцип — чтобы планировочные решения, заложенные в квартирографию, были эргономичными и удобными. Вторая сторона этого вопроса — хорошо проработанные банковские программы, в том числе и с нулевым первым взносом. Чтобы покупатель мог затраты, связанные с решением жилищной проблемы, растянуть на несколько лет.
При всех ограничениях приобретение квартиры — это обдуманная покупка, человек примеряется, как он будет здесь жить. И если есть хоть какая-то возможность выбирать между студией
и однокомнатной квартирой — чаще все-таки предпочитают квартиру. Студия — это нередко выбор инвесторов, молодежи или, возможно, самый первый шаг в личной жилищной истории.
Тенденция к уменьшению метража действительно есть.
Распределение по типам жилья в наших ЖК традиционное: преобладают однокомнатные квартиры, затем идут студии и «двушки». Спрос на трехкомнатные весьма ограничен.

– Тем не менее в марте вы повышали цены.
– Да, мы всегда повышаем цены по мере готовности дома. Это неизбежно.

– И какова сегодня разница в цене между стадией котлована и квартирой в доме на этапе сдачи?
– Примерно 20–30%.

– Раньше ЦДС нередко упрекали в том, что компания задерживает сдачу, нарушает сроки. Сейчас в графике? Может, сказался переход от схемы ЖСК к работе по договорам долевого участия, где предусмотрены серьезные санкции за просрочку?
– Я не согласен с тем, что сроки сдачи зависят от выбранной юридической схемы. Да, мы с середины прошлого года перевели все наши объекты на реализацию по ДДУ. Эту схему предпочитают дольщики, хотя, на наш взгляд, у обоих вариантов есть свои преимущества и недостатки. Но по строительству мы сейчас придерживаемся графиков и сроков, указанных в договорах. И это связано с качественными перестройками, которые произошли в компании в 2016 году, мы многое изменили в лучшую сторону, оптимизировали, в общем, провели серьезную работу над ошибками.

– К поправкам и ограничениям в обновленном 214–ФЗ приспособились?
– На ровном месте появилось большое количество дополнительной работы. Проектная декларация по одному из наших объектов теперь занимает 270 страниц… Но все это пока не в тех объемах, чтобы серьезно влиять на себестоимость.

– И кто будет читать эти 270 страниц?
– Да никто не будет, конечно. В данном случае мы заложники законодательства: от нас требуют — мы исполняем. Непонятно, кому это нужно. Надеюсь, со временем процедуры упростят.
Кроме того, по одному из наших новых проектов мы начали готовить документы, чтобы получить вот это новое согласование — «заключение о соответствии».
Возможно, на себестоимость повлияют отчисления в Компенсационный фонд — но его пока нет, все работают по старой схеме, используя страхование.

– Новые проекты будут? Кроме двух корпусов, которые вы уже упомянули?
– Летом. Не раньше.

comments powered by HyperComments