– Какие ситуации в СНТ вызывают больше всего конфликтов?

– Прежде всего это споры по границам. Далеко не во всех садоводствах есть генеральные планы. Там, где есть, они в основном изготовлены еще в советские времена, нередко — с ошибками. Возникают выступы в сторону земель общего пользования, споры соседей о границах — это самая частая история. Плюс реестровые ошибки — когда по записям в кадастре участки оказываются не там, где они находятся на самом деле. Смещено может быть как садоводство в целом, так и отдельные участки. Это может быть связано и с некачественными кадастровыми работами, и с тем, что менялась система координат.

– А кроме межевых споров?

– Наложение на земли Минобороны и лесного фонда. Очень не хватает единого реестра земель. Госреестр хоть и называется «единым», но информация в нем далеко не комплексная. И когда происходят наложения лесных планшетов на информацию о садоводческих участках, получается, что они оказались на землях лесного фонда, хотя по факту это далеко не всегда так. Есть еще проблемы лесоустройства. В садоводстве «Пустынька» Тосненского района участок под СНТ был переведен из земель лесного фонда постановлением правительства РФ в земли сельхозназначения. А на планшетах это изъятие не отразилось. И люди несколько кругов делали по судам: добивались признания права собственности, потом нам заявили, что сначала надо оспорить материалы лесоустройства. Только через два с лишним года удалось победить и оформить документы. Лесники нам потом сказали, что постановление так и не было выполнено, то есть свою ошибку фактически признали. Кто-то не сделал свою работу, за которую получает зарплату.

– На заседании правительства ЛО обсуждали "лесную амнистию". Вам приходилось использовать этот механизм?

– Да, приходилось. В Ленобласти «лесная амнистия» почти не идет. Одна из причин: межведомственное взаимодействие не налажено. Например, мы подавали документы в рабочую группу по «лесной амнистии». И они сказали, что не могут решить вопрос, потому что наш участок не прошел процедуру уточнения границ. То есть люди приходят в Росреестр, говорят: поставьте наш участок на учет, им отказывают: «Вы пересекаетесь с лесниками». Приходят в рабочую группу: «Решите вопрос с наложением», им отвечают: «Не можем, вам надо уточнить границы». Получается замкнутый круг. Пока у нас не было ни одного заказчика, которому удалось бы решить свои проблемы на межведомственной рабочей группе. В итоге все идут в суд.

– В Лесколово частично отменен генплан, фактически часть земель возвращена в гослесфонд. А люди там уже купили участки, построились...

– Если говорить о переводе земель из одной категории в другую, то это информация открытая, генпланы и проекты поправок публикуются. А вот закрытость решений РГ — это, действительно, проблема. Общественники (экологи, активисты) не могут проверить достоверность и законность вынесенных решений. Нужно хотя бы публиковать кадастровые номера участков, по которым приняты те или иные решения. И даже в этом случае придется оспаривать уже совершенные регистрационные действия. Хотя ошибок проще было бы избежать на стадии их подготовки. Если Росреестр увидит наложения — он откажет в регистрации. Если нет — спор придется решать в судебном порядке.

– Как же спорить с лесниками, если как раз границы лесничеств чаще всего и не включены в кадастр?

– Есть материалы лесоустройства. По ним можно пересчитать координаты и определить, есть наложения или нет. Другой вопрос, что само лесоустройство зачастую выполнено некачественно. Не учтены многие изъятия. Нельзя исключать, что лесники, если у них в одном месте земли убыло, прирежут ее где-то в другом месте. Чтобы баланс сходился, чтобы не было сокращения земель гослесфонда. Здесь уже приходится запрашивать лесные планшеты в динамике, смотреть изменения от года к году. Хотя многие лесные участки уже размежеваны, например, для сдачи их в аренду. Судебная практика показывает: если нет координат участков, это не значит, что таких участков нет вообще. Назначается экспертиза, которая определяет привязки к каким-то объектам — дорога, ЛЭП, водоем и т.д.

– Какие проблемы связаны с передачей лесных земель от Минобороны?

– Нужно отличать лес как категорию земли от деревьев. Деревья могут расти и на сельхозземлях, и на территориях любых других категорий. Такие участки могут находиться в частной собственности. Надо смотреть, как было выполнено зонирование при передаче: где передавались земли промышленности, где — лесные... Кроме того, отнесение территорий к определенной категории должно отражаться на генпланах муниципалитетов.

– Если суд отменяет генпланы, как это произошло в Лесколово, Цвелодубово, Рощино, — как дальше легализоваться владельцам построек?

– Отмена генплана не означает, что ранее принятые ППТ автоматически становятся недействительными. Если утвержденный проект никто не оспаривал, он остается действующим. Если стороны на момент строительства действовали добросовестно, исходили из легитимных тогда норм — построенный объект законен..

– По каким поводам возникают споры внутри СНТ — между правлением и рядовыми членами?

– Нередко бывает, что и земельные споры возникают из-за разногласий внутри СНТ. Вплоть до того, что два председателя чуть ли не каждый день меняют друг друга в ЕГРЮЛ, собирают внеочередные собрания. Это явление уже носит массовый характер.

– Как вы оцениваете — с точки зрения права — ситуацию, когда председатель СНТ распределяет себе и правлению по несколько десятков участков, а потом продает их по рыночной цене?

