Малоэтажка в зоне риска
Предложение квартир в областных новостройках продолжает расти; спрос падает. Участились банкротства строительных компаний. Особенно тревожно за малоэтажные проекты. Хотя и здесь есть приятные исключения.
По данным областной администрации, сейчас в регионе действуют разрешения на строительство почти 10 млн кв.м жилья (см. табл. 1) — на миллион «квадратов» больше, чем год назад.
Эти сведения совпадают с оценками аналитиков «Петербургской Недвижимости». По данным «ПН», за 2018 год на территории Петербурга и пригородной зоны ЛО в продажу вышло 196 объектов — 4,91 млн кв.м, 112 600 квартир. При этом в черте города — 142 объекта (3,96 млн кв.м, 87 500 квартир). А на пригородных территориях ЛО — 54 объекта (0,95 млн кв.м, 25 100 квартир).
То есть новое предложение в области — примерно четверть от городского.
Это соответствует структуре спроса.
За прошлый год в Петербурге девелоперы продали 3,8 млн кв.м (плюс 32% к результатам 2017-го!), в пригороде — 1,2 млн кв.м (минус 8%). Доля пригорода в структуре спроса по агломерации составила 24%, за год она сократилась на 7%.
24% — это минимальный показатель за последние 6 лет, с начала областного строительного бума.
И все же. Если спрос на новое жилье в области будет сохраняться на этом же уровне — получается, что уже оформленного «запаса» строителям хватит на 8–9 лет, даже если вообще не получать новые разрешения!
Отметим еще одно обстоятельство. Несколько крупных проектов девелоперы притормозили. Например, проект застройки 175 га в районе аэропорта Ржевка Группа ЛСР обнародовала еще
в 2015 году. Здесь планировали возвести 1 миллион кв.метров жилья для 33 тысяч человек. В 2017-м компания даже получила разрешение на строительство. Но к работам (и к продажам) так и не приступила. О дате вывода на рынок застройщик пока не сообщает.
Не менее серьезный проект в 2015-м анонсировала Группа ЦДС. В Новосаратовке должен был появиться город-спутник «Нева-Сити»: на участке 450 га девелопер планировал возвести 4 млн кв.м жилья для 120 тысяч человек, плюс объекты коммерческой инфраструктуры. И этот проект пока приостановлен.
Приморожены планы масштабного строительства в Новосергиевке… И так далее.
Издержки реформы
Падение спроса на область — объективный рыночный процесс. Он обусловлен прежде всего сокращением реальных доходов граждан. Казалось бы, парадокс: областные квартиры дешевле! На самом деле — никаких странностей: в борьбе жадности с осторожностью побеждает осторожность, чем меньше у граждан денег, тем менее они склонны рисковать. А новостройки в городской черте традиционно считаются (может, и напрасно) менее рискованным и более понятным (в плане инфраструктуры, социалки и доступности) продуктом. Тем более последние годы крупные застройщики активно осваивают городские окраины, и цены там сопоставимы с областными. (И ниже, чем в Кудрово.)
К рыночным факторам добавляются усилия регулятора. Отмена долевки и переход отрасли на эскроу-счета и проектное финансирование добавят в ближайшие два года к себестоимости строительства еще как минимум 15–20%. Кроме того, примерно треть компаний вообще не получат банковского кредитования и будут вынуждены остановить проекты. В правительстве сообразили, что ничего хорошего из этого не выйдет: вместо сокращения числа обманутых дольщиков (под этим флагом и затевалась реформа в отрасли) получится резкое увеличение. Реформаторы сдали назад и объявили переходный период: часть объектов (похоже, бОльшую) разрешат достраивать по старым правилам. Условия: не менее 30% строительной готовности и 10% проданных квартир на 1 июля 2019-го.
Кстати, в Петербурге, по данным на конец февраля, ни одна компания не подавала заявок о переходе на эскроу-счета. А в Ленобласти первопроходцы уже есть! Например, компания «ЛенРусСтрой», застройщик ЖК «Новое Горелово», первой на Северо-Западе договорилась со Сбербанком о проектном финансировании под эскроу-счета.
«Мы делаем это для собственного развития и для того, чтобы нашим клиентам было максимально удобно и выгодно работать с нами, — говорит заместитель генерального директора ООО “Лиговский канал” (входит в “ЛенРусСтрой”) Максим Жабин. — Мы хотим быть абсолютно готовы к новой схеме, и надо пройти этот процесс с банком полностью, понять все детали». Первый объект, где жилье станут продавать с использованием эскроу-счетов, — 16-этажный дом на 770 квартир в ЖК «Новое Горелово».
Несомненно, опыт «ЛенРусСтроя» будут внимательно изучать и другие застройщики. Вот только время поджимает: 1 июля карета превратится в тыкву…
Трудности переходного периода
Но тяжелее всего приходится небольшим компаниям, реализующим малоэтажные проекты. Некоторые новостройки уже заслужили печальную славу.
Кто и как будет достраивать вторую очередь ЖК «Черничная поляна» в Юкках — неизвестно; иск о банкротстве застройщика подан еще в октябре прошлого года. Такой же туман — вокруг проекта «Альпийская деревня» в Мистолово.
Введена процедура наблюдения в ЖК «Близкое».
В этом году началась процедура банкротства в отношении СК «Навис». Под вопросом завершение малоэтажного комплекса «Шотландия».
Подан иск о банкротстве компании «Элемент-Бетон», под угрозой оказался проект «Финские кварталы» в Лупполово (538 дольщиков!) и клубный дом в Вартемягах.
