– Недавно прошли очередные торги по ИЖС. Вы довольны результатом?

– В целом — да. Везде превышение стартовых цен. Никакого сговора нет.

Этот рынок весьма перспективен. Но мы с вами еще год назад говорили о том, что есть проблема: недостаточная активность районных администраций и отсутствие рычагов воздействия на чиновников, отвечающих за подготовку к продаже свободных участков.

Дважды вице-губернатор Юрий Молчанов собирал совещания с участием заместителей глав районов. После этого посыпались наделы. Но это нормальная ситуация. Она всегда была такой.

– Пока они еще не посыпались, а скорее закапали.

– В нашем понимании 20–30 участков в год — это хороший объем.

– Почему-то не вижу в перечне Курортного района...

– Будет и Курортный район. Мы активно работаем... Есть еще территории, по которым мы видим перспективу хороших продаж. Однако там нет проектов межевания и планировок квартала. И мы договорились что-то сделать за свой счет, что-то поставить в первую очередь по разработке за счет средств бюджета там, где заказчиком выступает КГА.

Возможно, Фонд имущества подготовит одну-две территории — и тогда уже появятся другие объемы. В 2010 мы сможем одну территорию продать, там сразу 25 участков. Кстати, по этой схеме у нас вознаграждение 7–10 %.0 Не сказочное, но тем не менее.

– Любой риэлтор с удовольствием будет работать за такие деньги.

– Для нас это объективный бизнес. Я настраиваю свой отдел именно на такую работу: помимо решения социальных задач мы считаем необходимым создание альтернативы доступному жилью — подготовленный участок под индивидуальный жилой дом по цене однокомнатной или двухкомнатной «хрущевки».

– Новая система оплаты не препятствует извлечению прибыли?

– Она не коснулась ИЖС… Из всей линейки продаж именно по ИЖС наши услуги оплачиваются на более выгодных условиях. На втором месте идут жилые аварийные дома, потом уже вторичные объекты коммерческой недвижимости и подвалы.

– То есть комплексного освоения теперь долго можно не ждать?

– Недавно приняты изменения в закон о предоставлении участков на территории Петербурга. Появился такой вид, как комплексное освоение под жилищную застройку. В этот же закон внесли и наши проценты — за организацию и проведение торгов, и проценты Управления инвестиций — за подготовку документации. Я думаю, невысокая доходность таких продаж не повлияет на объем продаваемых участков. Другое дело, что таких огромных площадей — по 400, по 200 га — уже нет.

Нам сейчас передали территорию под комплексное освоение в Петродворце, 24 га — будут торги. Снизим цены по Купеческой гавани и по участкам в Сестрорецке, на Левашовском шоссе. Там в прошлый раз не было желающих, потому что сложная ситуация с точки зрения дорог, сетей и т. д. Строители говорили, что заявленные цены — 374 млн рублей по Левашовскому шоссе и 309 млн по Купеческой гавани — не стартовые, а предельные. Я предложил уменьшить цену до 220 млн рублей в Петродворце и 180 млн — в Сестрорецке и установить задаток в 110 млн и 90 млн соответственно, чтобы никто не блефовал.

Мне уже звонят москвичи, спрашивают, когда состоятся торги. Я думаю, что на спрос повлияла ситуация на фондовом рынке: люди продали акции, и освободились средства.

– Получается такая линейка: есть участки ИЖС, есть «аварийка», а потом сразу начинается комплексное освоение — десятки и сотни гектаров...

– Есть план работы на 2008 год, который утвержден Комитетом по строительству. В нем значатся около 80 участков. Жилья там практически нет: спортивная функция, офисы, торговля, паркинги, автосервисы. Объективно говоря, в новых кварталах жилья понастроили столько, что не хватает инфраструктуры: некуда пойти, нет бассейна, спортивного зала, паркинга... И действительно: в плане продаж нет жилья, только комплексное освоение. И если будет пять-шесть участков — уже хорошо. Стройка на них начнется через три-четыре года. Бизнес не хочет участвовать в подготовке пакетов. Я уже думаю, что надо самому пойти за эти 10%, чтобы подготовить какие-то участки к продаже. Однако если Фонд имущества станет и готовить документы, и сам же проводить торги — это, наверное, будет неправильно.

– На рынок жилья придут средства, выведенные из ценных бумаг, придут деньги из городских социальных программ. Площадки под жилье, как мы видим, не сильно выставляются. Что будет с ценами?

– Рынок уже подрастает. Мы планируем закупать квартиры для расселения аварийного жилья в этом году. Сейчас я думаю, что в поправках к бюджету будет предусмотрено выделение КУГИ миллиарда рублей на реализацию этого проекта. Летом, видимо, будем закупать. Но я смотрю: уже в январе цены выросли на 4–5%, и в феврале так же. Это плохо.

– И денег на «единички» у вас не хватит.

– Да, а ведь они являются самым ликвидным товаром. Но у меня сейчас есть хорошая схема работы. Я договариваюсь с застройщиками заранее, за полгода, закладываю какой-то рост, так, чтобы они строили практически под нас. Но все равно боюсь загадывать, к чему приведет подорожание жилья.

