Сейчас среднестатистический «квадрат» в административно подчиненных районах стоит 178,5 тысячи рублей. Две трети проектов — 24 ЖК из 37-ми — сосредоточены в Пушкинском районе. В Петродворцовом, Курортном, Колпинском — от трех до семи новостроек.

К средним цифрам и ценовым показателям сегодня надо относиться особенно аккуратно. На первичном рынке — разброд и шатания: условия продажи, цены и скидки обновляются чуть ли не ежедневно. Причина — в заятжном конфликте интересов. Крупнейшие банки в начале года объявили, что по льготным ипотечным программам будут брать дополнительную комиссию. (См. «Страсти по льготной ипотеке» — http://www.vprigorode.ru/news/2024-01-15/strasti_po_lgotnoy_ipoteke/) Крупные застройщики и продавцы сгоряча объявили ведущим кредиторам бойкот и переключились на банки «второго эшелона». (У тех аппетиты поскромнее.) Сейчас ажиотаж несколько спал, идет ожесточенная торговля и притирка условий. Одни застройщики чуть-чуть (чтобы не спугнуть покупателя) поднимают цены, другие предлагают собственные рассрочки (хотя бы до момента сдачи, а там что-нибудь как-нибудь наладится; банкиры тоже призадумались и готовы снизить комиссионные платежи с 7,5–11,5% до 3–5%, но не всем и не по всем объектам. Разобраться в этой круговерти непросто.

Чтобы уважаемые читатели осознали масштаб проблемы, приведем главные цифры. За 2023 год льготной ипотекой воспользовались 930 тысяч семей. (В основном новостройки и чуть-чуть ИЖС.) За тот же 2023 год граждане заключили 1 млн договоров долевки. То есть: сегодня стройка тотально зависит от льготной ипотеки.

Однако не менее важно видеть общий тренд: в нашем регионе жилье в пригородах дорожает быстрее, чем в спальных районах или в ближней Ленобласти. Даже в обычно сонном январе 2024-го средние цены в новостройках петербургских пригородных районов подросли, пусть и на символические 0,4% (см. табл. 1).

По росту цен за 12 месяцев пригороды лидируют со значительным отрывом: плюс 11,2%, опережая по темпам удорожания спальные районы более чем в два раза. Отставание по уровню цен от «спальников» за год сократилось с 34 до 31%, от городских окраин без метро (типа Парголово или южной части Красносельского) уменьшилось с 10 до 5%. Разрыв с областными ценами увеличился с 10 до 21%.

По итогам года все районы в плюсе, кроме Колпинского, где в продолжающих строиться проектах «Астрид» и «Новое Колпино» цены тоже выросли, а вот в завершенном в прошлом году «Юттери» и цены снизились, и число вариантов значительно уменьшилось.

В лидерах прироста — Курортный район: плюс 25% за год. Там в феврале и июне 2023 года на рынок были выведены вторая и третья очереди ЖК «Курортный квартал» в Песочном, что заметно подняло средний ценовой уровень (см. табл. 2).

Петродворцовый район по-прежнему самый дорогой, за счет стрельнинских ЖК «Любоград», «Дворцовый фасад» и «Veren Village Стрельна». Это единственный район из пригородных, преодолевший планку 200 000 рублей за «квадрат». В Колпинском и Курортном ценники колеблются у отметки 180 000. Отстает Пушкинский — менее 170 000.

Что в перспективе?

Отмеченный в феврале спад продаж — лишь краткосрочное отклонение от среднего уровня сделок, полагает Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»: «Горизонт планирования для застройщиков — 3–7 лет. Объем раскрытия эскроу-счетов (по завершению строительства) — рекордный: 3,7 трлн рублей в 2023 году, на 70% больше, чем в 2022-м. Значительная часть прибыли идет на покупку участков. Стройка — процесс непрерывный. Девелоперы не могут враз останавливать проекты или сокращать их в три-четыре раза, а потом также срочно наращивать» (https://t.me/yeltsovm/912). По мнению Максима Ельцова, резкая остановка рынка маловероятна, существенный подъем — тоже: не с чего.

«Ситуация на первичном рынке заметно осложнилась после корректировки условий льготной ипотеки, — отмечает Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой». — В пригородных районах, включая Пушкинский, еще удается поддерживать спрос, в том числе за счет относительно невысокой стоимости лотов. Но это ненадолго! Потому что строящееся жилье неизбежно будет дорожать — вслед за инфляцией, стоимостью кредитов и т. д. Единственный способ удержать цены в новостройках — увеличивать объем предложения. А с этим тоже проблемы: администрация очень долго рассматривает новые проекты, выдвигает все новые требования по социалке и т.д. «Дальпитерстрой» располагает участками под застройку, но мы в течение последних семи лет не можем получить разрешение на строительство. Ограничения при запуске новых проектов приведут к сжатию предложения и росту цен. А в перспективе — к кризису на первичном рынке и в смежных отраслях».

По мнению Максима Жабина, реальной альтернативы льготной ипотеке на рынке нет — только собственные расрочки застройщиков с последующим переходом (все равно) в ипотеку, возможно — на меньшую сумму. Эффективными могли бы стать строительные холдинги, располагающие собственным банком. В такой группе можно менять «точку прибыли» — или корректировать условия кредитования, или цену квартиры. «Или у нас дорогие деньги и недорогие квартиры, или наоборот, — говорит Максим Жабин. — А вот чтобы дорогие квартиры и при этом дорогие деньги — такого не бывает. Рынок свое возьмет. Повышение цен приведет к сокращению спроса. Меньше будут строить. Количество проектов снизится».

 «Пригород» согласен с приведенными выше оценками в главном: удержать (тем более — снизить) цены можно только за счет увеличения предложения. А для этого надо снизить бюрократические барьеры и умерить аппетиты чиновников, которые с радостью переложат бюджетные расходы (дороги, образование, медицина) на застройщиков.

Еще из важного (для тех, кто планирует приобретение жилья): в пригородх выросли не только цены, но и объемы продаж. Если в 2022 году, по данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в пригородных районах застройщики продали 6,5 тысячи квартир (9% в общем объеме спроса), то по итогам 2023 года — 10,6 тысячи (12%).

Приведенные данные по ценам получены в результате анализа предложений квартир на продажу, публикуемых на портале novostroy.su, а также базы данных «Недвижимость и Строительство Петербурга».  

Подробные сведения с динамикой по месяцам и распределением по типам квартир и домов доступны по ссылке https://disk.yandex.ru/i/h99XPY4ZFqn9VA

Табл. 1. Динамика цен предложения по территориям, СПб и ЛО, руб./кв. м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 2. Динамика цен предложения по пригородным районам, СПб, руб./кв. м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 3. Количество проектов в продаже (без учета очередей), шт.

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл. 4. Средние цены предл. по срокам сдачи, руб./кв. м

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Табл, 5. Распределение спроса: Петербург, пригороды, Ленобласть

Данные Консалтингового центра «Петербургская недвижимость»