– Прямого нарушения здесь, может быть, и нет — законодательство такое позволяет. Возможно, стоит говорить о злоупотреблении правом. Или о неосновательном обогащении. Это уже не споры о границах, а финансовые вопросы. И ФНС может оценить систематическую продажу участков как незаконную предпринимательскую деятельность.

– Как быть садоводствам, которые пересекаются с землями ООПТ?

– Есть разъяснения Верховного суда: ущерб, который вызван правомерными действиями властей, может быть компенсирован из бюджета. (Раньше компенсацию позволялось требовать только за неправомерные действия.) Если территорию перевели в статус ООПТ или включили в границы памятника, а человек уже успел здесь что-то построить — новый статус не влечет автоматического изъятия участка. Закон обратной силы не имеет. Если же гражданин этот участок купил, не зная об ограничениях, не провел юридическую экспертизу — это уже другая история.

– Так ведь границы ООПТ, как правило, в кадастр еще не внесены?

– Никто не мешает сделать запрос в Комитет по природным ресурсам о статусе земель и об ограничениях.

– Чаще наоборот: покупают, не изучив документы, по садоводческой книжке, под обещания «потом зарегистрировать»...

– Это вопрос отношения людей к своей будущей собственности. У нас достаточно много заказчиков, которые перед покупкой берут тайм-аут на полтора-два месяца, чтобы перепроверить документы. Есть и грамотные продавцы: если хотят продать быстро и дорого, то заказывают юридическую экспертизу, выписку из генплана, из ПЗЗ. И уже полный пакет документов показывают покупателям.

– За прошлый год спрос вырос в два раза. За полтора-два месяца могут измениться цены...

– Конечно. Но если поторопиться — можно потом внезапно получить иск от прокуратуры с оспариванием ваших прав на участок.

– Как вы относитесь к случаям, когда на территории СНТ появляется база отдыха?

– Закон не запрещает человеку сдавать свой дом в аренду. Или даже пять домов. Но если это сопровождается строительством сопутствующей инфраструктуры, если идет постоянный поток отдыхающих, — это уже затрагивает интересы других членов СНТ. У нас был случай, когда собственник решил сдавать несколько домов в аренду и разместил объявления на Booking.com. Суд решил, что это признак использования участка и дома не по предписанному назначению, для собственного отдыха и досуга, а как объекта предпринимательской деятельности, для извлечения прибыли.

– Какие недостатки и проблемные места вы видите в действующем законе о садоводствах — в 217-ФЗ?

– Проблемы, прежде всего, связаны с оформлением земель общего пользования в общую долевую собственность членов СНТ. Эта норма фактически не работает, потому что требует согласия даже не большинства, а всех владельцев участков.

Есть трудности с подготовкой проектов межевания и ППТ, потому что сейчас в России нет единых требований к кадастровому учету внутри СНТ. Например, человек хочет объединить два своих участка и построить на них дом.  Идет в Росреестр — и получает отказ. Потому что в ППТ — два участка, а их объединение — это создание нового участка, а его в ППТ нет. Есть многочисленные случаи, когда кто-то фактически занимает часть земель общего пользования, и даже если это всех устраивает, легализовать ситуацию (продать участки фактическом владельцу или хотя бы передать в аренду) практически невозможно. Опять-таки из этого пресловутого ППТ.

Одно дело — когда новый садоводческий массив возникает в поле, его надо распланировать, с учетом дорог, проездов и так далее. И совсем другое — когда это давно существующая застройка. Даже если захотят разработать проект планировки, найдут деньги — не факт, что получится утвердить: узкие дороги, отсутствие разворотных площадок, нет площадок для размещения отходов...

– Как вы оцениваете давно сложившуюся спорную ситуацию: у нас чуть ли не 80% садоводств находятся на сельхозугодьях?

– Все сложно. Есть особо ценные угодья. Есть земли, которые вроде бы не относятся к особо ценным, но тем не менее считаются сельхозугодьями по материалам ранее проведенного землеустройства.

Сочетание категории земли (сельскохозяйственного назначения) и вида разрешенного использования (для дачного строительства или размещения садоводства) дает основания полагать, что эти земли не воспринимаются государством как сельхозугодья. Даже если есть какие-то недостатки в учете. В законе об обороте земель сельхозназначения указано: его действие не распространяется на участки, занятые садоводствами.

– В пакете поправок от Росреестра есть положения о возможности присоединения СНТ к населенным пунктам.

– Такая возможность есть и сейчас — если муниципалы согласны, они вправе внести поправки в генплан. Говорить об обязанности включать СНТ преждевременно. Обязательное включение больших массивов связано с большим объемом дополнительных расходов. Но если муниципальные власти такое решение примут, им даже не обязательно интересоваться мнением садоводов: хотят они или не хотят стать частью населенного пункта. Потому что вопросы градостроительной политики — это компетенция органов власти, а не общественных объединений граждан.

– У вас есть дача?

– Пока нет. Есть родительский участок, в глубинке, в Псковской области, за Лугой. Какой дом будем строить, пока еще не придумали...

К сведению:

Екатерина Иванова – кандидат юридических наук, президент Межрегионального юридического центра земельных отношений.

Работала начальником юридического отдела Кадастровой палаты ЛО, защитила диссертацию на тему «Правовое регулирование кадастрового учета земель (эколого-правовой аспект)». Участвовала в подготовке восьми федеральных законов в сфере землепользования.