Кредиты на покупку жилых домов, коттеджей и таун-хаузов за последние полгода прочно вошли в продуктовые линейки многих банков. Сегодня ссуды на загородную недвижимость предоставляют более 20 кредиторов, причем число их постепенно увеличивается. В непростой финансовой ситуации, обусловленной мировым кризисом ликвидности, большинство кредиторов ужесточает условия для заемщиков. Однако в общем русле можно найти отдельные ручейки, направленные против мейнстрима: некоторые банки (из новичков) стремятся заявить о себе, другие готовы бороться за клиентов, не нашедших понимания у конкурентов.

Специалисты «Фосборн Хоум» отмечают: «Для сегмента загородной ипотеки характерны те же изменения, связанные с кризисом ликвидности в банковской системе, что и для рынка ипотеки в целом: банки стремятся сократить долю sub-prime кредитов в своих портфелях. С III квартала 2007 года наблюдался рост ставок, продолжившийся и в 2008-м. Ужесточились требования к подтверждению дохода заемщиками, сократилось число программ без первоначального взноса».

За последние два месяца минимальную «загородную» ставку существенно поднял Бинбанк: с 11 до 13,75% в долларах и с 14 до 15,75% в рублях. Банк «Зенит» лишь на полпункта увеличил проценты в рублях — теперь минимальная ставка составляет 12,5%.0 Банк Москвы примерно на полпункта поднял валютные проценты и на 0,9% снизил рублевые. Зато Газпромбанк, наоборот, уменьшил проценты годовых: с 14 до 13% в рублях и с 13 до 11,5% в иностранной валюте.

В начале года появились и «коттеджные» кредиты в «экзотической» валюте: швейцарских франках (от 8%) и японских иенах (от 6%) — их предложил Банк Москвы. Ставки заманчиво низкие, но у петербуржцев такой продукт вряд ли будет пользоваться массовым спросом: по наблюдениям кредитных брокеров, франки пока выгодно брать лишь гражданам, которые получают в них зарплату; а кредиты в иенах, скорее, и вовсе рассчитаны на дальневосточного заемщика. «Продвинутые» граждане готовы воспользоваться выгодными предложениями, однако брокеры предупреждают: необходимо учитывать дополнительные затраты на конвертацию и риски, связанные с колебаниями валютного курса.

Несколько кредиторов увеличили минимальный размер первоначального взноса: «КИТ-Финанс» — с 10 до 20%, Газпромбанк — с 20 до 30%. ICICI Bank отныне требует от заемщика заплатить минимум 25% от стоимости объекта (ранее рекламировал предложение без первоначального взноса). По программе Городского ипотечного банка при покупке объекта в населенном пункте с «городским» статусом заемщик должен внести минимум 15% собственных средств; при покупке объекта в более глухом месте (с «сельским» статусом и т.п. ) потребуется минимум 30%.
Впрочем, некоторые кредиторы, наоборот, понизили первоначальный клиентский минимум: «Сосьете

Женераль Восток» — с 20 до 10%, Сведбанк — с 20 до 15%.0 Максимальный срок кредитования изменил лишь «Петрокоммерц»: с 20 до 30 лет. Любопытное изменение на днях обнародовал Абсолют-банк. Ранее кредитор предоставлял ссуды на загородные дома и таун-хаузы вне зависимости от их местоположения, теперь будет кредитовать лишь постройки в организованных коттеджных поселках. Менеджеры объясняют это новшество требованиями новых иностранных владельцев банка. «Залог в итоге должен стать более ликвидным. Конечно, это приведет к тому, что мы не сможем выдавать ссуды на строящиеся объекты, потому что во время строительства невозможно выделить из поселкового надела отдельный участок. Но с готовыми постройками работать сможем», — поясняет Виталий Демидов, управляющий петербургского филиала Абсолют-банка.

Несколько кредиторов за последние месяцы вывели на рынок отдельные «земельные» предложения — на покупку участков под их же залог (впрочем, банки предупреждают, что могут потребовать и дополнительное обеспечение). Сегодня такие кредитные продукты предлагают банки «Возрождение», «Зенит», «Санкт-Петербург». Максимальный срок кредитования варьируется от 5 до 30 лет, первоначальный взнос — от 15 до 70%. Ставки — от 10,9% в долларах/евро и от 11,9% в рублях (рублевые ставки «Возрождения» — от 14% годовых).

В оценке более отдаленных перспектив загородной ипотеки преобладают оптимистические. Например, Алексей Флек, начальник отдела по связям с бщественностью Банка Москвы, уверен: «Загородная ипотека — очень перспективный сегмент банковского рынка, так как он напрямую связан с возрастающей активностью населения. Поэтому программы загородной ипотеки будут постоянно развиваться как в ценовом сегменте, так и в плане улучшения сервиса (список документов, варианты подтверждения доходов, сроки рассмотрения заявок, расширение зоны охвата территории и т.п. )».

Условия выдачи ипотечных кредитов на приобретение индивидуальных домов, секций в таун-хаузах (вторичный рынок) и земли

Экспертный курултай
 

Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства:

– Ставки выросли по всем кредитным продуктам, поэтому и средние ставки кредитования загородной недвижимости увеличились на 1–2%.0 Кроме того, банки ужесточили требования к заемщикам, что демонстрирует увеличившееся число отказов. Что касается объектов кредитования, некоторые банки ужесточили требования по удаленности объектов, по срокам строительства. Сложнее стало получать заем на покупку деревянных домов, особенно построенных более 20 лет назад. В отдельных случаях банки ограничили местонахождение объектов залога коттеджными поселками и населенными пунктами. Пока остается возможность получить кредит на покупку не только земель ИЖС, но и садовых участков, ЛПХ, недостроенных домов. По-прежнему можно взять ссуду на строительство дома под залог земли, но и по этим кредитам повысились ставки и требования к начальному взносу.

Елена Шевелева, генеральный директор филиала BSGV в Санкт-Петербурге:

– Поводов для остановки развития загородной ипотеки нет, так как темпы строительства домов растут вместе со стоимостью недвижимости. Увеличение предложения вызывает со временем рост спроса, удовлетворить который в большинстве случаев невозможно без помощи кредитных средств коммерческих банков.

Светлана Денисова, директор центра ипотечного кредитования и долевого строительства агентства недвижимости «Экотон»:

– Наши клиенты спрашивают о кредитах на землю, но на практике еще мало кто пользуется этими предложениями: «земельные» программы пока слишком дорогие, условия по ним довольно жесткие. Пока заемщики предпочитают брать ссуды на землю под залог имеющегося жилья. Создается даже впечатление, что кредиторы нарочно установили высокие «заградительные» ставки — чтобы обозначить свое присутствие в этом сегменте, но на деле такие кредиты пока не выдавать.

Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования центра ипотечного кредитования ВТБ 24:

– Ипотека загородной недвижимости только начинает развиваться, поэтому особого влияния кризис на нее не оказал. Сейчас банки предлагают ипотеку загородных домов только на вторичном рынке, с оформленной собственностью на землю и дом, поэтому риски в данном случае не больше, чем по квартирам. Риски возрастут, если будет предложена ипотека на стадии строительства загородных домов: там много темных мест с оформлением земли и строительством (проекты, разрешение на строительство и т.д. ), с взаимоотношениями участников проекта.

Галина СТАЩАК,«Недвижимость и cтроительство Петербурга» — специально для «Пригорода»