387
0
Дмитрий Синочкин

Рынок по Черномырдину

«Никогда такого не было — и вот опять!» Активный спрос в конце года спровоцировал рост цен в областных новостройках, остановившийся было осенью: повышение ипотечных ставок вынудило покупателей торопиться.

 

«Опережающий спрос» добавил сделок в ноябре-декабре и позволил девелоперам повысить цены. В проектах послабее — хотя бы сохранить на прежнем уровне.

По данным областного управления Росреестра, в ноябре 2021-го было заключено 2237 сделок по ДДУ, в декабре — 2685 договоров. В полтора раза больше, чем в среднем по году. Похожая картина (всплеск спроса) наблюдалась в апреле, перед ужесточением условий по льготной ипотеке. Общий спад при этом никуда не делся: в 2021-м было продано меньше жилья в новостройках, чем в 2020-м; в 2020-м — меньше, чем в 2019-м. Что совершенно понятно с точки зрения базовых законов экономики: рост цен за год, по данным реальных сделок, составил 28%. А доходы граждан остались на прежнем уровне. Номинально в Петербурге заработки специалистов выросли, но этот рост — ниже инфляции. То есть людей, которые могут себе позволить приобретение квартиры, становится меньше.

Единственный резерв — ипотека. Количество ипотечных договоров в Ленобласти увеличивается год от года, доля кредитных сделок в новостройках составляет уже 67%. По словам заместителя генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максима Жабина, размер ипотечного платежа становится главным критерием при принятии решения о покупке. Не так важно, сколько стоит «квадрат» или даже квартира целиком, — важно, сколько придется платить каждый месяц.

Но стоимость жилищных займов растет: в начале года о повышении ставок до двузначных (10% и более) объявили 7 ведущих банков из 10. Значит, и количество заемщиков будет сокращаться. По прогнозу ВТБ, объем выдачи ипотечных займов в 2022 году уменьшится на 12–25%, в зависимости от того, какие условия правительство сохранит для льготных программ.

По оценкам участников рынка, в продажах новостроек сократилась доля частных инвесторов, увеличилось количество региональных покупателей. Приоритетными для клиентов становятся такие факторы, как благоустройство, озеленение, невысокая этажность, отмечает руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова. Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость» подтверждает: в регионе увеличивается доля малоэтажного многоквартирного строительства, если раньше такие объекты в составляли 5–8% в проектах новых ЖК, выходящих на рынок, то в 2021 году — уже 12%.

В Ленобласти больше половины спроса у многоквартирного сегмента отнимали объекты ИЖС. (Две трети ввода жилья в 2021 году — это ИЖС и садовые жилые дома.) Однако, по словам Натальи Осетровой, развитие этого типа жилья будет сдерживать дефицит объектов социальной и коммерческой инфраструктуры в зонах индивидуальной застройки. Именно масштабные вложения в спортивно-досуговую инфраструктуру города-курорта Gatchina Gardens позволяют поддерживать спрос в проекте на высоком уровне и даже поднимать цены. (В январе 2022-го — на 5–7%.)

Интересную закономерность увидел Алексей Потапов, девелопер коттеджного проекта «Ламбери». Рядом с жилой частью проекта в 2019-м открылась частная школа. И если раньше покупатели воспринимали ее как приятное, но все же дополнение, то теперь наметился обратный процесс: клиенты ищут приличную школу и уже затем принимают решение о покупке дома поблизости. «В 2021 году у нас было пять таких сделок, — говорит Алексей Потапов. — Покупатели сначала выбирают “Школу в «Ламбери»”, а затем — и дом в поселке. Дети ходят в школу, родители ведут отделочные работы в доме, живут в арендуемой квартире в “Охта-парке”»...

В принципе, на конец года картина складывалась вполне понятная: общий спад с выходом на плато, стабилизация уровня цен, переформатирование спроса, смещение рынка в «зеленую» зону.

Однако, как нередко бывает, вмешался неучтенный фактор. В начале января внешнеполитическая напряженность, агрессивная риторика и, если уж говорить прямо, угроза того, что дипломатические «обзывалки» все-таки приведут к военному конфликту, вызвали обвал на российском фондовом рынке. Из-за падения стоимости отечественных «голубых фишек» частные инвесторы в январе потеряли около 20 млрд рублей. Заодно вырос курс евро и доллара. «Ввиду продолжающегося падения российского фондового рынка многие инвесторы выходят из него. Скорее всего, заметная часть капитала будет перенаправлена в недвижимость, в том числе и загородную, — рассуждает Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров “1-й Академии недвижимости”. — Эти активы растут в цене, и на их перепродаже можно заработать». Проще говоря: стоимость бумаг «Сбербанка» и «Газпрома» зависит от санкций, а стоимость коттеджа в Токсово... тоже, конечно, зависит, но в меньшей степени. Квартиры также воспринимаются частными инвесторами как «защитный актив», но они все же были сильно переоценены в период «льготной ипотеки». Возвращение частных инвесторов на рынок жилья может если не способствовать росту, то как минимум поддержать уровень цен.

Год на рынке недвижимости обещает быть весьма интересным...

 

Табл. 1. Объем жилищного строительства, на конец года, млн кв.м

 

 

2019

2020

2021

Петербург

14,3

12,0

10,5

Ленобласть

4,5

3,3

3,5

Данные администрации СПб и ЛО

 

Табл. 2. Показатели рынка новостроек, Ленинградская область

 

 

2019

2020

2021

Изм. за год, %

Изм. за 2 года, %

Квартиры и апарты, шт.

24 160

23 218

21 835

- 6

- 10

Кв.м по ДДУ

905 346

910 958

859 631

- 6

- 5

Ср. площадь, кв.м

37,5

39,2

39,4

0

+ 5

Ср. цена лота, млн руб.

2 910 720

3 507 981

4 476 963

+ 28

+ 54

Ср. цена кв.м, руб.

77 334

89 229

113 212

+ 27

+ 46

Доля ипотеки, %

53

62

67

 

 

Данные DataFlat.ru (по розничным продажам)

 

Табл. 3. Динамика регистрации договоров, 2021 год

 

 

Янв.

Февр.

Март

Апр.

Май

Июнь

Июль

Авг.

Сент.

Окт.

Нояб.

Дек.

ДДУ

1136

1888

1922

2474

1551

1524

1495

1258

1535

1848

2237

2685

Ипотека

3376

7096

6922

9223

6894

6102

7134

7327

7478

7160

7743

9565

Данные Управления Росреестра по ЛО

 

 Табл. 4. Динамика регистрации по годам

 

Период

2019

2020

2021

ДДУ

27 619

22 153

21 553

Ипотека

75 283

76 622

86 020

Данные Управления Росреестра по ЛО

 

 

если понравилась статья - поделитесь: