Под Петербургом и в Ленинградской области, по данным ЦИАН, сейчас продаются более 1120 частных домов стоимостью дороже 30 млн рублей. Это все вместе: и в коттеджных поселках, и на вторичке. В диапазон от 30 до 50 млн рублей укладывается примерно половина предложения — 560 вариантов, это (условно) «верхний» сегмент бизнес-класса. И столько же — от 51 млн рублей и выше. (Условно — элита.) В этот перечень не входят участки под застройку, даже если владельцы оценивают их в миллион за сотку и выше. Год назад, в начале 2023-го, предложение было на 20% побольше: примерно 1370 вариантов. (См. материал «Элитная воронка» — http://www.vprigorode.ru/magazine/02_2023/elitnaya_voronka/) Распределение такое же: половина — от 30 до 50 млн рублей, половина — дороже.

По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», средняя стоимость коттеджа бизнес-класса на первичном рынке, в поселках соответствующего уровня, за год увеличилась на 16%: с 27,9 млн рублей до 32,4 млн рублей. В элитных КП — рост на 18%: с 69,2 до 81,6 млн рублей.

Продажи дорогих участков (от 500 тысяч рублей за сотку и выше) за год выросли на 37%: с 350 (примерно) в 2022 году до 470 сделок в 2023-м. Уточним: до 2022 года аналитики не включали участки без подряда в статистику продаж в дорогом сегменте. Единого мнения на этот счет нет. Как и точных цифр. По экспертным оценкам, в 2022 году застройщики продали около 350 таких участков, за 2023 год — более 470.

Похожие процессы аналитики замечают и в Подмосковье. В дорогом сегменте, по мнению Валерия Лукинова, руководителя Клуба загородного девелопмента, происходит «рост цен на фоне дефицита предложения». По словам Анны Раджабовой из компании «Метриум Премиум», на аудитории элитного загородного рынка проблемы в экономике почти не сказываются: «Рост ВВП в 2023 году перерос в увеличение доходов среднего и крупного бизнеса, владельцы которого составляют основную покупательскую аудиторию». Не будем забывать, что вблизи Москвы представления о дорогом загородном доме отличаются от петербургских: большая часть запросов приходится на участки и домовладения стоимостью от 80 млн до 250 млн рублей (https://www.ng.ru/economics/2024-01-28/4_8933_realty.html).

В петербургских элитных новостройках — похожая картина: объем предложения за год сократился на 19%: со 125 тысяч кв. м до 105 тысяч. А средняя цена «квадрата» на 17% выросла, до 630 тысяч за кв. м. (Данные NF Group).

Ярмарка тщеславия

«Вторичное» предложение в дорогом сегменте поражает не столько разнообразием, сколько смешением эпох и стилей.

В Солнечном продается трехэтажный дом площадью 520 кв. м на участке 34 сотки — за 184 млн рублей. Каркасный (фахверковый) дом по немецкому проекту находится в поселке Sunhill; проект реализуется с 2020 года, из 11 домовладений в продаже осталось четыре.

В Сестрорецке двухэтажный кирпичный коттедж площадью около 600 кв. м на 30 сотках предлагают за 185 млн рублей; дом построен в 2019 году. В Лисьем Носу построенный в 2010-м трехэтажный особняк из газобетона (488 кв. м, 14 соток) предлагают за 225 млн рублей.

Опять Сестрорецк, Ермоловский проспект; кирпичный дом обшит деревом. Площадь — 700 кв. м, участок 50 соток, владелец хочет выручить за него 350 млн рублей.

Четырехэтажный коттедж в Петергофе, площадью аж 1200 кв. м (семь спален), «из селективного кедра» — за 249 млн рублей. Участок — 12 соток. (На наш взгляд, 1200 «квадратов», с бассейном и кинотеатром, на 12 сотках — нетривиальное решение.)

В Репино дом из финского кирпича в 400 кв. м с участком 27 соток — 380 млн рублей.

Снова Сестрорецк, Лиственная улица: дом 2023 года постройки, из карельской сосны, площадью 1400 кв. м (пять спален) на участке 23 сотки — 499 млн рублей…

В Солнечном, на Дачной улице, недалеко от залива, в прошлом году возвели на 50 сотках трехэтажную усадьбу площадью 1600 кв. м. Не просто с колоннами, но, как указано в объявлении о продаже, «с ассамблеей колонн». Кроме колонн есть еще бассейн с панорамным остеклением. Собственник хочет выручить за весь комплекс 550 млн.

В поселке Ландышевка, на берегу Выборгского залива, за 300 млн рублей продается «усадьба Нобелей», построенная в 2001 году — вместе с площадкой для гольфа, гостевыми апартаментами и «семейным рестораном» на 80 мест. Всего 1160 квадратов на двух гектарах, в 118 километрах от КАД. Зато добираться можно не только на авто, но и на яхте или вертолете. Похожая история — в Запорожском, где реализуют «гольф-усадьбу» с домом опять же из кедра, участком в 2,3 га, гольф-полем, «местами для медитаций» и, если верить объявлению, «собственным берегом речки Бурная». (Вообще-то берег, по закону, должен быть общедоступным. Но у нас всякое случается.)

Редакции «Пригорода» непросто представить себе семью, которой действительно постоянно нужны все семь спален. И потом: убирать жилье площадью тысячу кв. м и больше — это же сколько хлопот. Одну пыль замучаешься вытирать. А еще — следить за газоном на поле для гольфа… На наш (непросвещенный) взгляд, такое хозяйство порождает больше проблем, нежели радости. Начиная с обслуживающего персонала: чтобы содержать такой дом, нужно как минимум несколько человек, которым семья могла бы доверять. И желательно — не в одном поколении. Но мы не в Англии. Да и Англия давно уже не та.    

Справедливости ради заметим, что в основном предлагаются более доступные варианты — до 300 кв. м и до 50–70 млн рублей.

Дорогой ассортимент

Прошедший год действительно обошелся без ярких дебютов в дорогом сегменте. Начались активные продажи в КП «Оберег» в Ленинском, близ Майнилы. За год здесь было реализовано 12 домовладений по цене от 50 млн рублей и выше. (Реализуются только участки с подрядом, статус земли — ИЖС.) Еще три сделки организаторы проекта планируют закрыть до начала весны. Ипотека использовалась только в одной сделке, в остальных — рассрочка на два-три года. Инфраструктура поселка рассчитана на постоянное проживание. Для проекта такого класса темпы вполне достойные. По графику идет строительство домов и обустройство общественных зон.

В конце 2022-го стартовал проект «Арт Д’ЭКО» на Суходольском озере. Продажами занимается агентство Puzzle Realty. Наделы также продаются с подрядом; за год с небольшим здесь удалось реализовать более 40 лотов (из 100). Территория — 37 га. В 10 сделках покупатели использовали средства ипотечных кредитов. По словам организаторов проекта, наибольшей популярностью у покупателей пользуются одноэтажные дома площадью 200–300 кв. м из CLT-панелей и клееного бруса. На берегу озера построен пирс на 50 стояночных мест, 10 из них уже арендованы будущими жителями поселка. Стоимость лотов — от 22 до 40 млн рублей, в зависимости от площади и комплектации. КП «Арт Д’ЭКО» — скорее второй дом, формат «дорогая дача» (75 километров до КАД). Впрочем, в последние годы, с развитием «удаленки» и сервисов доставки, граница между «постоянным» и «сезонным» жильем размывается.

В 2023 году компания Sajva Development Group открыла продажи в поселке Villa Oivala (Морозовское поселение, 33 км по Мурманскому шоссе). В первой очереди — 34 домовладения, дом площадью 227 кв. м с участком стоит 23,5 млн рублей. Всего здесь на 22 га планируют разместить 150 домов. Застройщик относит проект к бизнес-классу; общественные зоны и инфраструктура займут 25% территории.

В Ромашках, на берегу Вуокса-Вирта, СК «Русь» возводит дома в коттеджном поселке «Тихая пристань». Загадочный проект: информации о нем нет ни на профильных сайтах («Загород.ру», «Загородное обозрение» и др.), ни на платформах-агрегаторах. Собственный сайт поселка не слишком информативен. Поселок находится в 85 километрах от Петербурга, площадь — 18 га; из 104 домовладений в продаже 99; участки — от 20 соток. Продажи начались в июне 2023-го. В реестре проектов есть дом «Вельга-216», — одноэтажный, площадью, соответственно, 216 кв. м за 10,5 млн рублей. На сайте есть дома и поменьше; стоимость не указана.

В конце 2023 года открылись продажи в Chalet De Luxe Toksovo (проект ведет компания Lapina): 22 домовладения, дома от 220 до 550 кв. м, участки от 8 до 11 соток. На конец февраля 7 домовладений помечены как «проданные». На ЦИАН дом площадью 217 кв. м (на участке 8,5 сотки) в этом поселке предлагают за 19,5 млн рублей; коттедж в 262 кв. м (10,5 сотки) — за  35,3 млн рублей.

Возобновились продажи в КП «Форест Вилладж» (девелопер — «Олимп Групп»), в этом проекте участки под самостоятельную застройку продаются по цене от миллиона рублей за сотку, домовладения (дом с участком) — от 35 млн рублей.

Для полноты картины надо еще отметить начало продаж в поселке «Комарово Парк»: два десятка участков, от 30 до 120 соток, по цене от 2,5 до 3 млн за сотку. Специалисты не комментируют, говорят, это пока больше похоже на изучение рынка.

Уходит из предложения один из самых дорогих и заметных проектов — HonkaNova в Солнечном. (Девелопер — «Росса Ракенне СПб».) По вполне почтенной причине — все продано. На сайте застройщика остался один непроданный участок из 50. Второй проект девелопера, «Медное озеро – 2» в Юкках, тоже близок к завершению: там осталось с десяток участков.