Начато дело о банкротстве компании «Гранд-Строй», которая возводит малоэтажный ЖК Yolkki Village в Скотном. Претензии связаны с просрочкой (более чем на год) сдачи первой очереди. Очередной срок ввода — декабрь 2018-го — был сорван. Застройщик «заморозил» строительство второй очереди…
В феврале во внешнее управление провалился недостроенный малоэтажный комплекс «Ванино». Там случился форменный скандал: на собрании кредиторов компании «Тареал» (застройщик) дольщики вывели из проекта инвестора (эстонский холдинг «Тасмо»). За введение внешнего управления проголосовали 60% дольщиков. Самыми активными были те, кто уже получили квартиры, но рассчитывают еще на компенсацию за просрочку.
Более благоразумные ратовали за мировое соглашение, но остались в меньшинстве. На собрании не дали выступить вице-губернатору Михаилу Москвину, он считает мировое единственным приемлемым вариантом. (Г-н Москвин не стал перекрикивать публику и спокойно ушел.) Представитель инвестора Петр Верцинский заявил, что с началом внешнего управления строительство останавливается и финансирование прекращается. (Холдинг «Тасмо» за полтора года вложил в проект более 600 млн рублей.) Как будут дольщики завершать стройку без инвестора и без поддержки региональных властей — действительно любопытно…
Причем именно «малоэтажникам» будет очень непросто искать внешнего инвестора и договариваться с банками.
Но и в этом сегменте не все печально.
Нет каких-то серьезных проблем у покупателей жилья в ЖК «Счастье» (Федоровское СП).
Нормально развивается проект «Новые кварталы Петергофа» от УК «Теорема». (Это, правда, пригород Петербурга, но тем не менее.) По плану строится МЖК «Горки Парк» в Мистолово (Девелопер — СК «Красная стрела»).
Нетривиально начался масштабный проект Gatchina Gardens: с серьезных вложений шведского инвестора (1,2 млрд рублей!) в очистку прав на землю, в инфраструктуру, инженерные сети
и дороги. В первой очереди на участке 100 га запланировано 2500 квартир (см. интервью с руководителем проекта Натальей Осетровой в предыдущем номере «Пригорода»). А всего инвесторы Gatchina Gardens планируют освоить 620 га. К 2030 году здесь построят около 1 млн кв.м недвижимости: жилье бизнес-класса, spa-отели, гольф-клуб, аквапарк, объекты курортно-рекреационной, деловой и социальной инфраструктуры.
В Федоровском ГП компания «Хун Фу Новый Сити» на участке 96 га затевает строительство малоэтажного комплекса на 8275 человек. Причем представители компании сразу заявили, что с долевкой связываться не будут, а собираются продавать уже готовое жилье…
Похоже, в малоэтажном сегменте происходит смена сценария. До сих пор такими проектами занимались застройщики с ограниченным ресурсом (и часто — без опыта). Проще говоря, те, кого не пустили в город. Теперь приходит осознание того, что дополнительный комфорт (а жилье в малоэтажном комплексе по определению более комфортно) требует серьезных инвестиций на старте и глубоких расчетов «на берегу», до начала строительства. Этот переход займет как минимум несколько лет и неизбежно будет сопровождаться «потерями среди мирного населения».
Табл. 1
Динамика нового жилищного строительства в ЛО
(МКД, по выданным разрешениям)
|
Февр. 2018 |
Февр. 2019 |
||
|
тыс. кв.м |
квартир |
тыс. кв.м |
квартир |
Область |
8930,8 |
214 681 |
9963,0 |
244 741 |
Всеволожский |
7546,47 |
186 673 |
8351,61 |
212 167 |
Гатчинский |
268,090 |
6050 |
397,837 |
8 130 |
Кингисеппский |
145,014 |
2883 |
152,402 |
3016 |
Кировский |
212,307 |
4154 |
202,846 |
3887 |
Ломоносовский |
450,039 |
9017 |
514,599 |
10 769 |
Тосненский |
86,166 |
1702 |
145,054 |
2 973 |
Данные администрации ЛО
Табл. 2
Малоэтажные проекты
(МКД, по выданным разрешениям)
|
Февр. 2018 |
Февр. 2019 |
||
|
кв.м |
квартир |
кв.м |
квартир |
Область в целом |
610 072 |
10 914 |
619 619 |
10 641 |
Всеволожский |
396 881 |
7263 |
405 939 |
7072 |
Гатчинский |
55 560 |
807 |
63 959 |
895 |
Кингисеппский |
21 066 |
397 |
15 119 |
273 |
Кировский |
5600 |
40 |
12 680 |
185 |
Ломоносовский |
45 431 |
772 |
34 922 |
574 |
Тосненский |
13 096 |
228 |
19 920 |
331 |
Данные администрации ЛО
Табл. 3
Стоимость «квадрата» в новостройках
Район |
Цена кв.м, руб. |
Область в целом |
74 186 |
Всеволожский |
74 746 |
Выборгский |
54 000 |
Гатчинский |
71 431 |
Кировский |
49 722 |
Ломоносовский |
68 297 |
Тосненский |
53 173 |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Табл. 4
Стоимость «квадрата» по локациям
Кудрово |
80 224 |
Мурино |
72 330 |
Девяткино |
69 302 |
Сертолово |
64 427 |
Новогорелово |
67 305 |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Табл. 5
Динамика заключения договоров долевого участия
Регион |
2017 |
2018 |
Петербург |
62959 |
89 320 |
Лен. область |
35689 |
30 099 |
Петербургский регион |
98648 |
119419 |
Данные Росреестра
Табл. 6
Ввод жилья, тыс кв.м
Регион |
2017 |
2018 |
Петербург |
3536 |
3950 |
Лен. область |
2621 |
2643 |
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
если понравилась статья - поделитесь: