30 декабря вступил в силу федеральный закон 467–ФЗ. Он дополняет статью 57 Земельного кодекса пунктом о выплате компенсаций собственникам и арендаторам участков, если они понесли убытки из-за ограничения прав.

Поправки понадобились из-за постановления Конституционного суда № 11–П, принятого 5 марта 2020 года. КС разбирал дело Ирины Бутримовой. Она с 2009 года владеет участком ИЖС в Новгородской области, кадастровой стоимостью 5,8 млн рублей. А в 2015 году власти региона установили границы для территории памятника, куда и угодил спорный участок. Теперь в этой зоне запрещено капитальное строительство, участок переведен в земли общего пользования, и его кадастровая стоимость составляет 1 рубль. Г-жа Бутримова обратилась в суд с иском к Минфину о возмещении ущерба. И проиграла во всех инстанциях, включая Верховный суд. Служители Фемиды решили, что «не доказан факт причинения убытков незаконными действиями государственных органов». (И это правда, потому что действия были законными.)

КС, рассматривая иск, решил, что в данном случае благородное дело сохранения памятников вступает в противоречие с принципом частной собственности. То есть вводить ограничения государство вправе — но и убытки компенсировать нужно. (Как и в случае с изъятием для госнужд.)

Положения Земельного кодекса в старой редакции допускали неоднозначные толкования. Говоря проще — суды, как правило, отказывали гражданам в возмещении ущерба.

Дополнения в ЗК указывают случаи возмещения убытков, связанных с установлением зоны с особыми условиями использования территории, публичного сервитута, резервированием земельного участка для госнужд.

Эта законодательная новация открывает перед собственниками и арендаторами участков обширные перспективы. На компенсации (по крайней мере, теоретически) могут рассчитывать владельцы участков, оказавшихся на территории памятников (в Ленобласти и Петербурге — это десятки тысяч га!); новые шансы появляются у тех, кто получил предписания о сносе за нахождение постройки в охранной зоне газопровода, новые перспективы получают споры об ограничениях в режимных зонах аэродромов «Пушкин», «Левашово» и т.д.

В январе премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление № 59 — правила возмещения убытков при ухудшении качества земель или установлении ограничений для собственников, арендаторов и прочих землепользователей.

Виды ущерба расписаны довольно подробно. В итоговую смету, которую владелец надела вправе предъявить государству (или другим юридическим и физическим лицам — например, компании «Газпром»), входят: затраты на рекультивацию; убытки от расторгнутых контрактов, рыночная стоимость объектов, которые невозможно использовать, упущенная выгода и т.д. Расходы на приведение построек в соответствие с новыми параметрами также можно предъявить к возмещению.

Расчет размера убытков проводится в соответствии с требованиями закона об оценочной деятельности. Есть некоторые нюансы, связанные с требованиями сноса самовольных построек, с расчетом убытков, причиненных владельцам строений, расположенных на государственной или муниципальной земле.

Отдельная глава посвящена заключению соглашения о возмещении убытков. Если в течение двух месяцев договориться не удалось, спор придется решать в суде.