Ситуацию разъяснил губернатор региона Александр Дрозденко на областном Съезде строителей. Действующий сегодня порядок сохранится только в «зеленой», самой удаленной зоне, куда строителей и так не заманишь. В «желтой» бюджет выкупит «социалку», но при условии, что строители оплатят половину затрат на прокладку необходимых проекту инженерных коммуникаций и дорожных объектов. Включение наделов в границы поселений для жилищного строительства в «желтой» зоне будет ограничено, в основном запрет коснется «сельхозки» и лесного фонда.

Наиболее сложными будут условия в «красной» зоне. Предположительно в нее войдут земли между границами Петербурга и так называемой второй кольцевой - дорогой А120. «Это зона ограниченного строительства,- говорит Александр Дрозденко. По программе «Соцобъекты в обмен на налоги» мы планируем выкупать объекты за 50% их цены, половину доплатит застройщик. Это относится к новым проектам, уже начатые муниципальные власти выкупят по старой схеме – по полной стоимости».

В «красной» зоне запретят расширять границы населенных пунктов, за редкими исключениями: под жилье для сотрудников предприятий, для размещения «социалки» и пр.

Поменять правила власти решили по результатам мониторинга. Между Петербургом и дорогой А120 уместились 56 муниципальных образований. В 61 проекте планировки в границах этих поселений предусматривают возведение 22 млн кв.м жилья за 10 лет. Проекты на 9 млн кв.м уже получили разрешение на строительство. При этом налицо перекос: из 2,2 млн кв.м жилья, введенного в 2015 году, 1,3 млн кв.м приходится на Всеволожский район.

За четыре года работы программы выкупа соцобъектов объем налогов от строительной отрасли увеличился в 2,5 раза: с 230 млн до 700 млн рублей. В 2015 году область планирует получить от застройщиков примерно 2 млрд. Но по 20 уже заключенным соглашениям в рамках программы до конца 2022-го построят 59 объектов (44 детских сада, 15 школ). За шесть лет на их выкуп бюджет будет тратить примерно по 2,5 млрд в год. То есть объем обязательств бюджета уже превышает плановые поступления по налогам.

А к 2030 году население в пяти перечисленных районах вырастет с 650 000 до 1,4 млн человек, согласовано возведение 26 млн кв.м жилья. Чтобы обеспечить эти дома необходимой инфраструктурой, потребуется 142 млрд рублей, примерно по 9,5 млрд в год. Это вдвое больше всей годовой адресно-инвестиционной программы бюджета на 2016-й.

Первый зам генерального директора «Группы ЛСР» Александр Вахмистров напомнил, что сейчас строители вообще не могут тратить средства дольщиков на детские сады, дороги и т.д. Надо дождаться поправок в федеральное законодательство.

Александр Дрозденко согласен обсуждать варианты: «Сама схема не так важна. Бюджет может за 10 лет потратить 30 млрд рублей на эти объекты, но необходимо-то 140 млрд. Мы такие обязательства просто не выполним». Глава региона согласился корректировать и границы «красной» зоны. Например, исключить из нее территории Гатчинского и Ломоносовского районов: интерес к этим землям не такой большой. По его словам, власть готова обсуждать любые предложения, понимая, как важна для региона строительная отрасль, но они должны быть обоснованы.

Мнения экспертов

Борис Латкин, генеральный директор компании Rockets Group:

- Хотелось бы понять, на каких правовых основаниях будут базироваться новые ограничения. Как новое зонирования будет соотноситься с Земельным и Градостроительным кодексом? Чтобы не получилось, как иногда бывает (чаще, правда, в Петербурге): запреты есть, но лишь в виде каких-то условных договоренностей. Если, конечно, мы говорим об «единых правилах», а не об общих «понятиях».

Кроме того, экономические мотивы такого решения тоже, на мой взгляд, не безупречны. «Строители платят меньше налогов, чем сумма возникающих у бюджета обязательств». Возможно, но ведь строительная отрасль – далеко не единственный источник налоговых поступлений. А обеспечивать граждан медицинскими и образовательными услугами власть должна даже там, где вообще никаких новостроек нет, не так ли?

Ужасные цифры роста численности населения при масштабном расширении населенных пунктов тоже не безупречны. Если теоретически можно строить (генплан позволяет) – совершенно не факт, что девелоперы будут это делать. Корректнее считать заявленные проекты, на которые получено разрешение на строительство.

Мне кажется, стоило бы вернуться на пару шагов назад, к исходной идеологии КОТов. Администрация готовит землю под застройку, включая социалку и инженерные сети. Девелопер приходит и сначала все это оплачивает, а потом уже строит жилье. Вполне разумно, не так ли? А если идет освоение частных земель – здесь вообще непонятно, почему у бюджета должны возникать какие-то новые обязательства.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

- Точные правила всегда лучше неопределенности. Но ужесточать их в трудный экономический период - далеко не всегда хорошая идея. Нужно соблюсти баланс между ясностью и жесткостью, чтобы не получить неразрешимых проблем. Соблюден ли он, можно будет оценить, только когда увидим готовые документы. Для текущих проектов дополнительная нагрузка не будет ощутимой. А для будущих она приблизится к чрезмерной.

Михаил Медведев, генеральный директор ГК «ЦДС»:

- Нагрузка на строителей вырастет, объемы строительства, наверное, уменьшатся. Есть объективная ситуация: надо учитывать возможности областного бюджета. Главное, что правила задним числом не меняются. А по новым проектам каждый сам будет принимать решение о рентабельности. Экономическая ситуация меняется каждый квартал.

Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:

- Наверное, нужны новые зоны, новые правила, но черт кроется в деталях. Как это будет оформлено, останутся ли строители с маржой – все надо изучить и оценить. Вопрос в пропорции – сколько дополнительных объектов придется создавать застройщикам.