Летом 2023-го начались продажи в новой очереди КП GORKI Village в Ломоносовском районе, в составе гольф-курорта GORKI Golf & Resort. Здесь предлагаются 11 коттеджей из клееного бруса площадью от 90 до 108 кв. м на участках от 11 до 19 соток. Организаторы предлагают покупателям зарабатывать на аренде от 8% годовых. Рядом находятся гольф-поле, клубный дом с рестораном, гостиница, конференц-зал и СПА-комплекс.

Далеко не всегда пополнение дорогого предложения происходит гладко. Остановлены продажи в КП «Никольские угодья» в Ленинском; на старте организаторы проекта обещали вертолетную площадку, СПА, теннисный корт и много чего еще, однако не получилось. Участники рынка говорят, акционеры разошлись во взглядах на проект.

Сложно идет реализация домов в поселке бизнес-класса CORNER Kaltino (девелопер — «Унистрой»). В плане — 57 домовладений на территории 7,5 га, участки предлагаются только с подрядом, дома — от 30 млн рублей. На сайте застройщика два дома помечены как проданные и еще два забронированы. Продажи начались в 2022 году.

Есть сложности в проекте «Негород Павловск» Группы «Факт»: продажи начались в 2022-м, затем понадобилась реконцепция, результат пока неизвестен.

Резюме

Дефицит предложения при достаточно стабильном спросе вовсе не гарантирует девелоперам легкой жизни. На приведенных выше примерах легко убедиться, что попытки сэкономить на общественных зонах могут обернуться падением продаж, как и «квадратно-гнездовые» планировки поселков. Дома «в чистом поле» могут продаваться, но вряд ли в бизнес-классе. Точно выбранная концепция и грамотные предварительные расчеты — обязательное условие, но и выполнение этих требований не гарантирует успеха. Есть еще репутация застройщика. И есть, как всегда в бизнесе, элемент удачи. И правильно — а то было бы скучно. 

Экспертный курултай

Вадим Новиков, девелопер, руководитель проекта КП «Оберег»:

– Дефицит предложения действительно предполагает рост цен. Цикл подготовки дорогого коттеджного поселка — минимум три года до начала строительства. Период пандемии, затем начало СВО — это было совсем неподходящее время для долгосрочных инвестиций. Из загородного девелопмента стали уходить «длинные» деньги. Сейчас результаты того шока начинают сказываться. Поэтому будет и дефицит качественного предложения, и рост цен. Тем более что в период низкого спроса — примерно с 2014 по 2020 год — цены на загородном рынке росли с отставанием от инфляции. Сейчас «в плюсе» те, кто умеет работать вдолгую. Это не значит, что надо сидеть и ждать: надо развиваться, разрабатывать и предлагать новое. Тогда результат придет.

Максим Хансон, риэлтор, руководитель АН Insiders:

– Полагаю, в 2024 году цена в элитном сегменте и в бизнес-классе несколько подрастет. И скорость принятия решений тоже увеличится. Ситуация не критичная для потенциальных покупателей: загородный дом — все же не предмет первой необходимости. Можно подождать; вполне вероятно, подходящий объект появится на вторичном рынке. На данном этапе действующих проектов достаточно. В том числе и в зоне Репино — Ленинское. В Курортном районе действительно есть дефицит новых проектов по адекватной цене. Свободной земли практически нет, девелоперов много. Скорее можно говорить не о дефиците вообще, а о недостаточном предложении в престижных локациях. Нехватка новых амбициозных проектов начнет сказываться через два-три года.

Марина Шкурко, управляющий партнер агентства Puzzle Realty:

– Пандемия и удаленная работа изменили представление россиян о комфортном жилье. Поэтому многие начали рассматривать загородную недвижимость не только для отдыха, но и как дом для постоянного проживания. Изменилось поведение покупателей. Сократилось время на принятие решений. Покупатели стали более осознанными. В приоритете простота и лаконичность, учитываются не только соответствие объекта потребностям клиента, но и ликвидность, перспектива возможной последующей продажи. В сегменте бизнес-класса и выше клиенты стремятся к упрощению, к стандартизации, к возможности быстро въехать в готовый дом. Никто не хочет ждать годами.

Дефицит предложения поселков с готовыми домами увеличивает количество сделок с участками без подряда.

Из новых тенденций отмечу рост инвестиционного сегмента: больше становится арендаторов и тех, кто приобретает дом для сдачи в аренду. Второй тренд — рост доли кредитных сделок, хотя в дорогом сегменте покупки в ипотеку все же случаются реже, чем в других категориях, а в элитном сегменте — реже, чем в бизнес-классе.

Табл. 1. Средняя стоимость коттеджа/дома, млн руб.

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Табл. 2. Предложение дорогих домовладений, вторичный рынок, млн руб.

Данные ЦИАН