– Как вы относитесь к созданию буферной зоны вокруг Петербурга под совместным управлением?

– В детстве я много времени провел во Всеволожске. И вижу, во что сейчас превратился этот город. Двадцать лет назад он был фактически курортной зоной, потом начали строиться предприятия, завод «Форд», производство банок, еще что-то. По вводу жилья Всеволожск — первый в области, а по экологии уже отнюдь не первый. Поэтому к планам создания пригородной зоны отношусь положительно в том случае, если на этой территории ничего не будет строиться, кроме жилья и объектов соцкультбыта. Если мы будем «упаковывать» пригород фабриками и заводами, превращать в Чикаго — это нонсенс.

– Городские площадки под застройку ощутимо кончаются. Пойдет ли жилая застройка на сельскохозяйственных землях?

– Это серьезный резерв. Рядом с городом они сельхозземлями не останутся — это объективно. Все-таки они не в Урюпинске, а в 20 км от Северной столицы, поэтому будут осваиваться.

– Работают ли в пригородах высотные ограничения?

– Продавая землю под комплексное освоение или участки сельхозиспользования, мы говорим потенциальным инвесторам: сравните свои риски, сравните цену. Если предписано малоэтажное строительство — в Купеческой гавани, на Луговой улице или в Разливе — значит, надо учитывать при расчетах высотные ограничения. Мы никого не вводим в заблуждение.

– И как работают ограничения в том же курортном Сестрорецке?

– Они уже давно преодолены. Мы сейчас видим там двенадцати– и шестнадцатиэтажные дома, и никакого генплана. Объективно, когда въезжаешь в Сестрорецк со стороны, застроенной «кораблями», панельными домами серии 600.11 — испытываешь недоумение. Из-за этой стройки, например, объект на Малой Ленинградской мы продали дешевле, чем рассчитывали. [Год назад Фонд реализовал три аварийных здания на участке в 3,26 га. При стартовой цене 17 млн рублей лот ушел за 19,1 млн. — «Пригород»] Территория заставлена этими «кораблями», там теперь трудно что-либо интересное построить.

– Это какая-то общая тенденция. Например, на Крестовском острове: есть роскошная зона, перспективная, дорогая. Приходят девелоперы, строят и строят, а она становится хуже и хуже. Или «кладбище супермаркетов» на Пулковском шоссе... Вот и курортный Сестрорецк совсем уже не курорт.

– Согласен. Я отрицательно отношусь к застройке Крестовского острова. Еще работая в КУГИ, я с 2001 года видел, как это происходило. Все решения принимались именно тогда, в 2001-м, и именно тогда нужно было утверждать какой-то особый статус для этой зоны. Девелоперы просто хватали все, что есть, и строили, что получится. В итоге мы имеем реальный «шанхай».

И в последнее время на Крестовском роста цен нет. А что будет через два года, когда построят стадион? Кстати, и спрос на «Пятый элемент» уже снизился, потому что летом там народ из «Русской рыбалки» вокруг отдыхает. Как-то неуютно себя чувствуешь.

Давление со стороны бизнеса тогда было довольно сильным. Условно говоря, если бы Крестовский остров не начал застраиваться в начале 2000-х годов, сейчас, может быть, у него была бы другая концепция развития. Думаю, сегодня проще каким-то образом отрегулировать эту жесткую волю бизнеса и направить ее в правильное русло.

– Недавно вступил в силу закон о кадастре. Как это повлияет на ваш сегмент рынка?

– С 1 марта формировать участки должны кадастровые инженеры. Мы уже направили своих сотрудников на обучение. Я думаю, они пройдут аттестацию, получат документы, и тогда мы выйдем на этот рынок. Будем работать и по заказам города, и по частным заявкам.

Мы готовимся, оцениваем ситуацию, видим для себя перспективы в этом сегменте рынка. Гораздо сложнее ситуация может обернуться на рынке инвентаризации объектов недвижимости в 2010 – 2011 годах: зданий, квартир, нежилых помещений. Там есть над чем призадуматься. Но об этом пока говорить рано.

Хотя наша кадастровая система по сравнению с системами других европейских стран далеко не самая худшая. Я бы даже сказал — передовая.

К сведению:

Андрей Степаненко
Родился в Ленинграде в 1972 году. Мама работала бухгалтером, папа — на заводе «Арсенал». Вырос в коммуналке в Ленинском районе. Хронический отличник. Закончил Финансово-экономический институт. В 1996-м организовал агентство «Бургомистр».

В 1999-м начал работать в КУГИ, два года руководил Выборгским районным агентством и три года — Петроградским. В 2004-м возглавил Фонд имущества СПб.

Г-н Степаненко женат, воспитывает троих детей. Младшему сыну исполнился год.

Хобби: футбол, лыжи, хоккей.

Беседовал Дмитрий Соночкин

Участки (аукционы 2007 года)